中房报记者翁晓琳深圳报道

在合法的商品房交易市场之外，深圳存在着一个庞大的地下住宅交易市场。

“村民宅基地永久性物业，双地铁口，只要11000元/平方米”、“龙岗唯一在售集资房，家门口双名校，陪您一起赚钱”……这样的广告在深圳原特区关外，如宝安区的福永、沙井、西乡、固戍，光明新区的公明、光明，龙岗区的南联等地随处可见。它们都有一个共同的名字——小产权房，官方则称之为“违法建筑”。

有业内人士估计，目前深圳市在售的小产权房项目可能超过100个。随着《〈深圳市人民代表大会常务委员会关于农村城市化历史遗留违法建筑的处理决定〉试点实施办法》2014年出台之后，在政府部门严厉打击的擂鼓声中，小产权房营销也转入了地下。

小产权房一条龙服务

在百度搜索“深圳小产权房”，可以搜出“深圳小产权网”、“深圳小产权房网”等各式各样的小产权房销售网站。网站首页不仅按地区分类齐全，还有专业销售人员提供服务，与正规商品房销售网站无异。7月18日，中国房地产报记者拨打了“深圳小产权房网”页面上的销售电话。销售人员表示，他们不负责现场看楼，有专门的楼盘销售会进行带客。

专门的小产权房网站

第二天记者来到了宝安区固戍实地走访，这个靠近机场的区域，周边商品房均价已超过5万元/平方米，小产权房则只需要8000~11000元/平方米。巨大的价差吸引了众多在深圳没购房资格，又急需住房的自住客乃至投资客购买。

其中离华丰工业区不远的航城公寓，是开发者以个人名义购买了南昌社区一宗占地面积为165平方米的宅基地，建了13层的住宅。1层为商铺，2~12层均对外销售，每层有5间房，户型面积在53~95平方米的一至三房。

与普通商品房不同，小产权房是按套计价，销售人员对记者表示：“我们3层是特价单位，单间51万元/套，两房的75万元/套，其他户型都卖出去了。如果要买其他的，楼层越高价格越高。”

深圳宝安区固戍片区的小产权房华航公寓（中房报记者翁晓琳/摄）

该销售人员表示，这栋楼2楼整层都被投资客买下了。“他看重的是这个地方未来升值潜力，你看附近华丰工业区已在拆迁了，这里未来拆迁可能性也很大。再说这边地理位置也很好，靠近大前海金融圈，不能看现在有点破，如果建好了，还会是现在的价格吗？”

事实上1号线、11号线地铁沿线不少小产权房都以“大前海”概念进行宣传，令购房者对拆迁可能性、物业升值潜力深信不疑。

不过，当中国房地产报记者表示购买小产权房没有保障时，上述销售人士给记者提供了一份“共同集资建房”的合同，“这块地是老板买下来的，共同集资说明地已经不是他一个人的，而是大家一起买的。所以说以后如果真拆迁，你们是可以拿到钱的。而且这房子是有70年产权的，不像其他在工业用地盖起来的，只有二十几年产权。”

同在固戍片区另一个以公司名义建设的西乡虹树湾小产权房项目提供的合同则是“合作建房协议书”，里面除了一份合同，还有一份“历史遗留违法建筑表格”。

该项目销售人员表示：“我们公司已经在深圳打造了很多小产权房项目，你可以放心，土地手续都过户好的，没有任何风险。小产权房价格低就是这样，大家买的是拆迁的未来。你要是怕危险，还是买商品房吧。而且这块地已经买断了，房子是永久产权的。”

当中国房地产报记者表示无法一次性付清房款时，上述销售人员表示：“我们能提供贷款，不过是从担保公司那里贷款，利息是9厘9。首付3~5成，6年内要供完。我们还是建议能一次性付清最好，如果手上有商品房，可以抵押给银行再贷款买房。”

值得注意的是，上述两个项目都表示，可以到律师事务所进行见证。律师会出具所谓的《律师见证书》，证明“甲乙双方签订的合同其签名属实，有关手续请双方依法按规定报政府部门审批完善。本律师特此见证。”

像模像样的律师见证书（中房报记者翁晓琳/摄）

不过中国房地产报记者也看到下面附的律师声明提到“见证书仅作为见证双方当事人签名和指模真实性的凭证，不作为当事房产进入房地产市场交易的法律凭证。”

当记者对此表示质疑，认为这并不能保护自身权益时，两个项目的销售人员均以“小产权房只能私底下交易，本身就无法正大光明地交易”为由，表示有律师见证书就足够了。

目前深圳的小产权房在销售环节上，有组团看房、现场销售，律师见证下的合同签订、甚至部分项目具有分期付款或按揭的金融服务，已形成较为完整的链条和操作程序。

村委会颁发的“绿本”

也不合法

据中国房地产报记者了解，在深圳小产权房有三种类型：一是村集体组织在村集体用地上建设的统建楼；二是一户一栋上原村民超建和加建的楼层，也称农民房；第三类则是外来开发商购买村里的原村集体用地，未经合法报建手续而建设并出售的房屋。目前小产权房建设方有村委会、公司、个人名义三种。不同建设方所签订的合同也有所不同。

沙井中心路附近的豪景国际是村委会统建楼，据称可以由村委会发“绿本”，“比其他小产权房更有法律保障”（中房报记者翁晓琳/摄）

位于沙井中心路附近的豪景国际，就是村委会统建楼，8栋33层高的建筑还配有花园，看起来和正规商品房无异。该楼盘销售人员对中国房地产报记者表示：“我们能给你提供绿本，上面有村委会盖的章，肯定比其他人盖的小产权房更有法律保障。”

在看房现场，中国房地产报记者遇到了想购买小产权房用于自住的林先生。他谈到：“我们没有购房资格，又错过了早年购房机会，不得不买小产权房。看了好多项目，有绿本的肯定比其他小产权房要安全。那些个人或者公司很容易跑路，如果真拆迁，他们一卷走拆迁款，仅靠合同根本无法保障你的权益。但村委会就在那里，有了绿本你可以打官司。”

在宝安区专门代理多个片区小产权房交易的一位中介人员对中国房地产报记者解释：“小产权房一套50万元起，每月租金至少2000元，不到15年就可以回本。更何况如果遇到拆迁，你有绿本在手，村委会至少会把本钱给你。很多人觉得买小产权房是冒险，但我有过半客户都是投资客。小产权房价格再怎么涨也比商品房便宜，他们看中的就是升值空间。”

那么“绿本”在手就真的能保障权益了吗？

目前深圳市核发的房产证有“红本”和“绿本”两种。“红本”用于记载市场商品房产，业主享有该房产的占有、使用、收益、处分权利。“绿本”用于记载非市场房产。凡“绿本”记载的房产，一律不得买卖，只表明对房产确权。1999年以前的违法建筑已完成确权，颁发了房产证。但1999年以后的违法建筑，还在排队领证。

尽管在名义上政府已将原村集体土地征为国有，但由于征而未收，大量土地并未完成相应补偿返还手续，依然属于村集体及其股份公司所有。很多统建楼就算有30层，也只有一个产权证，购买者只能同村委会签合同。如涉及拆迁补偿，购买者没有房产证，且同村委会签的合同不受法律保护，产权证持有者可能不会分利益给购房者，这就存在风险。

中国房地产报记者询问了多位律师，关于“绿本”是否比其他形式小产权房更安全，以及所谓的“律师见证”是否能起到法律效应的问题。

广东信荣律师事务所律师易玉成回答：“国家指定的不动产权登记机关方有权出具不动产权登记证，其他任何机关无权颁发，村委会出具的绿本房产证肯定是无效的。另外律师介入小产权房见证业务已被明令禁止，如有律师参与属违规执业行为，更不可能因律师见证导致该行为有效。”

关于购买小产权房如何维权的问题，易玉成指出：“小产权房发生法律纠纷情况较为复杂，如为违法建筑，转让行为是无效的，如附条件在转为红本房后办理过户手续，则可能面临交易程序复杂，流程较长而增加交易风险。”

深圳知名法律评论员张兴彬律师看法类似，他认为：“只要不是红本商品房就不能进入市场交易，即使村委会能给购房人发放绿本产权证明，也不能以此确认交易是合法的。以集资建房形式购买小产权房，实际上是用合法形式来掩盖非法交易。深圳市司法局2009年就明文禁止律师对小产权房做见证，公证处也不能公证。即使做了见证，也只能说明交易双方在律师面前签订了一份无效合同而已。”

“未来如果有升值或拆迁补偿，卖方可以随时违约。对投资或购买小产权房自住的人来说，完全起不到增值效果；并且小产权房不像商品房一样交易需到房产部门办理登记，所以客观上存在一房多卖风险。如果卖房人一房多卖，继而卷款跑路，购房人就会承担更大风险。”张兴彬谈到。

2015年深圳就曾出现宝安区福永街道小产权房鸿福花园被勒令拆除，该楼盘1500余套房源已售出900多套，随后开发商卷款跑路。据购房者代表统计，开发商卷走已付款项约2.7亿元。

由于开发商售楼时一直宣称鸿福花园是福永村委会统建楼，可分期贷款六年，而此前深圳很多村委会统建楼都已成功建成并入住，这让购房者以为购买没有风险。实际上该地块是通过招拍挂买来的工业用地，当时申报为2栋工业厂房，结果被建设方违规建成了8栋21层高的小产权房。

【延伸报道】

深圳建筑半数为小产权房

小产权房虹树湾的样板间（中房报记者翁晓琳/摄）

中房报记者翁晓琳深圳报道

深圳市官方一直对外表示，深圳不存在“小产权房”概念。因为“小产权房”通常是建在农村集体用地上，而深圳经过1992年、2004年两次农村城市化改造，农村集体土地已全部转为国有，因此“小产权房”应被称为“违法建筑”。

目前，深圳市的违法建筑数量惊人。根据深圳市政府统计数据，截至2011年底，深圳违法建筑达37.94万栋，建筑面积达4.05亿平方米，是深圳市总建筑面积的49.27%。深圳市原农村集体经济组织共占用约390平方公里土地，约占深圳建设用地的42%，其中仅有95平方公里为合法用地。

这意味着，在现行政策规定下，深圳有近300平方公里的土地上有违法建筑。

深圳市规划与国土资源委员会主任王幼鹏此前接受媒体采访时，对小产权房的售卖问题表示：“我们再次重申，深圳市的土地已全部实现国有，深圳没有小产权房，群众购买违法建筑不受法律保护。作为执法部门，我们将严厉打击违法建筑违法销售行为，一经发现将全面控停，对涉嫌违法售卖的当事人严格依法查处，涉嫌违法犯罪的移送公安司法机关处理。”

2001年，深圳市启动了历史遗留违法私房和生产经营性违法建筑处理，十余年来依据该法规办理房地产登记约4.74万栋，确权发证率仅为23.6%。目前，深圳尚有298.2平方公里土地未“定分止争”，征转地手续不完善、权属存在争议。

深圳市查违办常务副主任、市规划土地监察支队支队长覃跃良谈到：“大部分原村集体经济组织及成员重视眼前利益，过度依赖租金经济。部分‘村官’借原村集体土地违建贪腐敛财，纵容、包庇违建。法律法规威慑力不够，基层队伍工作量大、人力不足；执法环境较差，‘打招呼’现象较多。社区发展转型引导不足，导致社区仍然通过在其实际掌握的土地上违法建设来发展社区经济，提高居民分红。”

在今年深圳“两会”上，深圳市人大代表陈洁在《关于加强我市违法建筑销售市场监管的建议》中也指出，深圳市违法建筑销售市场存在的问题十分严重。她建议：“鉴于我市违法建筑销售市场已经形成巨大在售规模，在违法建筑建设监管和查处的基础上，加强对销售行为的动态监测与巡查，对社会影响巨大的重点项目予以重点查处，并为有效治理违法建筑市场奠定重要的数据基础条件。司法部门和律师协会应加强律师规范，有效制止违法建筑销售中的律师见证行为。律师见证行为成为违法建筑销售方向购房者承诺的重要的‘合法性外衣’。”

【观点】

小产权房出路何在？

中房报记者翁晓琳深圳报道

小产权房问题怎么解决，一直都是个老大难问题。2014年深圳市宣布正式开始试点处理“历史遗留的违法建筑”，根据不同的情况采用不同处理办法。

其中，原村民符合一户一栋原则的住宅类历史遗留违法建筑，建筑面积在480平方米以内，按申请补缴对应公告基准地价的百分之十，即可转为商品房。一户一栋之外，多栋中的两栋补缴25%的地价和不同罚款后，可以登记为非商品性质房地产。第三栋及其以上栋数部分则不为处理确认，对非原村民所建部分也不予处理确认。

有业内人士对中国房地产报记者表示：“小产权房处理目前处于僵持中，处理政策在1992年、2004年、2009年相继出台。文件都传递一个信息：“过去的既往不咎，新的问题一票否决。”但事实上政策力度不够，造成小产权房规模越来越大。城市化过程中对原村民补偿和安排不足，令原村民得通过出租屋经济来维持生计。政府征地时一开始对村民房子绕道而行，往往对不属于村民的地进行征用。但是深圳土地供应不足，最后不得不面对征收村民房子和土地的问题。”