于是，就出现了复工后公寓逆市热销，率先引燃深圳楼市的火热场面。面对这一“反常”情形，不少人会问“公寓能买吗？”

每次被问到这个问题，锋哥都要思考很久。

能买吗？在限购限贷尤其如今经济形势不稳定的市场背景下，不限购不限贷、总价低且租金高的公寓，自然成了市场最火热的主推产品，在某种程度确实有一定的吸引力。

不能买吗？限售五年、首付五成、转手税费高也确实是道坎。

一般在回答能不能买之前，锋哥首先会反问：是哪儿的公寓？因为公寓比住宅更考验地段。其次，是多大的公寓？因为小户型的公寓远比大户型吃香。

今年复工以来，深圳楼市首先热场的就是公寓，其中有总价好几千万的高端商务公寓，也有首付低至50万左右的“刚需型”公寓，均因热销开启了霸屏朋友圈的模式。

究其原因，不限购不限贷之外，还有地段好、产品素质好、增值空间大、产品承租能力强、城市发展潜力大、动力足、新基建等因素，让深圳公寓的居住及投资价值更加凸显。

小户型、总价低、产品素质好……近期热度不断上升的海谷科技大厦，具备不少令购房者心动的要素，受到了市场高度关注，但究其海谷科技大厦的公寓怎么样呢？

接下来，锋哥就为大家分析分析。

湾区科技绿谷，石岩大变身？

海谷科技大厦，位处宝安石岩片区。

听到石岩二字，估计大多数朋友会眉头一皱，这都到哪里了？作为夹缝中求生存的区域，多年来石岩习惯被置业者忽略，农民房遍地、小工厂云集、交通闭塞等都是深圳人给石岩贴上的标签，锋哥印象中的石岩确实也是这样的，但是亲自去实地考察后，发现石岩这个地方，掩藏在表面的平静之下，实则另有汹涌澎湃的动力。

从区位上看，石岩片区优势明显。位于宝安中部，地处深圳高新科技轴与总部经济轴双轴交汇处，享受双轴叠加的营商利好。交通位置也不错，便捷通达附近的宝安机场、深圳湾口岸、深圳北站、西丽站和光明城站等交通枢纽。

近年来依托松白路、洲石路两大动脉，龙大、沈海、南光、外环等4大高速，以及地铁6号线和地铁13号线相继动工，建成后地铁3站可抵南山，石岩片区交通骨架不断优化，逐渐形成外畅内达的便捷交通体系。

从产业发展看，在《深圳国家自主创新示范区石岩高新园区发展规划（2016—2020）》中，石岩高新区定位为“科技绿谷”、战略性新兴产业和未来产业高地和服务外包示范基地。根据2017-2019年宝安各街道统计数据，石岩街道规模以上工业总产值和增加值连续三年区内蝉联第一，大规模企业数量位于区内前三，第二产业底蕴十分雄厚，实力不容小觑。

更重要的是，石岩南片区被纳入国家高新区扩展区域，是深圳37个重点发展片区之一，也是宝安8个重点发展片区之一，拥有360万平米产业空间，将参照深圳高新区标准打造，可增加400亿产出，推动片区经济及产业腾飞，产业前景可期。

很多人都知道，土地资源是支撑产业发展的重要载体。锋哥前面也讲到了石岩片区内有成片旧工业园区。近年来，政府部门强力推进石岩旧园区改造和土地盘活，提升土地利用效率，通过整治提升新释放大量创新产业载体，批量城市更新蓄势待发。

据锋哥了解，石岩片区内目前已吸引华润、保利、京基、宏发、启迪等知名开发商抢滩入驻，26个“十三五”城市更新规划项目陆续启动，17个列入城市更新计划项目逐步落地，未来将新增超200万新兴产业载体及商品住宅，在优化产业结构、促进产城融合的同时，将大大焕新城市功能和面貌，改善石岩人居环境。

从生态宜居上看，石岩街道总面积65.9平方公里，周边有铁岗水库、羊台山森林公园、石岩湖湿地公园、石岩水库等青山绿水环绕，自然资源极其丰富，水源保护及生态控制线内面积44平方公里，占辖区面积的67%，天然的生态绿谷，可以说是自带宜居属性。

总的来说，锋哥认为石岩片区占据着深圳总部、科技双轴交汇的黄金区位，产业实力雄厚、城市更新逐步落地，更有难得的自然山水生态资源加持，从地段、产业、发展空间、人居环境等方面综合来看，这个地方都是值得期待的。

最重要的一点是，石岩片区内小产权遍地开花，但红本产权居住物业极其稀缺，新房更甚。

据锋哥了解，从2006年至今15年内石岩仅推出5个商品房项目，相对片区内25万常住人口以及未来5年内10万数量级进驻的高新技术人才而言，片区内住宅缺口极大。

锋哥认为，片区内率先入市的可售项目，很有可能成为抢占未来价值高地的首选物业，可综合考虑。

石岩东片区首发可售资产，值得入吗？

上次沙井某小户型公寓推出的时候，应该有不少买家没有抢到，所以锋哥时刻关注着深圳公寓市场，以便大家及时掌握公寓动态。最新消息，石岩街道的艾美特工业区城市更新项目专项规划已通过审批，目前01地块正在进行主体施工，02地块正在进行桩基施工（都进入了主体施工了）。

据悉，这个项目备案名为海谷科技大厦，位于宝安石岩街道罗租社区，东临罗租工业大道，西靠松白路，北接建兴路，南依华石工业区，300米可达轨道13号线罗租站，是招商蛇口与TCL公司合作的高新产业园区，产业方向为智能家居家电、智能科技与智能制造。

锋哥了解到，海谷科技大厦总占地2.7万㎡，总建面约16.2万㎡，含总部办公、创意办公、精品公寓、约4000㎡商业配套、3600㎡运动休闲配套等业态。其中，精装公寓有2栋22层约2.9万㎡，仅1栋可售，可售面积仅1.78万㎡，主推建面约38-42㎡、层高3.9米的50年精装公寓产品。

话不多说，直接上分析。

优点：

1.地段优势明显。海谷科技大厦位于国家级定位、总部科技双轴的石岩罗租社区，享受石岩百万级改造利好，增加了项目未来升值机会，紧邻地铁13号线罗租站，出行交通十分便捷。

2、项目体量不大但业态丰富，集公寓、写字楼、产业用房、商业、运动配套为一体，生活、工作非常方便。依托地铁13号线，石岩片区成为南山高新产业和生活外溢的首选地，高端人才的大量涌入，公寓的后续出租问题不大。

3.户型小，总价低，上车门槛不高，适合没房票的刚需和手头有点小钱的投资客。

4.精装交房，可拎包入住，招商蛇口百年央企品牌保障，居住精品标准打造，装修细节应该会有惊喜。

缺点：

1.项目目前周边社区农民房环绕，后续改造、大的区域环境提升需要一定的时间等待。

2.小户型公寓的容积率，应该不用锋哥多说了，有点小高；项目总共只728个车位，难以满足公寓、办公和产业用房的停车需求，停车位后续可能会很紧张。

锋评

海谷科技大厦，位于石岩片区。可依托石岩片区产业升级、城市更新的规划建设，承接地铁13号线开通所带来的企业、高端人才外溢，以及优势的宜居生态环境，未来产业、人流、人气等应该都不会缺乏。

项目在区位、交通、自然资源等方面有一定的优势，所属片区未来的发展规划还是值得期待的。

从项目整体本质来看，集公寓、写字楼、产业用房、商业、运动、公共交通枢纽等业态于一体，综合性比较强，商业及配套规划非常健全。

项目目前只开放了城市展厅，未来价格尚未可知，预计近期入市。可参考周边二手房目前的挂牌价。最后锋哥还是得多嘴一句，公寓的流通属性较弱，低单价、低总价对于未来的流通更有利，从投资角度来说，租金虽然很重要，但是未来的升值空间更重要。所以，买公寓锋哥还是建议大家选择小户型、低总价的产品入手。

周末是看房的好时机，锋哥建议，买房一定要多看房。去现场考察区域交通、周边配套和产品设计，才能选到最适合自己的房源。

地址：深圳市宝安区石岩街道松白路与建兴路交汇处（导航：海谷科技大厦展示中心）

电话：0755-26650666

如果是你，会去石岩买房吗？为什么？留言说出你观点。