房子是普通老百姓生活中的头等大事，动辄数百万元的价格，往往会让一个家庭倾尽全力。房屋在买卖过程中一旦出现问题，会让老百姓苦不堪言。签订了房屋买卖合同，房子但未过户就拆迁了，拆迁补偿款究竟归谁所有？买的房子被法院查封，是否还能过户到自己名下？11月15日半岛问法热线聚焦“房产纠纷”，上海锦天城（青岛）律师事务所的张娇蕾律师和阚晓文律师来到半岛都市报社，现场接听市民来电，为市民反映的问题支招儿。

上午刚过9点，热线电话80889800就响了起来，阚晓文律师接听了电话。市民张先生购买了陈先生的房子，双方签订了房屋买卖合同，张先生交了购房款，但没有办理过户手续。前段时间张先生购买的房屋被纳入拆迁范围，陈先生与拆迁主管部门签订了拆迁征收补偿协议，张先生询问律师自己是否可以讨要该房屋的拆迁补偿款？

听完张先生的讲述，阚律师给出了专业的解答：“你们虽然签订了房屋买卖合同，但因未在房地产管理部门办理房屋所有权权属变更登记，所以你并没有实际取得所购房屋的房屋所有权。陈先生作为房屋登记的所有权人，与拆迁主管部门签订的征收补偿协议书，是合法有效的。但陈先生在收取了购房款的情况下，应及时将房屋过户登记给你，现在因政府拆迁政策的原因导致房屋物权消灭，所以你讨要拆迁补偿款的请求，符合法律规定和权利义务相一致原则，应该会得到法院支持。”同时阚律师还提醒道：“在房屋买卖交易中，经常遇到卖方以各种理由推脱办理产权证明的情况，房子具备办证条件的情况下，买方应尽快采取法律手段，尽快将房屋过户至自己名下，以避免后续因拆迁、强制执行等问题发生纠纷”。

无独有偶，在阚律师接电话的同时，张律师也接到了市民来电，反映的也是房屋过户的问题。孙女士与他的朋友签订了一个房屋买卖合同，因为这个房屋的特殊性质，必须要满五年才能过户，合同中双方对此做出了相应的约定。眼看房屋到了过户的时间，对方却迟迟不配合过户，孙女士还发现这个房子因为贷款没有还清，银行向法院申请了查封。孙女士询问房子在被法院查封的情况下，还能不能过户到她名下？

张律师对孙女士建议道：“房子被查封，是因为银行贷款还不上的问题。如果你想要这套房子过户到自己名下，可以把这个房子之前所欠的贷款给补交上，然后向法院申请解封，解封后就可以正常过户了。不过你要给原房主补交贷款的话，一定要和他签订一个协议，让他做出还款的保证，以此来保障你自己的权利。”

当天上午的电话一刻不停，前来咨询的市民电话一个接一个，两位律师忙得不可开交。记者梳理当天上午的来电，并请律师进行了详细的解答，有房产纠纷的市民可以进行参考。

问题1.合同约定的违约金过低，可否请求法院予以调整？

李女士拨打热线声称她与开发商签订的购房合同中约定的违约金过低，在开发商违约的情况下，可否请求法院予以调整，并按照调整后的数额计算违约金？

律师说法：买卖双方签订的商品房买卖合同系双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，在合同合法有效的情况下，双方均应按照合同约定履行各自的义务。如果出现一方违约的情形，违约方应当按照合同约定承担违约责任。《民法典》第五百八十五条规定：“约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加。也就是说，即使双方当事人的在合同中约定了违约金数额或计算标准，该标准如果与实际损失有差异，诉讼过程中也可以请求人民法院予以调整。但应提供证据证明因对方违约给其造成的损失数额。

问题2.未按照约定的标准交付房屋，买方拒绝解冻剩余资金是否需要承担违约责任？

张先生表示，在中介公司的介绍下，自己买了一套二手房，双方签订了《房屋买卖合同》，并对家具家电进行了约定，以清单的形式记录在合同中，其中约定共三张床全都留给买方，签订合同前，卖方口头承诺带一个可以长期使用的固定车位。实际入住后，卖家又不承认车位的事情，房屋中的床垫也搬走了。张先生询问律师，自己是否可以拒绝解冻由第三方监管的家具保证金？

律师说法：双方签订《房屋买卖合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。双方应当按照约定全面履行自己的义务。双方家具家电附件中仅约定了床，并不包含床垫，因此，卖方已经履行了家具、家电的交付义务，买方应当按照合同约定解除冻结的家具保证金。双方签订的合同中未约定长期固定车位，买方主张赔偿长期固定车位的金额，无事实和法律依据。律师提醒，在协商签订合同的过程中，尽量将重点白纸黑字记录于合同上，避免以口头约定的形式。

问题3.到农村购买的小产权房无法交付，购房款能否退？

李先生几年前与他人签署小产权房买卖合同，购买了一套农村的小产权房，购房全款已付清，对方当事人无法交房履行合同。李先生询问，自己的合同能否继续履行，不能履行的话购房款能退吗？

律师说法：买方并非该居民委员会成员，无法购买案涉房屋，即使签订了《购房合同》，也会被法院认定为无效，关于买方主张卖方返还购房款的行为，因双方之间签订的《购房合同》无效，卖方负有返还买方已付购房款的义务。律师提醒，小产权房买卖具有较大的法律风险，请大家务必谨慎对待。

问题4：拆迁补偿的房屋无法居住，我该怎么办？

市民李女士的房屋所在区域在10年前拆迁，当时拆迁单位登记时，遗漏了李女士家，导致她家属于最后一批被安置的。李女士与拆迁方签订的拆迁安置协议中，写明安置李女士的房屋为负一层。房子交付后，李女士发现这个负一层的房子，层高不足2米，也没有下水道，且无法办理房产证。这些年李女士也一直在找拆迁方反映这个问题，但一直没有得到解决。李女士不知道该怎么办了，打电话询问律师。

律师说法：首先李女士要明确拆迁安置协议中关于房子是怎么约定的，再去相关部门调取一下房子的设计图纸、竣工手续等资料，再找专业的鉴定机构对房屋的情况做出认定，固定房屋不能居住的证据，然后向法院提起诉讼，要求拆迁方对房屋进行更换或给出等价的经济赔偿。李女士最好能联系一下最后一批安置的其他人，收集他们的安置房屋情况，提交给法院用来和她的房子进行对比，这样更容易让法院接受李女士的诉求。

问题5：买的房子办理不了房产证，是否可以通过诉讼方式来解决？

市民刘先生十年前在某小区购买了一处房产，房款已经交清且已经入住，可房屋的产权证一直办理不下来。据刘先生了解，小区的其他住户也都没有办下房产证。他们多次找开发商协商，可一直没有结果。2021年青岛市政府成立了一个工作组，专门解决房屋无法办理房产证的问题，刘先生的小区也纳入了工作组待解决的问题中，可直到现在问题也没有解决，刘先生询问律师，自己是否可以通过诉讼来解决房产证问题？

律师说法：房屋不能办理房产证的原因很多，尤其是像刘先生小区这种房龄较长的房屋，要调查当年房屋建造时存在什么问题，导致无法办理房产证，是需要较长时间的。既然小区的问题已经被政府工作组接手，那应该就能解决，建议刘先生耐心等待。当然刘先生想通过诉讼来解决房产证问题肯定是可以的，但法院是否会支持，则需要具体问题具体分析。刘先生应该去房产交易中心去了解一下，自己的房产为什么不能办证？办证的最主要障碍是什么？明确这两个问题后，才能知道诉讼有没有可能获得法院支持。如果要走诉讼程序，刘先生可以查看一下当初的购房合同中，对于房屋房产证办理的相关约定，除了解决房产证问题外，还可以向开发商要求一定的经济补偿。

问题6：买方不具备购房资格导致房屋无法过户的责任如何承担？

王先生出售自己的房屋，后来中介带来了一个买家，双方签订了买卖合同后，因买方不符合购房资格条件，导致一直无法办理过户登记，王先生询问，自己可否主张解除买卖合同，并要求买方承担违约责任？

律师说法：买方在明知购房政策的情况下，轻信了中介人员，意图通过中介联系他人解决购房资格，后续最终并未在合同约定的期限内取得购房资格，是合同无法履行的根本原因。因此，因买方不具备购房资格导致房屋无法过户的，构成根本违约，卖方有权解除涉案房屋买卖合同，并要求卖方承担违约责任。实践中，各地对于购房资格仍有一定的要求，购房者切勿轻信某些可以快速取得购房资格的捷径，否则不仅要面临被解除合同的防线，还需要承担违约责任。

问法感悟：

阚晓文律师：买房卖房是我们人生中的大事儿，如果产生纠纷可能对家庭生活产生重要的影响。因此，在买房的过程中，对房产做好现场查看、核查房产的登记信息并且在买卖合同中对买卖双方的权利义务明确约定都尤为重要。还需要提醒大家的是，签署房屋买卖合同并支付购房款后，应尽快办理过户登记，如果卖方以各种理由推脱，建议尽快通过诉讼的方式维权，防止扩大损失，避免产生其他新的问题和争议。

张娇蕾律师：在房屋买卖纠纷类案件中，房屋买卖合同是最直接的证据，在双方意思表示真实，内容不违反法律法规的情形下，合同一般是有效的，合同双方均应按照合同的约定履行义务。因此买卖双方在签订合同之前应对合同进行细致的审查，并重点关注合同中约定的付款时间，交付时间以及违约责任等条款。另外提醒大家，在正式签订合同之前一定要查清房屋的权属，交易过程尽量采取资金托管的形式，并且要及时网签备案。

>>>相关判例<<<

判例一：出卖人无权处分情形下，房屋买卖合同的效力应当如何认定？

【案件回顾】争议房产系老宅置换而来，置换后的楼房由甲、乙、丙、丁、戊五人共同共有，乙、丙、丁、戊在未取得甲同意的情况下，将涉案楼房出卖给他人，甲起诉至法院要求返还房屋。

【法院裁判】关于无权处分合同的效力问题，《民法典》第597条第1款规定：“因出卖人未取得处分权致使标的物所有权不能转移的，买受人可以解除合同并请求出卖人承担违约责任。”第2款规定：“法律、行政法规禁止或者限制转让的标的物，依照其规定。”该条明确了无权处分合同不因未取得处分权而无效。本案涉及到房屋买卖合同效力的认定问题，涉案房屋由五人共同共有，未经甲同意将涉案楼房出售给他人，属于典型的无权处分，应认定合同有效，但因标的物所有权依法不能转移，购房者可以要求出卖人承担违约责任。同时，购房者购房应当查看房产证等证明，核实所购房屋的信息，购房者应当知晓涉案房屋的权属情况，因此，购房者本身并不能构成善意取得，不能取得涉案楼房的所有权。甲作为涉案房屋的共有权人，有权向购房者主张返还案涉楼房。

【律师意见】房屋买卖交易中，购房者不仅要对房屋进行现场查看，还应该要求出卖人提供房产证等材料，并且到不动产登记部门查看房屋的具体登记信息，防止出现权属不清晰或者共有权人不同意出售的情况出现。

判例二：精装商品房买卖时在合同中约定了装修设备的标准以及违约责任，若收房时与合同标准相差过大，可否主张开发商的违约责任？

【案件回顾】2018年，买方与开发商签订《商品房预售合同》，约定买方购买开发商开发建设的精装房屋，合同附件中约定了房屋装修及设备标准。合同补充协议约定交付使用的房屋装饰、设备应符合附件标准，如不符的，被告应使之达到附件的标准或按同期市场价补偿相应差价。上述合同签订后，买方依约支付购房款，开发商依约交付房屋。后买方发现房屋装修及设备标准与合同附件中相差甚远。另开发商在业主购房时提供给业主消费卡一张，可用于网上购物，买方使用时发现不能使用。开发商主张因经营困难已经撤销该赠与并已通知客户。买方遂诉至法院，请求判令对方赔偿房屋装修标准不符的损失、以及消费卡的损失。