对于这个盘评价,市场众说纷纭,褒贬不一。有人说它是地铁口现房,且是名校学区,有小户型,价格合适,性价比高;当然也有一部分人认为,小区地段虽好,但土地年限缩水,外加无电梯,毛坯交付,居住体验感差,建议慎重。
那么这次出新后的宁工新寓一村,首付3成究竟能不能买呢?如果能买,适合什么样的人群买;如果不能买,有哪些地方需要“避坑”,接下来,我们就带大家一起来看看。
Part1
逆袭之路!从寂寂无名老破小考成名校学区房
据了解,宁工新寓分一村和二村,都是拉小直属分校——宝船小学的学区房,初中为宁海中学分校。要说宁工新寓名气大振,还得从学区说起。
追溯至2019年小区第一次出成绩时,宁工新寓因考取南外5人而被南京人熟知。而当年公办小学达到这个标准的,南京仅拉力琅芳银这样的一梯队头牌名小。
在鼓楼龙江板块名校学区房云集之下,对于貌不惊人的宁工新寓来说,能考上5个南外那可是一次大大的褒奖与肯定。
而当年宝船的毕业班,只有3个小班不到百人,这意味着南外录取率达到了5%以上。
成绩出来后,业主们迅速做出反应,又是挂横幅宣传,又是上调二手房报价,加上媒体的渲染报道,宁工新寓从一个名不见经传的城中老破小,摇身一变名校学区房。
据附近中介透露,自从宝船小学的成绩出来之后,小区不少房主开始上调挂牌价,甚至有房主撤回房源,声称看好宝船小学未来前景,坐等房子涨价。
实探过程中,宝船小学就位于二村里面,名校就在家门口,家长接送十分方便。
据了解,未成名校学区之前,2019年宁工新寓挂牌均价3.8万/㎡,出成绩次月,跳涨到4.2万/㎡,一个月猛涨了近4000元/㎡。目前小区成交均价4.3万/㎡,其中一村成交价3.8-4.2万/㎡,二村成交价普遍比一村高出4000-5000元/㎡,达到4.2-4.7万/㎡。
不过5月份以来,一村、二村成交价均有所下调,相比之前下调了3000-4000元/㎡。
尤其是一村近期成交几套房源都在3.5万/㎡-4万/㎡之间,二村成交价稳定在4.2-4.5万/㎡,少量会低于4万以下成交。
今年以来二村成交了三套60-90㎡房源,成交价都在4.7万/㎡以上,最高成交记录为去年10月一套80㎡三室房源,成交价5.1万/㎡,至今没被打破。
整体来看,无论是成交量和成交均价,二村均高于一村。
Part2
翻新后产权重新核算,确定70年!8月上市
当然,并不是说这个盘有多抢手,而是其备受争议的背景。
宁工新寓最早是在去年12月传出开盘消息,曾出现在今年3月份新盘上市名单中,但如今时隔7个月迟迟没有开盘。
关于项目一直迟迟不开盘现象,销售表示,项目是南京地铁收购的房子,重新出新,房龄较老,需要补缴一定比例的土地出让金,前期在走流程。
会有第三方来估这个房子的价格,确定好价格,并公示15天左右后,最快8月份能上市销售,预计首付3成,无验资要求。
样板间全部做在了实体楼里,出新后的楼梯地砖交付,总高有7层。
有人可能会疑惑,被南京地铁收购是怎么一回事呢?
2015年,由于南京地铁4号线施工,导致宁工新寓一村部分居民楼出现沉降、墙体开裂等情况。经过房屋鉴定部门鉴定,一部分住宅为局部险房,需要进行消险加固后才能使用。
随后,南京地铁公司以高于市场价5000元/㎡左右价格,收购了宁工新寓有塌陷的几栋楼,当时宁工新寓小区二手房的挂牌均价为21783元/㎡,地铁公司收购价26000-28000元/㎡。
据悉,经过加固翻新后,宁工新寓一村待售房源一共8栋楼,户型面积约48-114㎡,房源产权属于南京地铁公司,现房销售。
建面约48㎡的单室套户型,共9套;
建面约58㎡的两室一厅户型,共161套;
建面约83-110㎡三室一厅户型,共173套。
不过房子,还是建于1994年,至今已有28年房龄,严格意义上来说并不是新房,而是加固、翻修之后,重新拿出来卖的二手房。
至于房屋产权年限问题,负责销售宁工新寓一村的销售表示,这8栋楼房屋产权是从今年(2022年)开始算起,全部为70年住宅产权。
需要注意的是,这8栋楼没有安装电梯,上下楼可能不太方便。
价格方面,销售表示,项目毛坯放风价约4-4.3万/㎡,靠近草场门大街前排楼栋,会比后排便宜些。
目前有5个面积段,其中3个做了实体(精装)样板,分别是57㎡两房,89和110㎡三房,未来上市需买房人多付2000元/㎡,包含硬装及样板间内洗衣机、空调等家电。
置业顾问透露,从目前蓄客量来看,项目开盘或需摇号,来看房的购房人基本以周边客群为主,且大多为自住+学区考虑,其中58m2两室一厅最受欢迎。
“以前有沉降、裂缝,现在房子已经没问题了,验收合格。目前也有部分原业主,已经回迁居住。”销售表示。
宁工新寓出新后小区外观
89㎡三室一厅一卫:
其他户型图:
从户型格局来看,宁工新寓本次推出的房源均为“狭长型”,短面宽、大进深,和当下主流户型“大面宽,短进深”刚好相反的,部分房源卫生间为暗卫,通气性较差。
除此之外,实体样板间里客厅窗户较小,后期室内采光会受到一定的影响。
Part3
优劣势明显!宁工新寓值不值得买?
优势突出:
①学区房!
宁工新寓一村作为现房,位于鼓楼龙江地段,地处宝船小学(拉萨路小学分校)+宁海中学分校施教区,虽然这两所学校的实力在龙江片区不值得一提,但放眼全南京,这样的学区组合比上不足,比下有余。
②首付低!
按照毛坯放风价43000元/㎡,最小面积约48.91㎡来计算,宁工新寓一村这批房源起步总价约210万,首付3成仅需约63万元。建筑面积110㎡户型总价约473万,首付仅约141万,这样的上车门槛在河西乃至主城范围内,都是非常低的。
③小高层!
房源是7层小高层,每层2户,得房率超80%,密度低,单纯自住+上学考虑,比一般鼓楼老破小要舒服得多。
④双地铁房!
宁工新寓是地铁4号线、9号线(在建)双地铁房,周边有省妇幼保健院、省人民医院(直线距离3公里以内),新城市广场都在附近,小区楼下就有沿街底商,配套求全,生活方便。
当然,宁工新寓优势突出,劣势也非常明显。
①房龄老,质量一般!
房龄较老,此前部分房源发生过地面沉降,虽已进行过加固翻新,但有人仍会介意。另外翻新后的这批房源,没有倒挂,毛坯价可能比目前在售的同小区二手房价格还贵些。
②无电梯,上下楼不方便!
小区没有电梯,车位紧张,社区环境无法和新建商品房小区相提并论,一定程度上也限制了后期房价涨幅。
③环境嘈杂,居住体验略差!
沿街有底商,道路狭窄拥堵,马路上机动车、电动车穿梭不断,尤其是对小孩、老人,散步行走不安全,休息质量无法得以保障。
写在最后