关于公开征求《关于做好闲置存量房屋改造和改建保障性租赁住房工作的通知（征求意见稿）》意见的公告

根据省住房和城乡建设厅等9部门《关于加快发展保障性租赁住房的实施意见》（琼建规〔2022〕12号）精神，为完善保障性租赁住房筹集方式，以盘活闲置住房为主，以新建、改建、改造、租赁补贴为辅，稳步有序发展保障性租赁住房，特制定《关于做好闲置存量房屋改造和改建保障性租赁住房工作的通知（征求意见稿）》，现向社会各界公开征求意见。公民、法人和其他社会组织等，可以通过电子邮件、传真、信函等方式，于2022年7月28日前将有关意见和建议反馈省住房和城乡建设厅住房保障与公积金监管处。

联系方式：

1.电子邮箱：hainananju2022@163.com

2.传真号码：0898-65308529

3.通讯地址：海南省海口市海府路59号海南省住房和城乡建设厅住房保障与公积金监管处邮编：570204

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附件：《关于做好闲置存量房屋改造和改建保障性租赁住房工作的通知（征求意见稿）》

海南省住房和城乡建设厅

2022年7月18日

各市、县、自治县人民政府：

为贯彻落实《国务院办公厅关于加快发展保障性租赁住房的意见》（国办发〔2021〕22号）和《海南省住房和城乡建设厅等9部门关于加快保障性租赁住房的实施意见》（琼建规〔2022〕12号）文件精神，盘活闲置存量房屋资源，加大保障性租赁住房供给力度，切实解决新市民、青年人等群体的住房困难问题，结合本省实际，现就闲置存量房屋改造和改建保障性租赁住房有关事项通知如下：

一、改造和改建的适用范围

（一）闲置存量住房。各市县城区、产业园区已建成并具有一定规模的闲置商品住宅，政府、国有企事业单位闲置的公租房、直管公房、周转房、职工宿舍和棚户区改造、城市更新等安置住房，可纳入改造保障性租赁住房的范围。

（二）闲置非居住存量房屋。各市县城区、产业园区已建成并具有一定规模的闲置商业、办公、旅馆（酒店）、厂房、仓储、科研教育等非居住存量房屋，可纳入改建保障性租赁住房的范围。工业用地或者物流用地上厂房、仓储等非居住存量房屋应当在保障产业发展需求，满足环保安全要求的前提下进行改建。

（三）有下列情形的闲置存量房屋不得纳入改造和改建范围：

1.拟改造或改建的闲置存量房屋所在地块已纳入政府土地征收或储备计划的；

2.拟改建的非居住存量房屋用地性质为三类工业用地和三类物流仓储用地的，或经环境影响评估发现土地、环境和建筑有污染不满足居住条件的；

3.根据国家和本省相关规定，或经技术论证禁止改造和改建的；

4.拟改造或改建的闲置存量房屋存在违法违规建设行为，且尚未依法依规查处整改到位的。

二、改造和改建的基本原则

（一）政府引导，市场运作。加强财税、金融、土地等方面政策支持，充分发挥市场机制作用，积极引导市场主体将闲置存量住房改造为保障性租赁住房，将闲置和低效利用的非居住存量房屋改建为保障性租赁住房。非居住存量房屋用作保障性租赁住房期间，不调整规划用途，不变更土地使用性质、土地使用年限以及不动产登记信息，不补缴土地价款。

（二）合理选址，供需匹配。闲置存量房屋改造、改建为保障性租赁住房的，应当符合规划原则、区域功能定位和产业发展等要求，重点在产业功能区、商业商务聚集区、城市建设重点片区等就业岗位集中、人口聚集、交通便捷的区域开展和实施，缓解供需匹配问题，促进职住平衡、产城融合发展。

（三）尊重民意，依法依规。推进存量闲置房屋改造、改建保障性租赁住房，应尊重群众意愿，依据法律、法规和相关政策开展工作，切实保护产权人合法权益，充分调动社会各界参与的积极性和主动性。

（四）政策从优，不叠加享受。纳入保障性租赁住房管理的存量房屋，其原来享受的支持政策优于保障性租赁住房支持政策的，可选择最优惠政策执行，但不叠加享受。

三、改造和改建的准入条件

闲置存量房屋改造或改建为保障性租赁住房，应当同时符合以下条件：

（一）权属清晰合法。申请改造或改建的项目应为依法取得土地且批建手续齐全的合法建筑，不存在查封登记、异议登记等限制转移登记的情形；存在抵押登记等他项权益的，应当取得所有他项权益人同意。

（二）实施主体明确。实施改造或改建的主体应为房屋产权人或受房屋产权人委托的实施单位、受委托代理的整体运营承租人等。

（三）项目规模合理。闲置存量住房改造原则上以整栋、整单元或整层为基本改造单位，以原规划设计的最小单元和现有户型为基础实施改造，不得改变原建筑主体或承重结构。闲置的商业、办公、旅馆（酒店）、科研教育等非居住存量房屋应以栋、座或者层为单位进行改造；厂房、仓储应以栋或者座为单位进行改建，单个项目改建建筑面积不低于1000平方米。

四、改造和改建的相关要求

（一）结构安全要求。实施闲置存量房屋改造或改建前，项目实施主体应当委托具有资质的鉴定机构进行房屋安全鉴定，确定房屋结构安全现状，委托原设计单位或者具有相应资质等级的设计单位提出设计方案，出具施工图，并委托有相应资质等级的施工单位实施，确保房屋结构安全。涉及结构改动或者荷载增加的项目，项目实施主体应当委托具有资质的鉴定机构对设计方案进行技术论证和可靠性鉴定，并出具鉴定报告，确认结构安全并办理施工许可手续后，再组织施工。

（二）消防安全要求。实施闲置存量房屋改造或改建前，项目实施主体应当委托具有资质的消防技术服务机构，根据设计方案开展房屋消防安全评估。闲置存量住房原来已通过消防验收且项目改造工程不影响消防功能的，可使用原来的消防审批手续；项目改造工程影响消防功能的，应按照住宅建筑的相关标准和防火要求优化设计、施工，重新办理消防审批手续。闲置存量非居住房屋改建项目应按照非住宅类（公寓或者宿舍）居住建筑的相关标准和防火要求进行设计、施工，办理消防审批手续。

（三）建设标准要求。改造和改建项目的设计和施工应当符合国家和本省现行相关标准和规范。闲置非居住存量房屋改建的保障性租赁住房项目户型建筑面积以不超过70平方米的小户型为主。改造为宿舍型租赁住房应当执行《宿舍建筑设计规范》或《旅馆建筑设计规范》及相关标准。闲置存量住房改造的保障性租赁住房项目可适当放宽住房建筑面积和户型比例要求。

（四）入住条件要求。闲置存量房屋改造和改建的保障性租赁住房项目，其供水、供电、供气设施应当符合国家和本省市相关标准、规范，且应当具备良好的卫生、通风、采光等居住条件，项目竣工验收时应当按照《民用建筑工程室内环境污染控制标准》（GB50325-2020）进行室内环境污染物浓度检测，符合规定标准后方可对外出租。

五、改造和改建的工作程序

存量闲置房屋改造或改建保障性租赁住房，按照以下工作程序实施：

（一）项目申请

项目申请人向所在市县（区）住房和城乡建设部门或产业园管理机构提交存量闲置房屋改造或改建保障性租赁住房书面申请，并提供以下材料：

1.书面申请书。包括项目拟改造或改建房屋、改造或改建方案、运营方案、投资情况等简介，以及申请人认为需要说明的其它内容。

2.承诺书。承诺内容包括但不限于拟改造或改建房屋所有权和使用权来源合法、项目运营期间不改变保障性租赁住房用途、项目停止运营后依法依约处理房屋租赁关系等事项以及因此引起的纠纷、诉讼等。

3.申请人身份证明资料。

（1）申请人是房屋所有权人且为企事业单位的，提供营业执照、法人证书以及法定代表人或者负责人的有效身份材料。

（2）申请人是受委托的住房租赁企业等市场主体的，提供受托企业营业执照、法定代表人有效身份材料以及房屋所有权人有效身份材料、授权委托书。

（3）委托代理人办理的，还需提供申请人授权委托书、代理人有效身份材料。

4.土地房屋权属证明资料。

（1）不动产权属证书或者其他合法权属资料。

（2）房屋存在抵押登记等他项权益的，需提供所有他项权益人的身份材料及同意改造或改建的书面意见。

（3）房屋改造或改建涉及宗地内其他产权人利益的，还需提供征求相关利害关系人意见的情况材料。

5.项目改造或改建方案资料。

（1）项目改造或改建方案书，包括改造或改建房屋现状，改造或改建思路，改造或改建后的房源数量、户型设计、投入成本、回报周期、租赁管理方案和可行性综合分析。

（2）项目改造或改建设计图纸，包括总平面图、户型设计图等必要图纸。

（3）改造或改建项目的结构安全和消防安全评估材料。

闲置存量住房改造用作保障性租赁住房，仅涉及室内建筑面层装修和家具安装，不涉及房屋结构、水电气配套设施等改造内容的，只需提供第（1）（3）项材料。

（二）项目认定

市县（区）住房和城乡建设部门或产业园区管理机构统一受理本辖区内的项目申请，对材料的完整性和真实性进行初审后，提交市县（区）政府审查。市县（区）政府组织住房和城乡建设、发展和改革、自然资源和规划、生态环境等部门，以及水、电、燃气等市政公用服务企业对项目进行联合审查。符合条件的，应在政府住房租赁服务平台或者市县（区）政府或住房和城乡建设部门、产业园区管理机构网站公示，经公示7日无异议或异议不成立的，核发保障性租赁住房项目认定书并向社会公告；不符合认定条件的，向申请人说明理由。已取得项目认定书的项目不得擅自改变实施主体及实施方案。

（三）项目实施

申请人取得保障性租赁住房项目认定书后，应当在6个月内按照规定办理相关报建手续。相关部门依据项目认定书，为项目办理立项、规划、施工、消防等相关手续。

1.项目立项手续。发展和改革部门按照规定办理社会投资项目备案登记手续。

2.用地和工程规划许可手续。鉴于闲置存量房屋改造或改建保障性租赁住房不涉及土地权属变化，可用项目原已有用地手续等材料作为土地证明文件，不再办理用地手续。自然资源和规划部门出具意见函，核定项目外立面设计是否影响城市风貌，以及项目改造或改建是否影响近期公共利益的规划实施。

3.施工许可手续。申请人将具有相应资质的设计单位出具的施工图设计文件、房屋安全鉴定报告等文件送施工图审查机构审查，凭施工图审查机构出具的施工图审查合格意见书及其申报材料，办理施工许可手续。

4.消防审批手续。属于特殊建设工程的项目，申请人应当向行政审批部门申请消防设计审查；属于其他建设工程的项目，申请人依法申请施工许可或者申请批准开工报告时，应当提供满足施工需要的消防设计图纸及技术资料。

5.闲置存量住房改造用作保障性租赁住房，仅涉及室内建筑面层装修和家具安装，不涉及房屋结构、水电气配套设施等改造内容的，取得项目认定书后，可简化审批手续，使用闲置存量住房原有的用地、规划、消防手续，住房和城乡建设部门参照未改变建设工程规划许可的二次装修工程相关要求，办理建设工程施工许可手续。

6.改造或改建项目工程设计、施工、监理、检测等活动应当遵循建设工程质量安全管理等有关规定。

（四）竣工联合验收。

项目达到竣工条件后，经申请人组织设计、施工、监理等单位进行竣工初步验收后，由住房和城乡建设主管部门牵头组织各验收事项的分管职能部门，进行竣工联合验收，各部门按职责验收后出具验收意见。

六、运营使用和监督管理

（一）运营使用

1.改造或改建的保障性租赁住房项目竣工验收后15个工作日内，项目实施主体应在政府住房租赁服务平台上办理相关备案登记。房屋出租后，应在30个工作日内办理租赁合同网签备案。

2.非居住存量房屋改建的保障性租赁住房项目取得项目认定书并竣工验收后，可向供水、供电、供气部门申请按照居民标准执行水、电、气收费标准。

3.改造或改建的保障性租赁住房项目按照本省保障性租赁住房相关规定进行管理，不得上市销售或变相销售，不得进行分拆登记、转让、抵押，租赁合同中不得包含期限届满自动续租条款。使用期间，因土地征收或者城市更新等需拆除的，按照改造前的房屋用途和建筑面积予以补偿。

4.改造或改建的保障性租赁住房项目持续运营期限不得超过经批准的土地使用年限，但也不得低于5年；享受中央、省专项奖补资金的保障性租赁住房项目，持续运营期限不得低于8年。

（二）退出管理

1.改造或改建的保障性租赁住房项目运营期满后，如需继续作为保障性租赁住房，产权人应于期满前6个月，向市县（区）政府提出续期申请。续期时间不能超过土地剩余使用年限，土地使用年限期满的，应按土地出让合同（或划拨决定书）相关约定执行，没有约定的，按相关法律法规执行。未提出申请或未获批准的，产权人应主动提出与整体运营承租人解除合同，商议退出工作，确保租户有序退出，并于期满后30个工作日内向市县（区）政府提出恢复原有用途的申请。

2.改造或改建的保障性租赁住房项目运营年限未满时提出退出申请，且存在租赁期未满的问题，产权人应当与运营方和承租人达成一致意见后方可提出申请。经同意退出后，应及时向自然资源和规划、税务及供水、供电、供气等部门报备，非居住存量房屋的使用及供水、供电、供气等纳入原用途管理，并取消租赁备案，不再享受保障性租赁住房的相关支持政策。

3.非居住存量房屋改建的保障性租赁住房项目运营年限期满后，产权人未申请续期或未获批续期，且未按期退出的，视为擅自改变建筑物功能，非法改变土地用途，由相关职能部门依法查处。

4.市县（区）住房和城乡建设部门、产业园区管理机构应当建立闲置存量房屋改造和改建保障性租赁住房后续监管机制，加强对租赁经营活动、履约行为监管，重点对已取得认定书项目未经竣工联合验收或者竣工联合验收未通过即投入使用、通过“以租代售”等形式违规转让、改造或改建后用于非保障性租赁住房用途等违规行为进行检查，相关职能部门及时依照职责对发现问题进行处置。

七、其他事项

（一）市县（区）政府要充分发挥统筹作用，加强组织领导，建立住房和城乡建设、发展和改革、自然资源和规划、生态环境等部门以及水、电、燃气等市政公用服务企业工作联动机制，及时解决闲置存量房屋改造、改建保障性租赁住房工作中遇到的困难和问题，做好项目实施保障工作。

（二）市县（区）住房和城乡建设部门要充分发挥牵头作用，加强部门间组织协调，做好闲置存量房屋改造和改建保障性租赁住房业务指导和督促落实工作。要建立项目跟踪评估机制，及时总结经验，完善实施机制。工作推进中遇到的重大问题要及时报省住房和城乡建设部门。

（三）本通知自2022年x月x日起施行，有效期4年。

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来源：海南省住房和城乡建设厅