【粉丝提问】帮我看看，深圳湾海怡湾，恒二，双玺，红树西岸，3-4房怎么优选呢，从升值保值角度看？

回答：

1.先说说板块的价值。四个楼盘，其实是三个板块：深圳湾、红树湾、蛇口望海区。

2.深圳湾中心路这边依然还具备增值优势，歌剧院，深圳湾生态广场都会继续提升该区域的稀缺优势。由于深圳湾这边楼盘普遍主打高赠送，89平的3-4房使用率都能到110-120左右，恒2、翡翠海岸、鸿威海怡湾等。品质上来讲，恒二的品质要好于海怡湾，蛇口文艺中心，海境界2期综合体都在恒2附近，优势更加明显，再加上恒2里面投资客多，也有助于小区楼盘变相“增值”。

3.深圳湾超级总部基地是十四五重点规划之一，是目前南山未来五年最大的产业集群地。这边的3-4房主要就是红树西岸、中信红树湾。红树西岸2005年的楼盘，品质大不如前，停车场，玻璃隔音小问题越来越多。目前的单价25万/平，已经把未来产业价值添加上去，虽然占据有利位置，但是作为豪宅的品质在降低，这是豪宅最大的增值瓶颈。再过3-5年后，花4000万，买20多年的楼龄，未必是有钱人的选择。一旦脱离了圈层价值，红树西岸的价格也就没有支撑。

4.蛇口望海区，作为蛇口海洋新城豪宅扎堆的区域，产品上整体更加次新一些，景观、商业优势目前略好，太子湾K11购物中心，演艺厅未来陆续落地，虽没高端产业，但新贵不断聚集，价值人群支撑价格。3-4房的产品，可选的也不多，半3双玺，双玺在舒适程度上会更好，周边的地块不断地更新，未来面貌改造后的价值会更高。

5.综上所述，就投资策略而言，建议双玺>恒2>红树西岸>鸿威海怡湾

【会员提问】我想咨询大表哥有关红本回迁房的问题。因为没有名额了，婚姻大法也行不通了，最近接触了不少这方面的信息，比如湖贝的回迁房8.8万多一平，白石洲绿景回迁9.2万多一平，莲花一二村这类房能买吗？现在买的话有什么注意点？

回复：

1.首先要纠正很多人的一个误区，回迁房在深圳是一个非常成熟的市场，是公开的市场行为。大多数人对回迁房存在误区。

2.回迁房能不能买最主要取决一点：有没有产证。我们常说的回迁房分为了两种，一种叫做指标房，这种是属于楼还没有开始建设，与开发商签署的确权书，这个权利是可以私下转让，但不受法律保护，不需要名额，不能租不能售不能抵押，真正意义上的不动产，纯自住，价格通常是市场价的5-7折。

3.另外一种就是有产证的回迁房，他是可以交易买卖和转让，通常是5年的时间后可以交易，交易也受法律保护，在村民变成红本之前都要全款买入，需要去国土局更名，所以需要购房名额。

4.根据不同阶段，回迁房与周边二手房的价格倒挂也不一样，如果还没有立项或者签约完成之前，价格通常比周边房价略微低一点。如果一旦立项并且签约接近完成，通常会高于周边均价，因为涉及赔付比例的计算问题，具体看拆迁标的的投资热度、关注程度以及投资周期。你说的湖贝、白石洲、莲花一二村就属于这种有房产证的回迁房，是可以购买的。但不建议新人购买，适合有一些资金体量，对流动性要求不高的投资客或纯自主者

5.注意点：a.第一当然要和村民签合同，第二要和村委签合同，第三要和开发商签合同，第四要在拆迁办备案，第五要在国土资源局备案。目前已经有专门的人做这块，不用自己去跑。不清楚的私信留言。b.由于的付全款，没有按揭的资金监管，打款最好去银行做个联名账户，同时注意一下村民的负债，防止釜底抽薪。

【会员咨询】大表哥，目前我本人有现金30w，最近想着趁着房价低一些买一个两房，目前有一套惠东（深汕合作区旁边）的房子还有53w没还，而且还要1年半过后才能解除限售。

1、父母(在老家汕尾)支不支持是个问题，老妈那边已经搞定，老爸那边还没开口，表哥有什么招可以劝劝父母买房吗？

2、惠东的房子目前想转经营贷或者信用贷，具体的利率还没确定，但是目前当前房贷接近6，月供4200。老妈想让如果在深圳买房后，深圳有月供，惠东也有月供，压力太大。转的目的看看能不能先降低月供。表哥有什么好的建议？

3、目前本人在南山生态园附近的一家500多人的公司上班，税后大概1.9w，老婆在宝安兴东附近上班。

4、我目前只有5成名额了，我老婆虽然有3成名额，但是父母那边肯定不同意。或者表哥有什么办法，用掉我老婆的名额后，变成夫妻共同财产？

5、我的老妈目前希望我买一个两房60左右的，楼龄新一些的，300出头(具体多少得看老爸那边愿意出多少钱，不过封顶400吧估计)，最好带走学位属性(父母期望)，目前还没有孩子，半自助半投资(估计父母想让我们住，我想先租房子)

6、综上，表哥有什么推荐的区域或者楼盘么？

回复：

1.人不能被说服，只能被天启。人的觉悟，来自于一道道伤痕。有些事情你只有亲自经历一遍，才知道什么叫做人间清醒。遗憾的是，大部分人都没有自内而外打破桎梏的内驱力和生命力。当你告诉父亲，二十多年以后，你的孙子，依然还要重蹈你的儿子的轨迹，买着200块的火车票，奔波于深汕两地，去大城市打拼，寻找重生的机会，眼角里都是辛酸和眼泪。“鸡蛋从外面打破，是食物，从内部打破，是生命。说服，从外打破，是转移矛盾；从内打破，是价值认同。与老妈形成强强联盟，从内部瓦解。这部分需要循序渐进，急不来。或者你们早点要个孩子，反蒋一军，收获奇效。

2.惠州的政策，经营贷如果能做到5%以下，一定要转，本身惠州的房贷利率就比较高。可以直接问你目前的按揭银行，是否有相应的转贷业务，也可以省去罚息。

3.经济下行，工作之外搞点兼职，储备子弹。记住，真理永远只在子弹射程范围之内。

4.全款用经营贷可以把你变3成。你们已经是一个小家，父母在资助上要看家庭情况，站在你的角度，也不能把父母掏空，站在女人的角度，也要给她一个安稳的家。你们在结婚后，共同购房的房产。父母的资助部分，可以通过你的姐姐或者哥哥，以借贷的形式给你，不要通过父母。万一到爱情保卫战的时候，也是对于自己父母心血的保护（但愿你的爱人不在星球里，看到我给你出的“馊主意”）

5.300-400两房的标的，福田可能会更适合你，金地名津（1房，皇岗），深业秀领（1-2房，莲花北），五洲星苑（1房，福田实验黄埔），韵动嘉园（1-2房，新洲），金港豪庭（2房，皇岗），暂时列了几个。建议在福田首选皇岗、景田、莲花这三个板块，毕竟深港合作，香蜜湖中心这些都是产业概念。400总价以内，面积上有些可以做2房，有些比较拥挤，毕竟面积基本都在50以内。如果选罗湖，面积会更大，面积也会更大，主要还是万象城片区、黄贝岭片区为主、红桂片区相对更合适一些。

【咨询】请问一下，宝安山海上城的这个项目，它是工改住宅的，是13年批的地，它的产权只有50年，到交房时只剩42年了。值得买吗？关健：工改住，只有42年使用权？

回复：

1.这种“工改住”的房子买还是能买的，只是房屋所在土地属于工业性质，而不是居住用地，所以产权仅有50年。首先看是否需要名额，有名额就能买，至于到期续约的问题，补缴税费延长就可以，谁会一辈子住一个房子住50年，再说一般到了50年的楼龄，基本就爆破拆除了。

2.第二个容易联想到的问题，是不是也会出现2019年深高南因为土地性质而导致学区划分的问题，答案是100%不会。首先，西乡片区得先有一个与深高南平级的市级重点学校，连宝安中学都达不到，更别说一个名不见经传的华东师范大学宝安学校，所以这一点顾及，大可不必杞人忧天。