一、什么是小产权房？

小产权房是指在农村集体土地上建设的房屋，未办理相关证件、未缴纳土地出让金等费用，房子本身没有大家认同的产权。2013年3月23日，《深圳特区报》的一篇报道这样界定：通常意义上的‘小产权房’是指在农村集体土地上建设，并向集体经济组织之外的人销售的商品住房。

2012年3月23日，在《深圳特区报》一篇标题为“深圳不存在‘小产权房’”的报道中显示：截至2010年6月2日，深圳市农村城市化历史遗留违法建筑普查总量为37.94万栋，占全市建筑物总量的55.93%；总建筑面积4.05亿平方米，占全市建筑物总面积的49.27%，总用地面积131.45平方公里。

我们需要明确小产权房不是一个法律概念，对于小产权房概念的界定，行业、政策文件都有所规定，综合分析不难发现小产权房的概念界定主要有以下两个主要因素：1.小产权房必须建设与集体土地之上；2.必须与房屋交易行为相结合。

二、小产权房与违法建筑

小产权房不以违法占地为前提。违法建筑和小产权房是两回事。小产权房要解决的核心问题不在于建造是否违法，而在于集体土地上的建筑物（住宅）能不能买卖？

目前，所谓的“小产权”有两种，一种是在集体建设用地（宅基地）上建成的房子，这种房子只属于集体土地的所有者，村集体以外的个人或者团体不能获得该房的所有权。另外一种是集体企业用地或者占用耕地违法建设的房子。后一种属于违法建筑。

三、小产权交易典型案例剖析

案由：房屋买卖合同纠纷

案号：（2020）粤0307民初17987号

审理法院：深圳市龙岗区人民法院

争议焦点：原、被告双方签订的《转让协议书》是否违反了物权法定、一物一权的法律强制性规定。

案件基本事实：2020年3月10日，原、被告签订《转让协议书》，约定被告将涉案房产出售给原告；另，双方就定金和尾款支付、违约情形以及双方的合同解除权等事项作出了具体的规约定。被告称涉案房屋整栋楼共有八层、每层四户，涉案房屋属于整栋楼其中的一户。

原告支付定金之后经过评估涉案房产购买行为存在较大的风险，且存在不能实现合同目的的可能，遂向被告提出解除，双方因定金未协商一致引起纠纷。

法院裁判观点：原、被告双方转让农村自建房违反了农村宅基地不得转让给非本村村民的法律强制性规定，分割转让的行为同时违反了物权法定、一物一权的法律强制性规定，双方所签订的《转让协议书》是无效合同，对原、被告双方均无法律约束力。因合同无效取得的财产应当予以返还，被告返还原告定金5万元，原告在案件中具有一定过错，不支持原告关于滞纳金的请求。

判决结果：一、确认《转让协议书》无效；二、被告应于本判决生效之日起三日内向原告退还定金5万元。

案例解析：现实中以“小产权房”名义出现的案件，都伴随着房屋交易。所以，小产权房概念要面对的问题是：集体土地上房屋的受让人（买受人）能不能取得房屋所有权？能不能获得所有权登记？或者更通俗的说，能不能取得产权登记？就现行有效的法律法律的内容来看，以上问题的答案显然都是否定的。

四、居住权制度能否为小产权房屋交易寻得突破？

2021年1月1日，《中华人民共和国民法典》正式生效，居住权一章涉及的第三百六十六条至三百七十一条法律条文正式适用。居住权制度是为满足居住权人的生活居住需要，按照合同约定，对他人的住宅享有占有、使用的用益物权。有相当一部分潜在购房客、刚需购房人或者法律专业人士在居住权制度中寻找规避小产权房交易风险途径的可能性。

然而，居住权具有很强的人身属性，居住权人死亡的，居住权消灭。另，设立居住权的房屋不得转让、继承、出租，这在一定程度上限制了小产权房升值空间、租金孳息的获取以及入市变现的可能性。设立居住权房屋的不可继承性和居住权人死亡后居住权消灭，在家族财富传承方面是无法与正常商品性住房比拟的，会面临居住权人死亡后其余被继承人无房可住的风险以及窘境。

需要特别提到的是，以上的分析内容是建立在小产权房上可以设立居住权的前提下，即可以向登记机构申请居住权登记的前提下，然而，未来政策和居住权制度相关司法解释的走向如何，也具有很大的争议和不确定性。所以，需要全面了解法规政策，充分进行利益的权衡和风险预估，根据具体需要购买小产权房。

附相关法律条文：

《房屋登记办法》

第八十七条申请农村村民住房所有权转移登记，受让人不属于房屋所在地农村集体经济组织成员的，除法律、法规另有规定外，房屋登记机构应当不予办理。

《土地管理法》

第四十三条第一款任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地，但兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农村集体所有的土地的，或者乡（镇）村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地除外。

《民法典》

第一百五十三条违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效。但是，该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外。

第一百六十五条委托代理授权采用书面形式的，授权委托书应当载明代理人的姓名或者名称、代理事项、权限和期限，并由被代理人签名或者盖章。

第三百六十八条居住权无偿设立，但是当事人另有约定的除外。设立居住权的，应当向登记机构申请居住权登记。居住权自登记时设立。