小产权房的概念

“小产权房”其实不是一个法律的概念,是人们在社会的实践中形成的一种约定俗成的一种称谓。

所谓的“小产权房”其实是指在农民集体的土地上建设的房屋，没有缴纳土地出让金等相关的费用，产权证并不是由国家房管的部门颁发，而是由当地的乡政府或村委会颁发的，所以也叫做“乡产权房”又叫“小产权房”。

乡镇政府发证的所谓的小产权房产，实际上是没有真正的产权的。这种房子没有国家发的土地使用证还有预售许可证的，购房合同国土房管局也是不会给予备案的，所谓的产权证也不是真正的合法的有效的产权证。

案例：小产权房不能过户购房人起诉返还购房款及利息

2010年9月15日，原、被告双方签订《购房协议书》一份，由被告将其位于赣州市章贡区沙河镇某村安居住宅一栋三层的房屋卖给原告，价格为240000元。

合同签订后，双方即履行了该协议，后因该房系小产权房，双方无法办理产权过户手续，原告向法院起诉要求被告返还房款并支付房款利息。

结果：小产权房买卖合同无效互相返还房屋及房款

小产权购房合同经法院审理认为，双方争议的房屋是小产权房，不能买卖，故双方签订的《购房协议书》无效。

原、被告均明知该房性质仍予买卖，对本案的发生负有同等责任。原告要求被告退回购房款，法院予以支持。原告要求被告支付房款的利息，于法无据，法院不予采纳。

律师讲法：小产权购房合同小产权房能买吗？

严格来说，小产权房属于不能对外交易的房屋，对外交易不受法律保护。购房人交付房款后得不到合法的房产，不能确定房屋的产权归属。因此，购房者购买的小产权房不能公开转让、抵押。遇到房屋拆迁情况的，也不能依法得到补偿。

虽然有的小产权房出售人认可购房人转让房屋，并办理所谓的转让“登记”，但是这种“登记”是没有法律效力的，一旦发生纠纷不能产生保护购房人的效力。所以，当卖房人反悔并起诉到法院的，出售人只需返还房产，而购房人则需要返还房产，这就吃了大亏。

看了以上小产权房纠纷，从购房者的角度来说，购买小产权房虽然价格便宜，但是产权状况存在很多问题，要承担巨大的风险。因此，有意向购买小产权房的购房者需要自己对风险和收益作出选择判断，作出正确的决定。