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南平小产权房,湖贝、白石洲绿景、莲花一二村这类的回迁房还能买吗?

近期问答集锦

【粉丝提问】我想咨询大表哥有关红本回迁房的问题。因为没有名额了,婚姻大法也行不通了,最近接触了不少这方面的信息,比如湖贝的回迁房8.8万多一平,白石洲绿景回迁9.2万多一平,莲花一二村这类房能买吗?现在买的话有什么注意点?

回答:

1.首先要纠正很多人的一个误区,回迁房在深圳是一个非常成熟的市场,是公开的市场行为。大多数人对回迁房存在误区。

2.回迁房能不能买最主要取决一点:有没有产证。我们常说的回迁房分为了两种,一种叫做指标房,这种是属于楼还没有开始建设,与开发商签署的确权书,这个权利是可以私下转让,但不受法律保护,不需要名额,不能租不能售不能抵押,真正意义上的不动产,纯自住,价格通常是市场价的5-7折。

3.另外一种就是有产证的回迁房,他是可以交易买卖和转让,通常是5年的时间后可以交易,交易也受法律保护,在村民变成红本之前都要全款买入,需要去国土局更名,所以需要购房名额。

4.根据不同阶段,回迁房与周边二手房的价格倒挂也不一样,如果还没有立项或者签约完成之前,价格通常比周边房价略微低一点。如果一旦立项并且签约接近完成,通常会高于周边均价,因为涉及赔付比例的计算问题,具体看拆迁标的的投资热度、关注程度以及投资周期。你说的湖贝、白石洲、莲花一二村就属于这种有产证的回迁房,是可以购买的。但不建议新人购买,适合有一些资金体量,对流动性要求不高的投资客或纯自主者

5.注意点:

a.第一当然要和村民签合同,第二要和村委签合同,第三要和开发商签合同,第四要在拆迁办备案,第五在国土资源局备案。目前已经有专门的人做这块,不用自己去跑。不清楚的私信留言。

b.由于的付全款,没有按揭的资金监管,打款最好去银行做个联名账户,同时注意一下村民的负债,防止釜底抽薪。

【观点】调控的本质,是“锁水保湿”

说得直接、明白、粗暴一点,深圳有些区域的楼盘,就是拿来纯炒作的,因为它执行的功能就是承载更多“游资”的“水分”。把这些水分锁定到某些区域或城市,总比大水泛滥要强。从今年的深圳208、上海限购、到杭州、到成都,再加上一系列信贷调控,已经赤裸裸的表明了领导的态度,要保湿先锁水,“锁水,我们是认真的”

【观点】越强调房住不炒,越是助长投机行为

在任何公开场合谈论楼市的时候,我们不得不耳提面命的强调房住不炒,可是99%的媒体人都在犯着一个非常严重的认知错误,以为打着房住不炒的大旗,市场的炒作行为会有效的减少。可事实是,恰恰相反。

越是三令五申强调房住不炒,反而市场的投机行为越来越多。深圳715,208,上海,杭州,成都都是前车之鉴。为什么呢?

消费讲究的是当前,投资讲究的是未来。

投资本来就是基于未来的判断,未来和现在必然是不重合的。所以,每当我们听见猪见部高层大喊:“房住不炒,要提高住房的自住属性,削弱投资属性”。就忍不住想笑,真的懂经济学么。

提高自住属性,必然使得价格只反映现在,不反映未来。你越是强调全部楼盘99%自住,则价格必然越扭曲。波动必然更大,获利空间更强,投机炒楼更昌盛。

这种做法,就好像强迫所有的股票上市都是20倍市盈率。然后宣布价值投资,打击炒作。每家公司的赢利发展方向本就不同,怎可强制统一20倍PE估值。你越是强调自住,市场越是投资投机空间巨大。这就是经济学。

【会员提问】请问一下,宝安山海上城的这个项目,它是工改住宅的,是13年批的地,它的产权只有50年,到交房时只剩42年了。值得买吗?关健:工改住,只有42年使用权?

回复:

1.这种“工改住”的房子买还是能买的,只是房屋所在土地属于工业性质,而不是居住用地,所以产权仅有50年。首先看是否需要名额,有名额就能买,至于到期续约的问题,补缴税费延长就可以,谁会一辈子住一个房子住50年,再说一般到了50年的楼龄,基本就爆破拆除了。

2.第二个容易联想到的问题,是不是也会出现2019年深高南因为土地性质而导致学区划分的问题,答案是100%不会。首先,西乡片区得先有一个与深高南平级的市级重点学校,连宝安中学都达不到,更别说一个名不见经传的华东师范大学宝安学校,所以这一点顾及,大可不必杞人忧天。

3.这一种工业用地属性的房子,水电计费是以工业为准,比居民的标准会更贵。一般50年产权的住宅,从开发商拿地再到开工,再到业主的入住,需要用几年的时间,这样买了之后产权肯定不到50年,山海上城就是这种情况。通常的情况下,房子的折旧率主要看使用年限,剩余的年限少,并没有多大影响,因为大部分人是不可能在一套房子里能够住接近50年。

【会员咨询】你好!请教你一问题,我40岁,俩小孩,现月收入除开支后,月剩约5万,这种收入大概还有不到5年时间,深户,有房贷记录,伴偶非深户,无房贷记录,有200万现金,想在西乡购置一套550万的自住,我的问题是:

1.我爱人的三成首付的名额如何利用起来?

2.如果能够做到3成首付,想再到公明买个250-300万的,做为投资,5年后若没有收入就卖掉第2套,还1套的余下贷款,请问你有何高见,望分享,谢谢!2套是不是要7成?

回复:

1.按照最新的政策,离婚后,追溯3年内家庭房产套数,只要是满2套,任何一方都无法在离异状态下购房,如果离婚3年内,家庭只有1套,并且只单独在一个人名下,另外无房无贷一方,首付3成。

2.这里说一下最新的离婚追溯问题。目前国土局执行标准并不是按照之前发的红头文件执行,离婚追溯期分别为:不满2年,2-3年,满3年;而婚姻状态又分别为:已婚,初婚,原生家庭复婚,非原生家庭再婚,离异等,虽然没有红头文件指示,但是国土局的窗口缺已经默认执行,没办法,打击婚变法,就是这么拽。(后面我会单独发一条)

3.按照你目前的想法,总共贷款600-650万,月供3.3-3.6万。目前负债过高,没有月供防火墙,你的这种玩法,需要装修贷信用贷以贷养贷配合,当下为了打击信贷资金流入楼市,信贷政策会比以往更严,并且个人并不认为投资公明会有很大的回报,光明只有新区稍有价格支撑,杠杆大、所选标的周期较长、安全垫资金过少这是主要的三个问题。新手不建议这样钢丝操作,容易玩火自焚,不能像以前不限售之前了。

4.另外一方面,两套之间间隔至少1年以上,好处在于第一可以避开同一限售周期相同的流动性,第二可通过不同时间的增值空间相互“续命”。

5.建议月供降低在2.5万以内,贷款450左右,防火墙资金至少1年,40万,用于购房首付160,总价标的650以内。直接西部碧海翻身西乡一套,不建议两套。

【咨询】你好,我无房户有购房资格,分别看了核心板块的老小区和远郊区的新房,感觉都不和我心意,不是太破就是太远了,还是考虑想买市区的二手房买二手房有什么劣势吗?

回复:

你好,二手房交易过程中需要支付的各项开支款项,首先是首付,贷款买房的购房者需要注意,如果是首套房,比例为房产评估价格的30%,二套房则各地有不同标准,从40%-70%不等。

其次是中介费,购买二手房手续复杂,少不了中介的参与,中介费在房屋成交价格的0.5%-3%之间,可以与中介协商决定。

第三是贷款费用,主要包括房屋评估费与按揭手续费,银行会对房屋进行评估给出贷款额度,买家需要支付评估价的万分之一到万分之五作为评估费。按揭手续费是中介要求收取给银行按揭办理员的服务费,价格在1000-5000元之间。

第四是税费,包括契税、个人所得税、增值税、豪宅税、印花税五个,在深圳豪宅税与印花税目前免征。