前段时间房价大涨之后，住建局等部门出来辟谣，深圳房价涨幅9.7%为误读，也针对一些不合规的市场现象出台相关政策，如“喝茶费一经发现就暂停该楼盘网签”、“严查经营贷资金流向等”。

本周社区的问题更多的是偏向于对深圳楼市政策、区域潜力和落地的置业问题的咨询。下面一起来看本周的报哥答疑。

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1、福永未来发展好吗？

报哥：经济基础决定上层建筑，无论是大空港规划还是深圳国际会展中心的运营，都将为福永带来大量的产业和人员就业，从而带动福永片区的经济发展。

大空港片区集齐了全球少有的海陆空铁立体式交通要素和难得的产业基础，将优化形成“一核三片区”的空间发展格局。以航站区为核心，形成机场北——临空商务科技中心、机场东——航空特色服务小镇，机场南——中央供应链管理区为三片区。建设成为立足珠三角、面向亚太、辐射全球的国际航空门户枢纽，现代临空服务业为主导的国际特色航空城。

未来，大空港新城是加强深港澳深度合作、推进珠江口东岸协同发展、推进粤港澳大湾区建设的重要支点，将成为深圳未来新的经济增长极。

在深圳大空港及周边，今年6月已经竣工的深圳国际会展中心将在9月正式营业。深圳国际会展中心位于深圳市宝安机场以北、空港新城南部，地处宝安区福海街道，是深圳市委、市政府布局空港新城“两中心一馆”的三大主体建筑之一。

此外，深圳机场位居福永，机场以北片区的桥头、塘尾、和平一带，有大量的工业厂区，对日后更新改造存有巨大的想象空间，后发优势十足。

再凝结粤港澳大湾区、广深科创走廊、大空港功能区以及更细致的产城规划，福永将成为大湾区下的枢纽产业中心。

福永现有地铁线路为地铁11号线，在建项目有地铁12号线和地铁20号线。

?地铁11号线是有名的快线和超级换乘线，串联起了福田、深圳湾、后海、前海、宝安中心区、空港新城等多个重点产业集聚区。极大地缩短了福永至宝安、南山、福田的通勤时间。

?地铁12号线是普速线路，是目前唯一一条南北穿越宝安老城区的线路，连接蛇口自贸区、南山南油、南头、宝安新安、西乡、福永以及空港新城地区。计划2022年底至2023年初通车运营。

?地铁20号线线路规划为宝安大空港至福田会展中心，目前在建线路为一期工程国际会展中心段，是深圳国际会展中心开展的配套市政项目，通车时间未定。

福永采用大学区制度，宝安区凤凰学校和宝安区福永中学是片区内尚可的两所学校。

为了缓解学位紧张问题，早在2012年，福永街道就积极推动怀德中学规划和建设，怀德中学位于福永中心区，已被新安中学收编更名为“新安中学（集团）第二实验中学”，预计2019年9月前全面投入使用，将新增2100个初中学位。未来还将建设凤凰实验小学、怀德小学。

此外福永还将规划建设24个班1200个学位的兴围中学以及有42个班、2100个学位的福永职高，其中兴围中学力争2019年年内开工。另外，将在空港片区规划建设九年一贯制学校，提供2700个学位等。

届时，这将彻底改变作为凤凰福地、科技之城、航港都会的福永街道优质学位供不应求的局面。

福永现有大型商业为益田假日天地，是深圳首家航旅主题购物中心，还拥有“盒马鲜生”入驻，辐射周边3公里内所有小区。

除此之外，天虹商场进驻星航华府商业中心，将于2020年初开业，可辐射福永街道和航城街道，预计年营业额约为4亿元。星航华府商业中心与地铁12号线兴围站无缝接驳，距离地铁1号线机场东站约1公里，交通优势突出。

2.预算450优先考虑地铁，三房，沙井光明龙岗哪里比较合适呢（刚需、近地铁）

报哥：这个需求的话在沙井的话二手只能考虑华侨城四海云亭，近后亭地铁站，次新房目前价格在4.8万左右的单价，带装修的是5.1左右的单价。龙岗的选择性就多很多，单价从3.3万到7.6不等。坂田、大运新城、龙岗中心城等等比较好的地段能选择的房源都比较多，还有很多比较大的开发商的次新房出售。

光明目前还没有通地铁的房源可以参考，6号线今年开通也增加了光明的涨势，未来还有13号线会开通。

3.没社保可以购买房子吗

报哥：1.如果是深户的话是不看社保的，住宅、公寓都可以购买

2.如果是非深户的话需要连续的5年社保或者个税缴存情况才能购买住宅，如果购买公寓的话是不需要社保的

深圳具体的限购政策如下，有需要的朋友可以收藏哦~

4.我是购房小白，我想知道深圳的房子什么时候降价

报哥：深圳的房子降价的可能性不太大，政府出政策的话可能都会偏向限售这一块儿，后期可能房价的涨势不会这样凶猛

5.蛇口自贸区的优势在哪里，花园城怎么样？

报哥：前海和蛇口具有优越的政治优势、区位优势，改革开放优势，地缘辐射优势，创新优势，法律优势。其中，政治优势体现在，深圳是改革开放的窗口，前海则是特区中的特区，前海服务业比上海更早开始承担综合配套改革的政治使命。

区位优势体现在，前海和蛇口毗邻香港，这一优势将会辐射香港与内地的紧密合作，引领粤港现代服务业的创新合作，带动珠三角地区的产业升级。

改革开放优势体现在，前海作为特区中的特区，发挥服务业改革开放的先导作用，蛇口作为高端制造业和出口加工区，为高端制造业的改革开放提供试验的场地，在前海和蛇口区域可以充分发挥制造业和服务业的相互作用机制，蛇口工业区给前海服务业对外开放的发展提供辐射的平台与空间，前海服务业可以支撑蛇口工业区的产业转型和质量升级。

地缘辐射优势体现在，深港进一步合作，将通过蛇口的传递效应，将自贸区的经验首先复制到深圳其他海关监管区，然后扩大至珠三角地区。

创新优势体现在，深圳是一个创新思想和创业者云集的地区，聚集了一批锐意进取、改革创新的人才，汇集了华为、中兴、腾讯等产业创新最活跃的企业。

法律优势体现在深圳经济特区有立法权，前海可以充分利用经济特区立法权，在金融服务、电信服务、专业服务等领域率先按照国际标准进行立法探索，营造国际标准的法律环境。

深圳前海蛇口自贸区的定位是在深港进一步融合的过程中，寻找中国参与国际贸易规则制定的路径，以开放促改革，找到适合市场经济体制的中国改革的新道路。

6.我目前在上塘有个小四房120平米，目前价格约960万，贷款400万。现在想把外地和龙岗的房子卖了，在深圳再买一处，预算1500w。原计划是买金茂府自住，不知道老师对金茂府评价如何？如果，不买金茂府，选择在南山或者宝安，我就主要考虑学位和投资，不自住，不知老师有没有推荐？上塘片区金茂府的上涨空间是否不如宝安或南山？

报哥：首先我们来说下金茂府这个楼盘吧,金茂府位于龙华区民治街道上塘片区，腾龙路、建设路和民塘路围合的地块。龙华交通被诟病不少，主要是龙华潮汐客流明显，早晚高峰人流剧增，出入市区拥堵情况显著。但是，上塘片区的区位交通配套相对于龙华其它区域，仍有值得可圈可点之处。区域内轨道交通要素较佳，金茂府既是4号线上塘站地铁口物业，也是在建地铁6号线上塘北站临近物业，离规划地铁口最近距离约360米,不过6号线对龙华轨道交通格局影响不大，在上塘片区的线位走向与4号线高度一致。

既然提起上塘片区，就继续多提下区位情况。

上塘片区在大浪龙胜和民治红山之间，建设路隔开了大浪和民治两街道，布龙路往东就算是龙华老城了。

早些年，上塘片区是龙华分散在各处的工业厂房较为集中的区域之一，过去这块区域并不被特别受关注。不成规模的乡级道路分割，让私宅和工业厂区林立相对。

我们现在都知道，金茂府四周分别与鸿荣源尚峻（已入市）、恒大岳盟工业区旧改（土地平整）、中海锦城（已入伙）和恒裕上塘项目（在建）相邻。

片区内品牌开发商集中，预期社区氛围浓厚，商业配套齐聚，料想这里会成为一处较为宜居的居住区。

而且根据法定图则的规划显示，尽管下图法定图则已有相当的滞后性，但整体的参考价值仍然可以判断，上塘片区相对于红山来说，其居住属性会更为纯粹一些，大多地块以居住用地（图示黄色色块）为主。

从龙华整体的发展来看，近年来主要针对于北站周边的开发投入力度比较大，不仅项目的建设速度加快，相关商业、市政配套的规划和建设也是不断给龙华人民带来惊喜。商业配套尤为明显。

以北站为核心，目前布局有多个ShoppingMall，包括九方、缤果空间、cococity等，未来还有龙光玖钻和招商与华侨城联手打造的红山6979街区型mall。随着片区人口和商务元素的注入，北站及周边商圈的整体商业物业和商业业态也将显著提升。

对于仅需1-2个地铁站到达北站商圈的金茂府，基本的街区体验和商业配套是无需担心的。

同样1-2个地铁站到达龙华老城商圈，亦是方便快捷，业态组合就更为丰富多样了，各类商超如华润万家、百佳华、山姆会员店，及传统街区繁华有序。鸿荣源壹成中心花园9区的mall可能将于今年开业，将继续为龙华老城带来新的购物体验。

目前金茂府对应的学区应是小学：上芬小学，初中：龙华实验学校。

但是，未来学区变化概率较大，不能就此断定。因为随着周边的教育资源的逐渐补充完善，后期项目学区变动的可能性非常大。

周边规划的学校有不少，但龙华的经验是，学区跟街道的绑定是比较严格的，原则上不跨街道入学。

那么，跟金茂府目前关系比较大的规划学区是恒大的岳盟工业区旧改项目的学校规划，按照龙华自主打造品牌教育资源的决心，新学校尤其是在比较好的地段内的新学校，应该会倾注比较多的资源。

红山、上塘片区经过这几年的发展建设，可开发用地越来越少，加上地王效应，周边土地价值也随之高涨，造成旧改难度加大。目前周边聚集了5~6个规划中小型的旧改项目，已经吸引了如恒大、恒裕、莱蒙、保利等知名开发企业入驻。

项目北侧紧邻建设路，沿建设路往东，旧改一字排开，多为工业区旧改。周边聚集了大量的城市更新项目，但除了鸿荣源已入市动作神速外，其他项目进展较慢。

未来片区的居住供应将主要来源于城市更新项目。改变片区面貌的同时，也为片区带来更协调的相关配套，及完善路网。

总体来说，金茂府的自身品质和周边配套还是没有多大问题的，但是它的总体价格在10万往上了，价格已经是趋于豪宅了，价格上涨的空间已经没有特别大

对比起来还是建议投资宝安和南山；

宝安片区：金泓凯旋城一期、宏发领域、深业新岸线一期、恒安花园等等

南山片区：华润城润府一期、大冲城市花园、世纪村、城市山林等等

都可以参考

未来的涨势相对来说龙华比起来宝安和南山还是有些差距的，主要是政府对宝安南山的扶持，还有各种大型企业的进驻。

7.深圳的公寓为什么会这么火？是否值得购买，有投资价值吗？以后是否好转手？

报哥：深圳的公寓首先它的面积比较小，相对于住宅来说，公寓不需要名额也不限购，很多投资客没有名额都会考虑公寓，而且投资回报率也比较高。而且很多公寓的位置都相对来说比较好，在各区的核心区域。比如南山中心区的华联城市广场。

公寓的话深圳的还是值得投资的，只是后期交易的话税费比较多一些。

8.预算有限，刚需购房，在南山科技园上班，麻烦给推荐下在哪里购房？谢谢！

报哥：科技园上班的话最好可以买1号线沿线或者附近区域的小房子比较好，上班比较方便，投资自住都很合适。

9.近期听说下个月深圳出台政策

报哥：这个还是最好看官方的新闻比较好，这里就不予置评了，一切以官方为准。

10.你好，TaTa公寓这种工业用地性质的50年产权的住宅有啥缺点啊？

报哥：50年产权的住宅，其实是办公用途的土地上建的住宅。

这种住宅比起普通住宅，缺点是不能上户、交易税费更高、水电燃气费用按商业水电费缴纳，物业费也是按商业物业费缴纳等等。不过这个楼盘的学位还是不错的，又以小户型为主，流通性很不错。

11.300万左右能买哪个区域？可以买新房还是二手房？

报哥：300万选择性还是蛮多的，可以看下二手房或者一些周边城市比较有潜力的新房项目，二手的话建成年代比较久的可能就单价稍微便宜一些，比较新的小区单价可能已经是超10万了。

12.深圳宝中有什么笋盘吗？

报哥：宝中均价已经涨到10万+了，要找笋盘的话可能咨询宝中的中介比较好一些，多关注几个中介的朋友圈，一般有笋盘他们都会在朋友圈进行推送，另外报哥补充一句，所谓笋盘只是一般只是业主急卖才会有，而且笋的定义并不明确，需要实地去了解，如周边放盘和业主的心态，祝你买到心仪的房子~

13.240万左右买哪里投资收益高

报哥：南山中心的南油B区可以考虑一下，位置不错租金相对来说也比较可观。

14.蛇口房价多少了，性价比怎么样？

报哥：蛇口这个区域的话是属于普通住宅和豪宅都有兼顾的一个区域，所以它的房价大概是从4万出头到25万都有，整个蛇口片区还是非常适合居住和投资的。

15.龙岗的乐城小区如果买了有没有发展空间

报哥：地处大运新城片区，享龙岗中心城与大运新城生态居住区的顶级配套，项目与地铁3号线荷坳站无缝接驳，属于真正的纯地铁上盖物业。

16.请问石岩汇邦名都怎么样？

报哥：项目位于龙大高速和机荷高速交汇处，靠近大浪片区。周边城市面貌较差，主要还是以工业和农民房为主，生活配套也欠缺。而且位置刚好在两条高速的交汇处，虽然开车到市区会很方便，但高峰期还是很堵的，且靠近马路一侧的楼层或有噪音影响。

石岩片区目前在建的地铁有6号线和13号线，项目虽离这两条线都有一定的距离，但地铁开通后对整个区域有一定的利好。

总体来看，石岩整个片区发展潜力以及旧改空间较大，但现在选择这个项目投资并不是优选，首先公寓限售5年，且部分户型比较一般，短期内不会有很好的回报率。

17.深圳龙岗地区，比如布吉石芽岭或者大芬那边的房子，看周围朋友都说房价涨不起来，不要买。真实情况怎么样呢？

报哥：石芽岭周边目前是没地铁的等两年后14号线开通这个短板可以得到解决

然后现在大型点的商业也是没有的近几年估计也都没有吧。

花城旁边那个康利旧改不知道到时候有没有建商业听说是写字楼方面的。

那边给人感觉是人和车流量都比较少，环境是比较好点，沿着科技园路走感觉不错，旁边还有石芽岭公园。

然后关于大芬那边的给人的感觉就是人多车多地铁和沃尔玛等商业之类的比较完善来来往往人很多龙岗大道也塞车相对来说比较嘈杂。

如果说这两个区域非要做一个选择的话，石芽岭包括桂芳园一带，以及罗岗信义片区，是两个最佳之选。

18.深圳一百万不想贷款能买什么房子呢？

报哥：选择还是比较多的，报哥下面列举了一些，总价在120万以内，进地铁的住宅项目可供参考

19.盐田佳兆业城市广场如何？附近城市规划如何

报哥：说一说佳兆业这个楼盘，先说品牌，佳兆业这个品牌可谓房地产开发商中响当当的，又有“旧改专家”的称谓，除了很少一部分开发的独立小区之外，基本上都是拿地，旧改，成功案例很多，我就不一一列举，可以自行百度。

佳兆业·盐田城市广场作为佳兆业城广系的又一匠心佳作，选址深圳东翼热土——盐田，坐享发展红利。

山海专列8号线（建设中）、5站进罗湖，4站进沙头角，6站进莲塘口岸，畅享深港生活圈。

多维立体交通无缝接驳，瞬达全城。

深圳地铁8号线地铁口就在项目楼下，实现项目零距离，2019年试运营，2020年3月份正式运营！意味着拿到房，地铁已经运营了！深圳有一个规律，也可以说所有一线城市的规律，地铁通到哪，房价涨到哪！

关内超百万体量城市山海综合体，建面约107万㎡，涵盖住宅、商业、公寓、办公等多元业态。

项目自带“双幼儿园”、48班6年制学校、“双泳池”、三大文化活动室、社康中心、市政公园、肉菜市场等全维度生活配套。

超13万㎡两大集中式商业mall+融合式街区商业，一站享受“万象城的繁华+海岸城的休闲”。坐落盐田中央居住区，繁华一触即达。

超成熟的配套，上边提及佳兆业11地块无缝衔接打造百万商超综合体，预计2019年6月正式营业，也就是说，房子还没交，配套已经成熟，百万商圈，不止嘴上一说，值得一提的是，很多小区都是房子开卖了，配套还没有完善，甚至刚刚规划配套，比如惠州，大亚湾某某楼盘等等，而佳兆业本次的大手笔，彻底颠覆概念。

说一说目前佳兆业旁边的楼盘，隔壁明珠花园等老小区二手房价格已经4万以上，户型高一点的，已经过4.5万，而佳兆业目前单价4.5万，不要小看这么点差距，佳兆业城市广场是新楼盘，带精装修，送全套的品牌家私家电，交房的时候真正的拎包入住，这里并不是噱头，很多无良开发商，送的装修一般般，送的家私家电都是渣渣品牌，但是无所谓，他们不在乎，反观佳兆业，承诺不让客户失望的精装，承诺国外进口品牌家私家电，说白了，他就是少盈利也要做到承诺，大开发商，要脸的，送点辣鸡，品牌形象一夜颠覆，不值！

或许有人会问，单价这么便宜，为什么还这么优惠，家私家电都送进口的？众所周知，快过年了，年底了会怎么样？连银行的公司业务，投行业务，信贷业务都在收缩，何况开发商，佳兆业的备案价在5.5，但是大环境不好，你一个开发商也左右不了市场啊，其次年底需要资金回笼，所以不得不出此下策，也是上上策，对于购房者来说也是一次大机会，总不能开发商捂着盘到一两年后市场回温吧，如果能捂，绝对会捂，毕竟都低于备案价去卖了！没有人愿意做赔本买卖，但是不赔小本，只会赔大本。

再来说一说这个楼盘客户的反馈，目前楼盘卖的很火爆，客户可以说整个深圳哪个区域都有，因为这是机会，投资客也有，没有往年那么多，大部分还是刚需，当然还有一些是楼梯房改善型住房的。有眼光的客户还是很看好这个楼盘，毕竟地铁口在楼下，开车十分钟到罗湖，地铁通了4站就到，再说了，百万商圈建造一旦落幕，怕是很多人来这边消费，而不是跑去万象汇啊万象城金光华等等。

一、交通分析

沿海高速、盐排高速，梧桐山隧道，各路公交在目前来看还算可以，但是上下班高峰期就是另外一种景象了，不过地铁8号在2019年开通还是能解决当前早晚高峰拥堵的问题，毕竟盐田居住密度并不高。

二、教育分析

项目规划自带二所幼儿园及一所48班制小学，项目周边共还有3所小学和1所中学，小学分别为乐群小学、中山纪念学校、中学为盐田实验学校。自建小学不好说他未来好不好，不过佳兆业自建的应该不会太差，中学盐田实验还不错，在盐田也算数一数二，也是省一级，但是放到全深圳来讲基本排不上名，深圳发展40年，教育十分薄弱，能有个区域第一名的初中还是非常不错了。

三、商业配套

盐田港后方区域的商业配套是匮乏的，但是项目自身能很好的弥补这一点，项目规划将自带有13万㎡的集中式与融合式商业，另外周边还有人人乐，朝阳肉菜市场等社区商业，或者自驾到沙头角，盐田首家mall——壹海城。

四、休闲配套

盐田的休闲配套可谓非常丰富，就如前面所说，盐田集中了深圳的山与海，西边有大小梧桐，东边有马峦山脉，山上有如东部华侨城、三洲田水库等休闲设施，沿海边往东部又可以到达大小梅沙，并且可以沿着盐田港海边漫步，旁边还有深圳闻名的海鲜一条街。

五、项目价值增值空间

1.首先从区域来讲：

盐田作为关内四大区域之一，它的发展现状和其他三大区域差距甚远，这其中交通不便占了很大一部分原因，房产均价也处于价格洼地，属于唯一没被炒作的区域

2.沙头角片区的标杆商业壹海城对比

佳兆业该项目的价格也绝对算低的，而壹海城的商业体量8万平米，带动周边房价6~8万，该项目达到13万，项目开盘价：71平的两房均价4.5万起，总价330万起；83平三房均价4.5万起，总价375万起；89平三房均价4.7万起，总价410万起；119平均价4.6万起，总价547万起。

3.对比周边二手

与项目周边同品质二手楼盘对比的话，半山半海均价也达到了7.6万，远远高出了该项目，这还不算区域内的标杆楼盘。

六、项目小结

这楼盘目前在市面上来讲还是报哥最看好的楼盘之一，现在卖4.8万，报哥估计3-5年内应该会到8万以上，原因有以下四点：

一是：该楼盘一共12期，现在第一期出售完毕【一期出售价4.2万】，第二期开卖【二期售价4.8万】，卖到第12期的时候价格增值一万一平卖到5.8万是没问题的。

二是：地铁目前未通，2020年也就是两年后开通，开通后房价增值五千到一万也问题不大。

三是：报哥调查过周边的新房，比如盐田那个合泰御景翠峰单价6,3万，半山悦海毛坯5.4万；

盐田港的四季公馆5.8万，公园道5,7万，佳兆业盐田城市广场4.7万-4.8万，价格是很有优势，比龙岗中心城附近一些新楼盘还便宜，性价比不错；

四是：开发商是佳兆业，香港上市企业及近期做活动折扣还相当吸引人。

在罗湖，福田的上班族也可以考虑这个楼盘，以后上班半小时左右，如果买来投资的话报哥根据不同的需求还有更好的推荐，建议去其他地方看看，这个盘配套还没有完全完善，2023年前无论是交通，教育，还是配套都看不到明显的改善。

THEEND

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