龙岗并非孤例，深圳宣布“保卫城中村”政策（《深圳市城中村(旧村)综合整治总体规划(2019-2025)》）之后，一些进展缓慢的旧改项目被叫停，这将成为今年深圳旧改的最大变数。此次被“清理”的龙岗49个项目，大都是在旧改计划公告后，1年内未办完手续（土地信息核查和城市更新单元规划报批），2年内没找到金主（未确定实施主体）。

拟清理项目来源：咚咚找房

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甚至，开发商“态度消极、不作为等主观原因导致未按规定时间节点提供公共利益用地的”，也遭清理。

今年以来，一场与“时间赛跑”的旧改项目大赛正在深圳上演，这是黄金铺就的赛道，在比赛时间内跑到终点，意味着一批巨富将要产生；倒在赛道上，不但前功尽弃，还可能背负重大债务。

楼校长整理了一份今年最新获批的超级旧改项目名单，以及几个可能要“凉凉”的大项目。

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问鼎深圳最高楼——京基蔡屋围旧改项目

京基蔡屋围旧改，规划了两栋超高层建筑，其中一栋号称超过700米，中国第一、世界第二，另一栋也高过平安金融中心。不久前，深圳市规划和自然管理局否认批准深圳一些要创造中国纪录的摩天大楼，但京基对外公布的方案，仍然展示着700米+的雄姿。

最新进展：4月21日下午，蔡屋围城市更新项目召开城中村私宅物业拆迁动员改造大会，蔡屋围片区村民代表近700人出席大会。会上传递出重要信息：京基地产与蔡屋围股份公司5月上旬正式启动城中村私宅物业的签约工作，预计2019年内动工。

蔡屋围旧改

项目位置：位于罗湖区桂园街道，主要包括蔡屋围城中村、晶都酒店、寰宇酒店、大剧院、农业银行、城建集团等区域。北侧为金华街、西侧为红岭南路、南侧为滨苑住宅小区、东侧为蔡屋围新十坊小区。

项目简介：整个片区面积约为31万平米，规划总建筑面积约260万平米，包括超甲级写字楼、大型商业、高星级酒店、高端住宅、公寓、教育文化配套等多种业态。

早在2012年，蔡屋围片区旧改就已申报立项。

2013年，被市规土部门纳入深圳市年度更新计划，更新方向为商业、文化、居住等功能。

2018年，《罗湖区城市更新“十三五”规划》中，将蔡屋围片区定位为罗湖金融、商贸、文化核心区。

从立项到现在，7年过去了，终于迎来了村民的签约。蔡屋围旧改项目总建面260万平，涉及上千户村民的签约，因此推进难度非常大。这次历史性推进，很大程度上得益于城中村综合整治规划。

未来规划：

1、《罗湖区城市更新“十三五”规划》中将蔡屋围片区定位为罗湖金融、商贸、文化核心区，拟通过城市更新，拓展万象城周边地区，集约开发建设蔡屋围金融核心、高端商业的“密集发展区”，建设代表深圳特区形象、媲美国际一流的地标性城市建筑群，激发罗湖新活力，打造深圳的“曼哈顿”。

2、规划有600米+的寰宇大厦和700米+的晶都酒店，建成后将成为深圳新地标。

京基蔡屋围项目效果图

2

深圳最大城中村旧改，货值可望2000-3000亿

——绿景白石洲旧改

这是深圳已经获批的规模最大的城中村旧改项目：建筑面积347.9万平方米，空前绝后。地处华侨城和华润城之间，南依深圳超级总部基地，将建成深圳摩天大楼最集中的区域，有体量巨大的写字楼、住宅（含保障房）、酒店、博物馆（文化馆）、教育配套、购物中心，以及立体交通，货值可能达2000亿至3000亿。

最新进展：已开始拆迁清租，据悉，目前白石洲旧改项目已完成物业确权、集体物业补偿协议签订等前期筹备工作。5月上旬启动私人物业补偿协议签订，然后进行项目实施主体确认及开展房屋拆除等工作，预计年内出总投资方案。

白石洲旧改

白石洲旧改范围图来源：咚咚找房

项目位置：位于南山区沙河街道沙河五村片区，东临华夏街，南临深南大道，西临沙河街，北临香山西街。五村包括上白石、下白石、白石洲、新塘、塘头等五个自然村。

项目简介：根据规划草案显示：单元用地面积48万㎡，拆除用地面积45.9万㎡，开发建设用地面积30.3万㎡，计容积率建面约为347.9万㎡。计划分三期实施开发。其中，有三分之一为住宅、人才公寓和保障性住房，均以小户型为主。

未来规划：打造成以高新区、后海中心、超级总部基地、华侨城为依托，以“创业居住、创投伤商务、创意商业、创新文化”为特征的城市综合配套区。绿景集团还表示：未来将以白石洲为样板，将其打造成智慧城区的标杆。

此外在学校方面，白石洲旧改还规划了三所九年一贯制学校和四所幼儿园。虽然目前还不确定具体学校，但从数量来看还是很给力的。

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又一个“高度”悬念的超级旧改——华润湖贝村旧改

湖贝村地处东门商业旺区的中心地带，在深圳本地世代相传已有500多年，有着悠久的历史。2012年，华润置地获得湖贝旧村城市更新项目的开发主导权，但该项目体量大，涉及因素多，推动难度较大。湖贝村是深圳市区难得的百年古村，很多文化学者公开反对拆迁规划方案。湖贝村旧改曾传要建设800多米的超级摩天大楼，后来被降低至666米。但由于深圳对这类以“破纪录”为目的的摩天大楼持谨慎态度，最终能否获批仍是悬念。

最新进展：今年4月初，老东门市场关闭，附近住户基本搬离，目前处于拆迁状态。

华润湖贝村旧改

湖贝村旧改效果图来源：深圳地产通

项目位置：地处罗湖区核心位置，包括罗湖老区委及周边片区，南至深南中路，北至中兴路，东至文锦中路，西至东门中路。

项目简介：总用地面积约40万平方米，拆迁之后可开发建设用地总面积约17.3万平，计容总建筑面积约205.8万平，相当于3倍万象城体量或5倍于京基100的体量。

未来，将有6条地铁线汇聚湖贝，实现同层换乘，打造地上地下一体化交通基盘系统规划；8处文化设施集群，含剧院、音乐厅、会议中心、美术馆、电子竞技俱乐部等，为人们从物质消费到精神消费的需求预留充足空间。

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深圳最大城市更新项目——宝安新桥东片区旧改

40年来，深圳野蛮生长的旧厂房、城中村，为今天的“旧改”提供了豪华舞台。没有最大，只有更大，宝安新桥东区旧改，光是拆除面积就达到127万平方米。

最新进展：5月10日，新桥东片区重点城市更新项目搬迁安置工作动员大会召开，意味着该项目进入搬迁安置阶段。

为加快推进新桥东片区城市更新项目，宝安区政府于2018年5月印发《新桥东片区重点产业城市更新项目工作方案》，并建立“区政府工作组推动+国企项目公司实施+社区股份公司配合”三级联动和“城市更新+土地整备”模式。

新桥东片区旧改

项目位置：宝安区新桥街道东南部，西侧紧邻广深高速公路、北侧以工业区为主，东侧和南侧连接自然生态区，毗邻国际会展中心，周边火山公园和凤岩水库环绕。

项目简介：项目拆除范围用地面积为1274442平方米，拟更新方向为普通工业、新型产业等功能，是全市最大城市更新项目。此项目还将落实一所建设用地规模不小于40000平方米、班级规模不小于48班的寄宿制高中。

未来规划：打造成以新一代信息技术为主导，以创新驱动引领，掌握关键核心技术的新桥智创城。

5

房价可望创福田新房新高——福田金地工业区旧改

距离福田中心区位置最近的大型旧改项目，其中规划超高层住宅达25万（含人才房）平方米。

最新进展：5月15日规划方案和规划图完成公示。目前，金地工业区部分厂房已经被围栏围起，扎堆工业区厂房的很多建材商铺已经有撤离准备，金地总部也将前往岗厦深南大道旁的金地中心。

金地工业区旧改

项目位置：位于福田区沙头街道，南依金地一路，东接沙尾路，北靠福强路，西至沙嘴路。

项目简介：总建筑面积近68万平方米，包括住宅25万平方米（含5万平方米人才租赁住房），商务公寓12.5万平方米，写字楼、办公和商业面积为26.65万平方米，此外还有购物中心、一所九年制公办学校和一所幼儿园。（该项目详细介绍可参考买房之前文章：重磅！金地工业区旧改新方案出炉，68万㎡超级综合体含25万㎡住宅，可能创福田房价纪录！）

未来规划：金地工业区改造后，将连接香蜜湖新金融中心和深港科技创新合作区。以周边地缘优势，加上项目本身的规划和配套，建成后有望创福田新房房价新高。

金地工业区规划图

6

恒大在深圳最大房地产项目：恒大湾厦旧改

恒大总部移师深圳，其中一个原因就是看好深圳旧改中的巨大商机，恒大在深圳动作很大，据说同时在启动数十个旧改项目，而南山的湾厦村旧改是其中的黄金地块，规划建筑面积达131万平方米，是恒大在深圳最大的房地产项目。

最近进展：恒大湾厦旧改项目，一期工厂部分已于2月28日全部拆除完毕，湾厦村小产权房暂未开始拆迁，不过恒大旧改办公室已经入驻湾厦村。

恒大湾厦村旧改

项目位置：位于南山区后海大道与蛇口工业七路交汇处，距离地铁2号线海月站约580米（根据百度地图测绘），临近深圳湾体育中心、深圳湾公园等。

项目简介：恒大南山湾厦村旧改全称为“恒大海湾湾厦城市更新项目”，位于蛇口湾厦村和海湾村内，占地面积24.95万㎡，拟规划建筑面积131万㎡。此次拆除的饼干厂项目部分将会带来7栋高层住宅建筑，而整个旧改项目将依托前海资本创新服务平台资源，打造一个集生活住宅、商业、办公于一体的高端绿色城市综合体

规划定位：有专家预测，恒大湾厦旧改将会打造成其在深圳的标杆项目。

7

龙华新地标——中洲龙华商业中心旧改

该项目建面预计达到150万平米，建成后将成龙华又一百万级地标。据中洲集团龙华商业中心项目办介绍，中洲早在2012年便已进驻，目前还在进行土地整备及商谈旧改赔偿问题。

最新进展：3月份，龙华城市更新和土地整备局对该项目的拆除用地面积进行了进一步明确。

中洲龙华商业中心

项目位置：位于建设路和人民路交汇处西南侧，由人民路、工业路、建设路等城市干道围合而成

项目简介：建设面积约为150万㎡，其中办公、商业、酒店等约占60万㎡，公共配套设施（含保障性住房）超15万㎡，商品住宅等约70万㎡。此外，拟建成一座2万㎡的开放式城市公园。

值得一提的是，项目预计可为龙华片区新增优质学位2.5万个，建成后将极大缓解当前学位不足的问题。

未来规划：将改造成为集高端商业、国际标准甲级写字楼、高品质酒店、公寓、新型现代化住宅为一体的地标性城市综合体。

8

前海后海之间的百万旧改——南山村

南山村早于2010年就被列入深圳市城市更新单元首批计划，申报主体为深圳市荔源实业股份有限公司。据知情人士介绍，大族地产有意将城市更新主战场从关外转至关内，南山村有可能被收入囊中。不过由于赔偿方面存在争议，南山村旧改8年无动静。

最新进展：去年12月，南山村旧改规划草案出炉。

南山村旧改

项目位置：位于南山街道，地处前海、后海两大中心区的空间发展轴带上，东邻南新路，西临前海路，北临南园村，毗邻蛇口自贸区。

项目简介：规划建面高达121.66万㎡，其中住宅616290㎡（含保障性住房76670㎡），商业、办公及旅馆业建筑393000㎡（含商业文化设施19650㎡），商务公寓168410㎡（含人才公寓33690㎡），公共配套设施38920㎡（含幼儿园2处共33班、公交首末站2处、日照中心、邮政所、垃圾转运站、地下公共充电站等）；另外体育活动场地3处，面积不少于7200㎡。

未来规划：将建成集超高层写字楼、公寓和住宅于一体的大型综合体项目。

9

深圳最难拆旧改坚持到最后一刻——罗湖木头龙旧改

2007年，益田集团就进驻木头龙，遭遇最顽强“钉子户”，艰苦谈判12年，终见曙光，但拆赔比，从最初建筑面积赔率1∶1.1到1∶1.2再改为最后的1∶1.3。

最新进展：3月初网友爆料，已完成99.9%业主的签约工作，还剩4户没签约，其中，一期最后一户马上要签约，届时一期全部签约完成，可以动工；二期剩余3户，计划上半年完成签约。

木头龙旧改

红色区域为旧改范围来源：咚咚找房

项目位置：位于罗湖翠竹片区，紧邻爱国路、华丽路

项目简介：根据原规划，木头龙小区改造拆除用地面积8.3万平，计容建面51.1万平，住宅35.9万平，分为10个地块。建成后总建面约为65万㎡，是罗湖区最大的城市更新项目。

早在2010年，木头龙旧改就成为深圳首批八个旧住宅小区改造项目之一，是集住宅、商业、商务公寓为一体的城市综合体项目。

未来规划：规划产品有住宅、商业和公寓，其中商业面积约7万㎡，住宅将由4栋超高层组成，最后一栋达48层，户型将根据现有面积设计，主力户型为150-250㎡不等。整个小区未来总户数约3000户。

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眼看要凉凉的四大旧改

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哲学上认为任何事情都有两面性，在对待旧改的态度上，深圳的项目也表现出非常极端的两面性。有如上文那般加速推进的，也有停滞不前在凉凉的边缘徘徊的，甚至黄了的项目。

上市公司滨江集团今年2月发布业绩时透露出一个爆炸消息，即使在遍地黄金的深圳旧改市场，滨江集团因一项目进展不利，不得不计提资产减值。该项目是龙华区安丰工业区地块的城市更新，占地面积10万平米，滨江集团与安远控股共同开发。因为没“搞定”这个旧改，滨江集团计提资产减值7.23亿元，导致公司净利大幅下滑。

据悉，在深圳因商业合作“出事”，或无法通过政府规划、钉子户“抵抗”等原因，中途叫停的旧改项目不在少数。福田的华泰小区、龙岗的木棉湾旧改以及光明东周旧改就是几个典型的例子。

华泰小区城市更新项目

华泰小区位于福田区香梅路与新闻路交汇处东北角，早期家属楼是华泰公司职工通过福利房的形式购得并持有，至今已有三十多年楼龄。

早在2010年，华泰小区就被纳入城市更新计划，不过，由于房产证“绿转红”等问题，一直到2017年才形成搬迁补偿安置方案。截至2018年7月仅完成签约率80%。

华泰小区已立项8年之久，作为深圳市城市更新最难拆的项目之一，华泰小区自2010年被纳入首批城市更新单元后就风波不断。先是业主诉求难以满足导致签约困难，然后由于进展缓慢差点被移出旧改计划，最近则是开发商急于拆迁启动采用强制手段迫使业主签约（担心旧改变棚改，深圳最难拆香蜜湖豪宅又出事了！）。

去年福田区城市更新局就曾表示，华泰小区如果短期内仍无法达成100%拆迁补偿签约工作，福田区城市更新局将依据相关政策将其调出更新计划，后期如改造则须按棚户区改造政策实施改造，由政府主导项目实施。

光明东周旧改项目

该项目位于光明大街与光明大道交汇处，此前名为”光明中心城“，为钰镌龙东周旧改，2015年被绿地接手，更名为“绿地新都会”。

项目占地7.6万平米，建面28.2万平米，规划有住宅、商业、办公等产品，分三期开发。一期二期规划为住宅（含底层商业），三期规划为购物中心、商务产品和办公大厦。

一期土地已经平整，目前处于停工状态（据附近居民反映已停工近一年），二期三期未拆迁完毕，有少数人还在居住。绿地城市更新办公室也处于关闭状态，据说该项目是被住建局叫停，复工时间待定。

京基木棉湾旧改

该项目位于龙岗区布吉街道木棉湾社区，规划拆除面积达28.5万方，更新方向为居住、商业功能，按照规划，未来将会是一个超百万方大型综合体。另外用地范围内预计会落实不少于38500平米的教育设施用地（九年制学校）。

早在2012年，京基就已经入驻木棉湾项目，但一直到今年，签约率还是停留在60%多。去年甚至被纳入龙岗区52个拟剔除城市更新名单，如果今年不能动工，很有可能真的被剔除。

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深圳旧改：影响未来房价的终极力量

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深圳有1000多个城中村，几乎每个村都在或明或暗展开旧改肉搏战，深圳“城中村新政”在保护城中村的同时，客观上刺激开发商和村民加速旧改进程。因几乎没有新增居住用地供应，城中村旧改已经是深圳新房市场的主力军。

此外，深圳大力推行的保障房计划，对城中村旧改提出更高要求，每个项目都要求配建安居房、人才房（租赁为主、产权销售为辅），这起到两大左右：

1、影响房价和房租价格。按照规定保障性住房的售价和租金，以市场折扣价推出，安居型商品房5折，人才房6折。随着大量项目入市，无疑会起到平抑房价和租金上涨的超级力量。或许，假如房价有下跌压力，政府会放缓进度。

2、抬升旧改成本，最终向房价转移。羊毛出在羊身上，要求配建20%以上比例的保障房（总体要求，个别项目比例不同），使得开发商的成本有较大增加。这将导致两个结果，一是继续增加容积率，深圳的楼越盖越高；二是推动房价上涨。

一方面通过大量供应保障房抑制房价上涨，另一方面提高开发成本推动房价上涨，这形成深圳“房价升降难题”。这一矛盾，将强烈影响深圳房价走势。