—壹—

2019年4月9日16时，雁塔区齐王村城中村改造项目用地中100.007亩国有建设用地公开拍卖出让。由西安奥宏置业有限公司（广东奥园）底价竞得。

这是奥园在西安第二个项目，也是进入城南板块的第一个。该地块位于雁塔区南三环与子午大道交汇处东南角，面积约100亩，包含住宅和商业用地，容积率1.2-3.98，总投资12.8亿元！

虽然，地块溢价为零，但由于土地征用及拆迁补偿费用、失地农民养老保险金、幼儿园（公办）、另需负责安置房建设、土地成本预估叠加，导致亩单价1287万元/亩，楼面地价：4852元/平米。

地籍编号为YT2-26-11-1，净用地面积100.007亩，其中出让住宅用地97.201亩，出让商服用地2.806亩，设为共用宗。宗地用地性质为居住、商业金融用地，容积率不大于3.98不小于1.2，建筑密度不大于20%，绿地率不小于35.2%。土地使用权出让年期住宅用地为70年，商服用地为40年。

该项目不配建公共租赁住房。为什么不配建公租房？依据2011年4月20日市人民政府专题会议纪要（63）精神，该项目属于2011年3月27日前批复方案的城中村改造项目，不配建廉租住房。

也就是说，从这一天开始，奥园接手电子城板块齐王村100亩城改开发用地，收购了韩国城遗留地块。

—贰—

这一地块的前身是江林地产开发的韩国城，但由于该地块长期“围而不建”，迟迟无法开工，导致项目再次拍卖。

虽然，项目属于2011年3月27日前批复的城改用地，但由于重新回炉重拍，与新地块无异。按照新规，宗地内的住宅需实行全装修成品交房，具体按《西安市推进新建住宅全装修工作实施意见》相关要求执行。

按照容积率不大于3.98，或将规划高层建筑。因为拿地成本，装修要求，还有周边楼价参考，这一项目未来价格不会低于浐灞奥园誉府，或将更高！

从地块目前四至条件来看，大致有三点值得关注:

其一，项目紧邻1700亩西安城市生态公园，是目前城南腹地最大的城市公园，目前土地平整80%已经完成，各标段都在进行景观栽植，建造公共建筑，据悉，一标段或将在五月份开放。

其二，地块位于子午大道与雁环路交汇处，过三环即为立丰城市生活广场。雁环路向西1.4公里，为高新二期逸翠园I都会；雁环路向东3.7公里即为南飞鸿广场、地铁2号线三爻站、东三爻改造区。

其三，地铁7号线规划，由长安至洪庆，途经子午大道。也就是说，未来7号线极有可能从项目门口穿过。但目前地铁7号线未批复，具体规划也未明确，因此，一切都有变化的可能性。

周边配套纯熟，如教育、消费可依赖中铁尚都城、江林新城原有临街商业，还有六十一中学、北沈家桥小学、雁塔艺林小学、西姜村小学等。

关于周边配套情况，请参照《遗憾！距CBD最近的一片绿海，价值即将涨停！》一文。

—叁—

西安城南丈八路与西部大道之间是问题盘集中区（停滞/烂尾/小产权），这一片区起步较早，入坑也较早。

当然，这些楼盘的存在并没有影响土地的价值，因为城市板块的提振，这些区域都是价值高地。目前，丈八路附近房源均价1.5-2万/平，雁环路附近房价1-1.7万/平，西部大道房源均价在1.3-1.6万/平。（新房在售项目、二手房价格）

其一，丈八路项目有：碧桂园高新时代、天地源万熙天地、立丰城市生活广场、金辉朱雀云璟等。

其二，雁环路项目有：南飞鸿广场、华安紫竹苑、龙湖紫宸、高新华府-汇智中心、高新第五季2期等。

其三，西部大道项目有：清凉山居、明威橡树湾、莱安城（被收购）、金地西沣公元3期等。

目前，区域内两个项目价格较高，一个是天地源·万熙天地，另一个是碧桂园高新时代。

天地源·万熙天地：2018年部分推出部分产品之后，一直蛰伏，即将加推，面积区间约102-234㎡，价格预估在1.6-1.8万/平，毛坯产品。

碧桂园·高新时代：丈八路上价格标杆，前期推售部分产品，面积区间约110-140平米，后期新推房源待定，房价大致在1.7-2万/平，精装产品。

周边问题盘有感恩时代广场、西江月、星克拉广场、时丰姜溪花都、中环国际城等，除此之外，还两个已经停滞项目、小产权项目。

—肆—

西安楼市问题盘不少，但解决方案不多，官方组织，民间呼吁，业主自救，还有一种方案就是被大型房企收购。

可以说，这些原本能够修建高楼的土地，都是一方宝地，只要房企有能力开发，将项目起死回生，转危为安，让大量购房者能够脱困，问题盘价值极高。

只要检索“西安，烂尾”大量案例飘满屏幕，谁来解救购房者？一纸判决，键盘飞舞，展开自救，还是房企出手？这是一个比较现实的提问。

解铃还须系铃人，既然是房企脱靶，就该让市场来拯救，例如融创收购佳诚长安集用地，莱安收购百花村城改用地。发挥市场力量，激活原有项目。其实，房企拿地选择很多，敢于出血救困，就值得点赞。

在西安大量问题盘遗留，有些问题在工程，有些问题在债权，有些问题在拆迁，有些问题在资金链，这导致不少楼盘已经丧失了救活的希望，即便是积极自救，也于事无补，历史的欠账，终究鲜血淋漓。