1.小产权房定义

“小产权房“并不是一个严格意义上的法律概念，而是人们在房屋交易过程中约定俗成的一个概念，本文所述“小产权房”指的是建设在农村集体土地上的房屋，未缴纳土地出让金等费用，其产权证不是由国家颁发的，而是由乡镇政府或者村委会颁发，亦称”乡产权房“。它是相对于”大产权房“（也就是大家所说的大红本，权属清晰，能办理产权登记并且上市交易的商品房）而言的。

“小产权房”主要包括四类。第一类指的是建设在宅基地上的房屋，属于村民自建房，有建设用地使用权证，权属清晰，但只能用于本集体经济组织成员居住；第二类指的是因进行新农村建设、征地等重新安置，由村集体在集体土地上建设，专门用来安置本集体经济组织成员却被用来出售给本集体之外人员的房屋；第三类是在集体土地上成片开发的小区，俗称“商业小产权房”；第四类是占用农用地、未利用地等非建设用地进行建设的房屋，这种房屋属于违法建筑。

2.小产权房买卖合同的效力认定

任何行为背后都有经济利益驱使，由于小产权房无需缴纳土地出让金以及相关税费，其成本极低（只有建安成本）。对于中低收入消费者来说，购买商品房的成本过高，因此只能将目光转向成本低廉的小产权房，这也是造成近年来小产权房销售局面持续火爆的原因。对于小产权房买卖效力问题，不能简单地一刀切，如果简单认定合同有效，那么与国家相关政策相违背，不利于法秩序的统一；如果一律认定合同无效，无疑会增加老百姓对司法机关的不信任，不利于法治建设。所以如何处理此类小产权房买卖，是一个很大的问题。

针对此类房屋买卖，应当分类进行处理。

3.建设在宅基地上的房屋

对于建设在宅基地上的房屋，由于宅基地是农民经过申请审批之后，由村委会无偿分配给村民使用的土地，其本身具有极强的福利和社会保障性质。故取得宅基地使用权的主体应当仅限于本集体经济组织成员。

如果出卖人和买受人均是同一集体经济组织成员，由于受交易主体身份的限制和土地权利的影响较小，其效力相对明确，凡符合一般房屋买卖合同有效要件的应当认定合同有效。

但是向本集体经济组织以外的人员（尤其是城镇居民）转让农村房屋，将扰乱现行的集体土地管理秩序和农村经济管理体制，不利于保护农民利益，损害社会公共利益，故双方所签订的房子买卖契约应属无效合同。

4.“农民安置房”

孝义翠峰苑小区的楼房即属于因新农村指标建设的“农民安置房”，对于此种房屋，原本是用来安置本集体经济组织成员，却被用来售与集体经济组织之外的成员，故原则上应当认定为无效，可以存在有效例外情形。

比如未取得迁入地农村集体经济组织所在地户口的出嫁女、入赘男购买小产权房一定条件下认定为有效；小产权房已经县级以上人民政府对小产权房所在小区办理了相关征地和出让、规划、施工和验收，补交土地出让金、交易税费等，依法完善了商品房出售的合法化手续的，可以认定买卖房屋合同有效。

5.商业小产权房以及违法建筑

“商业小产权房”因为规避国家有关商品房销售的手续和条件，违反法律、行政法规的禁止性规定，因此对于此类型的房屋买卖纠纷，应当一律认定为无效。

占用农用地、未利用地等非建设用地进行建设的房屋本质上属于违法建筑，出卖人本身便不具有合法的房屋产权，无权对外销售房屋，因此此类型的房屋买卖纠纷，亦应当依法认定为无效。

6.合同无效之后的处理

根据《民法典》第157条，民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失；各方都有过错的，应当各自承担相应的责任。法律另有规定的，依照其规定。

根据上述规定，合同一旦被法院认定为无效，那么双方因为合同所取得的财产应当予以返还，出卖人可以要求买受人返还房屋，买受人可以要求出卖人返还购房款以及相应的装饰、装修费用，造成损失的，应当确定双方过错程度，确定双方各自应当承担的比例。