房地产大要案法律专家，粤湾律所主任首席律师

温馨提示：为防迷路，如您感兴趣，请关注并点赞，以免收不到我们的推文。

深圳张茂荣律师团队“小产权房”专项法律服务中心，常年从事小产权房争议解决的研究与代理，遇到的最大障碍就是法院不受理违法建筑类小产权房纠纷，比较离谱的是在违建已经拆除不存在的情况下，一二审法院还以必须行政机关先行处理为由裁定驳回原告起诉！（一审法院即本案深圳罗湖法院）

本以为深圳法院只是对违法建筑类小产权房纠纷避之不及，没想到最新裁定书显示，深圳罗湖法院对合法建筑类小产权——绿本房房纠纷，也裁定不予受理！

基本案情：

涉案房产为“绿本房”（非市场商品房），位于深圳市罗湖区，有2003年行政机关颁发的合法所有权证，登记在股份公司名下。

2014年1月15日，买卖双方签署《房地产买卖协议》，成交价100万元，买家如约付款后，卖家将产证原件交付买家持有至今。

股份公司两次盖章确认涉案房产虽登记在其名下，但实际先后属于卖家、买家所有，认可卖家购买后转卖给买家的事实。

【卖家起诉】2016年，所在区域传闻旧改，卖家反悔，并向深圳市罗湖区人民法院起诉，要求确认《房地产买卖协议》无效，2017年2月13日罗湖法院裁定认为：原（卖家）、被告（买家）均未举证证明其为宅基地所在集体经济组织的成员，故，原告与深圳市XXXX股份有限公司、被告与原告之间关于买卖争讼房产之行为均违反了《中华人民共和国土地管理法》的相关规定。在行政主管部门对其违法行为作出处理前，原告起诉要求确认被告与其丈夫关于争讼房产之买卖合同效力不属于人民法院受理民事诉讼的范围，遂裁定驳回卖家起诉。

【买家起诉】2023年1月4日，买家向深圳市罗湖区人民法院起诉，要求确认《房地产买卖协议》有效。

“绿本房”连环买卖，合同均有效！

深圳市罗湖区人民法院审理认为：

涉案房产深圳市罗湖区XXXXXX房为非市场商品房，权利人为深圳市XXXX股份有限公司。

就涉案合同的效力，卖家曾于2016年向本院起诉买家诉请确认合同无效，本院经审查，认为无证据证明相关当事人为宅基地所在集体经济组织的成员，裁定驳回起诉。

在本案诉讼过程中，仍无证据证明相关当事人为宅基地所在集体经济组织的成员，抑或行政主管部门对其违法行为已作出处理，故本案亦应驳回起诉。当事人可在相关情形消除后，再循法律途径解决。

2023年3月29日，一审裁定：驳回买家的起诉。

深圳罗湖法院的观点非常明确：非集体经济组织成员买卖非市场商品房性质的绿本房违法，应由行政机关先行处理违法行为，拒判理由和其他小产权房纠纷一模一样——“先行后民”！

张律说：不予受理绿本房买卖纠纷错误！

1、“绿本房”为合法建筑，交易不存在违法性，无需行政机关处理，行政机关也不会对合法建筑的买卖行为进行处理！（笔者第N次建议法院以“先行后民”要求当事人申请行政机关处理时，先致函行政机关是否愿意处理）

2、深圳早在2004年便通过“统征+统转”方式实现了全国土地国有化，成为全国唯一一个没有农村的城市，罗湖法院以当事人非集体经济组织的成员为由，认定买卖“绿本房”行为违反《土地管理法》错误；

3、“绿本房”非市场商品房性质，不能过户只导致无法办理物权转移登记，不影响合同效力。《民法典》第215条明确规定了物权和债权相分离原则，即：当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者当事人另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力；

4、“绿本房”在符合条件时可以通过补交地价方式转为红本市场商品房，深圳中级人民法院就曾经判决过绿本房的强制过户：判决卖家先补地价办理“绿转红”手续，再办理红本过户手续；

5、除安居房等保障性质外，过往深圳中院、广东高院均受理并判决“绿本房”买卖合同合法有效，案例太多，仅举本团队代理的两案例为证：《绿本房连环买卖，原村民反悔案｜最新进展：合同有效，驳回上诉，维持原判！——深圳小产权房》、《终审判决：“绿本房”买卖合同有效！（2022年4月15日）》

后话：

错误驳回起诉，变相延长了审限，导致争议久拖不决，不合法，更不符合当事人对司法权力行使的要求和期待！

“不当裁定驳回当事人起诉，将影响当事人请求人民法院保护合法权益的司法需求，导致案件审理效率低下。如果人民法院通过指令审理的方式要求一审法院审理本案，导致当事人需要重新开始一审案件的审理程序。此种诉讼程序救济，既变相延长了民事诉讼法关于审理期限的法律规定要求，又导致当事人之间的实体争议久拖不决，致使案件审理效率低下，直接影响到人民法院公权力行使和人民群众向人民法院请求保护其合法权益的要求和期待。”