另外一方面，城市更新已成为佳兆业获取高价值土储的重要方式，2020年集团转化9个城市更新项目，可售面积近180万平方米，转化面积同比大幅增长152%，对应可售货值约640亿元。“城市更新是佳兆业的核心板块。”佳兆业集团董事局副主席、执行董事兼总裁麦帆说。

佳兆业从1999年在深圳成立，从桂芳园“旧改”起步，经历深耕深圳、“旧改”专业化、向全国输出经验以及赋更新以运营的新内涵四个阶段，推动城市更新的不断纵深发展。

旧改起家，四度蝶变更新业务内涵

1998年，国务院颁布了一则《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》，停止住房实物分配，逐步实行住房分配货币化；单位制福利分房正式结束。

这个政策之后的次年，佳兆业在深圳成立，业务逐渐涵盖综合开发、城市更新、健康医疗、旅游产业、文化体育、物业管理等20个产业和细分领域。值得关注的一个事件是，成立当年，佳兆业改造了深圳的烂尾楼“桂芳园”。这个项目位于深圳市龙岗区布吉镇，是一个超大国际花园社区，占地约50万平方米。项目引进了香港先进的规划设计理念和优质的住宅管理服务，可见当年深圳人对于一河之隔的香港的生活方式的认可。项目连推8期，成为布吉楼王，也成就了佳兆业在地产界特别是城市更新的开山之作。

南都记者在佳兆业位于盐田的城市更新展馆里看到企业的发展历程，可以清晰地梳理出佳兆业这22年来的城市更新业务发展。

1999-2008，精耕深圳。从桂芳园“旧改”起步开始，在深圳改造多个项目，奠定行业地位。

2009-2012，“旧改”专业化。2009年，佳兆业上市，登上资本的舞台。同时，旧改业务步入发展快车道。2011年，组建国内第一家专业城市更新公司，开始集中优势资源专业化发展。

2013-2017，全国输出。2013年，佳兆业城市更新开始集团化运营，业务布局粤港澳大湾区，长三角、华中、环渤海等区域，向全国输出城市更新先进经验。

2018-至今，城市公共服务商。随着在多元领域布局的深入，2018年佳兆业为城市更新赋予城市运营的新内涵，提出“城市公共服务商”的战略，推动城市美好生活建设。

提及佳兆业的旧改历史，就不得不提，曾经的它以“烂尾楼专业户”闻名，直至如今，在其城市更新业务板块中，仍有有烂尾改造这一板块。没人能想到，佳兆业中心、新世界大厦、佳兆业大都会这些深圳人都耳熟能详的区域性地标写字楼都曾经是烂尾楼，除了烂尾改造之外，佳兆业城市更新业务板块还根据项目的颗粒度与综合性分为旧厂房改造、旧城镇改造以及旧村庄改造，在不同的项目之中运用不同的改造策略。例如，旧厂房改造旨在促进产业转型，升级产业配套；旧城镇改造、旧村庄改造则注重文脉保护，改善人居环境、完善公共配套；旧城镇改造上则侧重于优化城市生活、生产环境与功能布局，传承和塑造城市特色风貌。

城市更新的行业预判与赛道布局计划

在《佳兆业2021年全国城市更新行业报告》中，佳兆业城市更新研究部门指出：2020年，中国房地产总市值超过300万亿元（1998年商品房改革以来，增量转为存量，存量总市值500万亿），按照未来每年2%的城市更新速率计算，城市更新或将带来10万亿元的巨大市场。

22年，对于佳兆业而言，时间、经验与视野积累出来的增长红利正在稳步释放。

在2020年的合约销售中，城市更新项目销售额占整体销售的三分之一，成为集团销售贡献的重要来源。2020年集团转化9个城市更新项目，可售面积近180万平方米，转化面积同比大幅增长152%，对应可售货值约640亿元。同时，披露预计2021-2022年转化可售面积约420万平方米，可售货值超过2000亿元。

在佳兆业2020年度业绩发布会上，佳兆业执行董事兼总裁麦帆也透露了两大计划，一个是三年行动计划；2021-2023三年，佳兆业预计将有至少50个项目完成转化供地，提供大约500万平方米占地面积的开发用地规模。另一个则是三年之外的远期项目也设置了近期目标，多个城市更新项目都有一个系统性安排。“城市更新是佳兆业的核心板块。”麦帆说。

更新+运营模式，锚定城市更新4.0

据戴德梁行大中华区城市更新平台研究发现，中国城市更新也经历推到重建、硬环境更新、软环境更新以及有机城市更新4个阶段，而当下，“片区统筹、产业赋能、政企联动、文化保育、生态智慧”是城市更新4.0阶段的主要特征，积极推动着中国城市的可持续发展。

8月10日，住房和城乡建设部发布《关于在实施城市更新行动中防止大拆大建问题的通知（征求意见稿）》公开征求意见的通知（下简称《通知》。要求各地在城市更新行动中坚持“留改拆”并举、以保留利用提升为主，严管大拆大建，加强修缮改造，注重提升功能，增强城市活力。一纸公文，或将在全国范围内将城市更新进程推进到更有机更集约更低碳的新阶段。开发商自身“去地产化”亦是行业的共识。

反观佳兆业，作为国内最早投身城市更新事业的城市公共服务商，已经形成了一整套包括规划设计、商务谈判、拆迁回迁、开发建设、公共服务等方面的成熟运作模式。从公开资料显示，佳兆业的城市更新模式事实上涵盖两个部分，一个常规城市更新内容，包括土地整备一二级联动、拆旧建新升级、旧村综合整治运营、自留地征返地开发，另一方面则是包括构建空间布局、打造生态环境、发展前沿产业、提供公共服务、搭建交通网络以及建设宜居新城在内的城市运营内容，即“城市更新+”模式。

据佳兆业相关工作人员透露他们进入某个区域的城市更新领域的工作流程，“通常我们会研究当地政策体系化、完善程度、房价水平、产业发展现状等，判断可否一二级联动。前期调研会在政策、市场、经济、产业、区域发展等方面，后期会与集团旗下20余个产业及上下游产业资源相互协同，以空间重构、时间轴重构和生命周期三大维度变革，推进居住、产业、文化、智能、健康等各个维度服务价值链的整合与延伸。”

佳兆业中央广场

地点：坂田街道——深圳市龙岗区坂雪岗科技城核心区域

转化时间：2010年

背景：佳兆业中央广场所在地的前身是宝吉工艺品（深圳）有限公司（以下简称宝吉厂），老深圳人或许还记得这里是全球最大的圣诞树生产厂家。作为深圳早期的外商投资企业，这里的风头曾一时无两。随着2008年金融危机爆发，制造业出口滞销，宝吉厂不得不减产、停产，并最终濒临破产边缘。据了解，当时企业与工人的劳资纠纷让工厂也陷入动荡局面。佳兆业协助政府处理劳资纠纷，主动承担宝吉厂的债权债务关系，同时收购宝吉厂，并随后启动对该厂的更新改造工程。

从该更新项目所处的区域坂雪岗科技城来看，片区以产城融合为发展主线，以建设现代化的复合型国际新城区为目标。近些年高速发展所带来高端外来人才涌入。然而，片区过去以旧村为主的居住形式及其村镇标准的低端公共服务配套，难以满足相关人才对城市生活品质的要求，制约着该区进一步的发展和繁荣。

机遇：其时，广东省的“三旧”改造政策与2009年底出台《深圳市城市更新办法》对宝吉厂改造有着决定性因素。2011年1月，宝吉厂城市更新项目取得深圳市龙岗区人民政府《关于宝吉工业区（华为片区GX03更新单元西片）专项规划审查意见的函》。2011年3月，该项目被列入了深圳市“十二五规划”里60个重点工程项目之一。

更新重点：宝吉厂城市更新项目拆迁面积约336000平方米。在整个项目的城市更新过程中，佳兆业深入研究上层规划和片区发展定位，明确了该项目的改造原则为：落实上层次为促进高新技术产业的发展完善各项城市功能的要求；提供高品质的居住、商务、交通、教育等公共配套及市政设施，建设宜居的人居环境；通过城市更新促进片区产业升级改造。

新面貌：佳兆业中央广场分为六期开发，占地面积约30万平方米，建筑面积约180万平米。项目一至三期的产品为70年产权纯居住的住宅和沿街商业，四期为保障房，五期及综合体地块规划集住宅、商务公寓、大型商业MALL、学校，五星级酒店和超甲级写字楼于一身，是百万体量的大型综合体，亦是深圳市高新技术产业带的重要组成部分。

此外，项目配建的保障房呈祥花园占地面积62538平方米，计容积率建筑面积325200平方米，提供保障房5568套，全部为公共租赁住房。该保障房也成为龙岗区构建人才安居与基本住房保障“双轨并行”的住房保障机制，加大企事业单位人才和户籍在册轮候人的住房保障力度，逐步解决其住房需求相关举措的重要组成部分。

教育方面，项目拥有59班深圳大学师范学院附属坂田学校、三所幼儿园等。在社区便民服务方面，拥有消防站、社区健康服务中心、社区肉菜市场、居住小区文化室、社区服务站，垃圾收集站和再生资源回收站点等，给居民生活提供生活便利。

交通配套方面，重点加强了住宅与商业地块之间的联系，在中浩一路和宝吉一路的交叉口处设立人行天桥，桥面向住宅区方向延伸至住宅区中心，并和商业大楼第二层相连，打造全天候人行流线。

深圳佳兆业中央广场

盐田三村、四村、西山吓村及社排小布村整体搬迁项目——异地搬迁市场化模式创新典范

案例关键词：城中村、拆除重建类、异地整体搬迁

地点：盐田街道——深圳市盐田港后方陆域

转化时间：2014年

背景：盐田三村、四村、西山吓村及社排小布村整体搬迁项目是深圳市首个公开招标的城市更新项目，也是盐田区最大规模异地搬迁项目。

拆迁区的总占地面积为34.6万平方米，涉及4个股份公司和13个自然村，其中，原居民5000户，建筑约2000栋，现状建筑面积达47万平方米。更新后为盐田区港口物流业转型升级提供土地资源保障。

安置区开发建设用地面积为26.56万平方米。项目计入容积率建筑面积为107.09万平方米，其中用于房屋拆迁安置的住宅建筑面积约50万平方米，移交给参与整体搬迁各居民小组的商业建筑面积4.08万平方米，政策性人才房面积3.01万平方米，公共配套设施建筑面积2.27万平方米，政策性调配用房面积3万平方米。项目分为11个地块开发建设，其中有7.5个地块优先用于村民回迁（佳兆业·山海城）。

更新重点：盐田整体搬迁项目采用“市政府指导，区政府主导，股份有限公司全面参与，市场化运作”的模式，项目由政府公开招标，企业应标的方式进行，这种模式在深圳的城市更新领域是少见的，主要在棚改中运用；棚改主要针对老旧住区，采取政府主导，国企实施，为政府提供保障性住房，市场主体难以参与。在政府主导管理过程中，佳兆业作为市场主体，从前期的谈判到整体搬迁，直至整个项目的建设都实现了多方共赢的成果。

根据盐田港后方陆域现状及规划情况，整体搬迁项目采用“整体拆除、异地重建”的改造模式。作为异地搬迁项目，回迁物业的建设和业主签约同步进行，回迁周期短。与原地拆除重建项目相比，整体搬迁项目刚刚开始签约就已经可以看到样板房，从签约到获得回迁房屋的周期明显缩短。

据介绍，盐田整体搬迁项目是深圳市城市更新领域中一个大面积、多主体、多村联动的异地搬迁典型，在深圳城中村改造中比较稀缺，模式上体现了创新。据了解，实施整体搬迁后，政府整合零星用地，向盐田区提供了50万平方米的土地供应，实现后方陆域物流用地及居住用地的功能分区。这亦成为盐田整体搬迁项目成为盐田“东进战略”的重要支点。

其时，项目整体搬迁涉及到13个自然村，利益群体庞大，对于企业而言实施难度极大，在过程中以村民利益为先导，把项目中临近地铁口的物业优先回迁给村民，村集体获得4.08万平方米商业。

新面貌：在回迁户型的设计上，为业主提供“量身定制”的空间，前期与村股份公司和村民进行了充分沟通、交换意见，并依据村民意愿进行了调整，按村分化成多个相对独立便于统一的小社区，保留本村村民回迁后继续聚居生活习惯。

此外，项目内将打造两个集中商业和滨海风情商业街，通过近一公里的天桥相连，实现人车分流，资源共享。此外，结合盐田项目特点，对内串联11个地块，对外连通盐田河绿道直达19.5公里滨海栈道，打造出“高线公园”，为盐田增添了一个约2.4万平方米的24小时免费开放的城市公共空间。此外，天街还为居民构建了集生活、娱乐、休闲为一体的活力平台。

盐田整体搬迁项目

统筹：南都记者徐异菲