恐怕你会脱口而出：只能看看下三区的老破小了。

还得是那种外面看着要倒、里面看着要漏的那种。要说住，睡个觉、做个饭、上个厕所的地方还是有的，其它不要提“非分要求”。

社区环境呢？嗨，就老破小的“标准样儿”，遍地停车场，脑补一下吧。

住起来是差点事，那怎么办呢？这点预算也就这样了。

NONONO！

还有别的选择！七八十万在市内六区能买个次新房，信不信？

用老破小的价格，买一个仅有5年房龄的小区，至少居住舒适度好很多呀，听着就够猛。

究竟是怎么回事呢？

01

8月份，二手房成交数据显示，有一个“新宠”夺得榜首，它就是红桥区二手房小区——碧春园！

能碾压和平区的诚基中心，必然“实力不俗”。

大多数人肯定认为，红桥区的房子能卖出去，肯定靠的是“低价”！

不好意思，您只猜对了一半！

碧春园的价格确实低，仅15000-16000元/平米，最低70、80万一套！

但是红桥区同样低总价小区，还很多，为何碧春园居于榜首？

其实碧春园是还迁房，如今这个还迁小区的70年的产权证下来了，现在是正经八百的商品房了！

虽然是还迁房，可能品质差了点，但怎么也是次新房啊，比老破小要强的多吧。

也就是说，总价最低七八十万，能买个碧春园的次新房，这就厉害了。

为了解碧春园的“真实现状”，小编特地来了一趟实地踩盘！

02

碧春园毗邻振业名邸，位于红桥区双环邨，是北辰与红桥的交界地带。从地铁1号线瑞景新苑站下车，步行7、8分钟可到达。

最近王庄临时市场前的龙泉道修好了，大幅改善了碧春园的交通情况。

碧春园整体体量不小，分两期开发，共计37栋楼，基本上是红桥区的还迁户。

一期14栋住宅，从2011年开始入住，二期23栋住宅，从2015年开始入住。

整个社区的建筑形式，大部分是18-33层到顶的塔楼，配有少量是6层到顶住宅，没电梯。

碧春园的塔楼，都是小户型，为44--66平米一室至两室。

由于塔楼的两梯六户或两梯八户型设计，很多户型朝向都不好，西晒、东照的户型比比皆是，纯北向的户型都稀松平常！

个别楼栋需要与街道对齐，还出现了“传说中”的不规则的户型。

6层到顶的住宅，面积较大，户型规整，有91平米两室和109平米三室。

据了解，碧春园从去年7月份开始下来房本。

根据贝壳成交数据显示，截止今年8月底，整整一年的时间，这个小区共计成交了163套房子，月度成交13.5套。

之所以成交量会这么高，有以下三点原因：

一是，碧春园体量大，有37栋楼，供应端充足。

大多数还迁户手里不止分到一套房子，很多人都想把多余的房子置换成更好的资产。

二是，碧春园房子才下房本，不满两年。

不满两年的二手房交易需要交5.65%的增值税及附加税。很多业主为了急卖房，不得不“让利”出售，价格合适。

三是，碧春园这类小区，是比市区“老破小”更好的选择。

它比“老破小”的居住条件稍好，更主要的是有电梯，上下楼方便；比“老破大”面积小，后期不用特别担心转手问题。

如果近期购房者看上了碧春园，特别提示的一点是：二手房交易的税费和中介费加起来，为总房款的11.5%。

首套置业，必须在首付3成以外，再准备出来总房款11%左右的现金去交税。

02

既然碧春园是还迁房小区，必然社区环境很一般。

尤其是，碧春园二期，杂草丛生，大片积水，社区绿化简直靠“长草和种树”！

碧春园一期，环境还算整洁，没有杂草，还有锻炼器材和休憩区。

社区之内，三五成群的大爷大妈，在闲聊说话，生活氛围较强。

但住户介绍，别看碧春园二期社区环境差，但相比一期，楼道内堆积杂物较少，楼梯挨着窗户，能采光、通风，空间也大。

对于碧春园一期和二期，究竟哪个好？只能说，各有各的好吧！

碧春园物业费1.6元/平米/月，地上停车免费，随便停。

社区也有地下停车位，用的人不多，每个车位20-35元/天，这价格相比其他社区也便宜很多。

生活配套方面，碧春园周边比较充足，挨着瑞景，生活所需的物品应有尽有。二期一出大门口，还有碧春园菜市场。

学校方面，幼儿园是位于振业名邸的红桥区第二十四幼，碧春园配建的幼儿园，目前正在建设；对应的小学和中学是佳宁里小学和佳春中学。

另外，别看碧春园的社区环境不怎么样，由于周边交通便利，生活配套充足，租金不低，目前一室户型的租金在1500元/月，两室户型在1700元/月。

还是那句话，比老破小强多了！

03

碧春园只是天津大体量的还迁房、保障房之中，下来房本的小区之一，在天津楼市之中，还有很多类似的小区。

比如，与碧春园同时拿到大产权证的益春里、悦春里的三栋高层，仅与碧春园一期，隔一条南仓道。

两小区相邻，体量不大，社区环境稍整洁、没有奇葩的户型。

目前成交价格比碧春园稍贵一点，好楼层的精装户型，能卖到17000元/平米！

河西区小海地的兰江新苑、云江新苑；南开区芥园西道的大园新居、裕达花园，长虹公园附近的临渭家园，也都是下来房本的还迁房、保障房或企业福利房。

并且有的小区下来房本多年，不用交增值税及附加税，房价比正常商品房，还便宜一些。

环城方面，比如，西青区张家窝的家贤里；东丽金钟街的昱和里、瑞和里、茗和里、德锦里、德盈里、德翔里、德悦里……

这些下来房本的还迁小区，成交价与片区新房至少有4000平米的差价，价格很是诱惑！

军粮城的还迁小区，冬梅轩、春竹轩、军秀园、军宏园、军秀园、军丽园、军瑞园，价格更低，单价仅8000元/平米起，最低42万就能购置一套！

这样价格，如果在市区周边买新房，恐怕连仅剩“诗和远方”的团泊东都够不到！

另一方面，待下房本的小区也不少，比如河西区的纯皓家园、津铁泽苑；东丽金钟街的德益里、轩和里。

【调研小结】

选择碧春园这类下来房本的还迁房置业，缺点显而易见，社区环境一般、物业质量不高……

但毕竟鱼和熊掌不能兼得，比老破小的居住舒适度要强不少。

用买老破小的价格，入手这样的房子，还是干的过的，也怪不得碧春园成交量这么高。

特别提示的一点：