问：十三老师，我在观澜工作，昨天本想向你提问，买华盛观荟的房子好不好，结果你说观澜房子横盘时间会久，跌时跌得快。所以我把原来提问删了。但我是考虑自住加保值的，看观澜地铁也要开通了，应该出行比以前方便，以前也看你推荐过合正观澜汇的房子。我是加大预算买龙华新区的金地梅陇镇或龙华红山的金地上塘道比较好吗？或其他在龙华的房子，首付150到左右，月供一万五左右，老师有什么好推荐？

答：你好，感谢赞赏！把合正观澜汇列为推荐小区，理由如下:1.龙华80%的旧改在观澜，观澜是龙华的未来，万科、卓越都有恢宏体量，改造难度远小于民治和大浪；2.小区为片区价值标杆，且价格没有和周边拉开差距，新盘供应充足，学校加持，该盘注定十年内都是片区红盘；3地铁即将开通，交通短板消失；4.户型好，赠送多。6月份4号线延长线通车后，价格还会小幅上扬！好的产品还是更能受到市场的欢迎和接受。观澜就是睡城，以前龙华是，龙华贵了，人群疏散到观澜，所以，离福田越近越好。观澜汇是观澜第一网红盘，户型方正、地铁口、赠送多、大商业。成交也非常活跃，价格也一直稳中有升。观澜置业，首选观澜汇，但，长远看我更愿意加点预算买到龙胜。金地梅陇镇，金地上塘道，潜龙曼海宁都可以买，具体还是看价格。

问：老师您好，请问前海丰泽园，新安宝海花园，豪城馨庭居这几个盘适合投吗？谢谢

答：您好，深圳老小区一直不太推荐，比如豪城馨庭居一直不大推荐，靠宝安大道、地铁稍远、楼龄偏老、车位紧缺。深圳年轻白领居多，对居住条件挑剔，独栋老破大和老破小深圳一直都不怎么好，利空是必然。香缇湾、汇一城次新、双地铁、大花园、大商业，成交活跃，价格稳中有升，更推荐。

问：十三老师你好，前海天朗风清这个花园怎么样，门口50米有小学，中学，想买来自住养老，顺便给未来孙子保留一个学位，15年的老盘，如果再住30年，是不是没有价值了？买这个盘即使是住了30年，还能稳中有升吗？最近看到一篇文章说：高楼层用了40年后都没有价值，未来也不会有开发商接手拆迁，那是不是代表以后买楼房尽量不要买高楼层的？

答：深圳买房不能单纯的看房龄，要看品质自住+学位天朗风清可以买除此之外还可以关注绿海名都、雷圳碧榕湾

问：Hi老师您好，之前没找对地方～～～昨天加入想请教您，当下预算1200-1350，希望兼顾投资和一定的居住属性目前两个选择1打新华润城，若没中，关注新盘为主，或者转向买二手房2直接买二手，现在主要看到的有A城市山林2期，低楼层100多瓶，单价10.5（算损吗？）B招商海月5期高楼层90平单价13.3C华润城1期89平1350请您看看建议以及有没有别的推荐？

答：你好，感谢赞赏！华润城可以持续关注，基本属于买彩票，不中是正常，所以建议多花点精力来淘笋。城市山林大花园美轮美奂，楼龄老一点，适合自住，但是不适合投资，10W左右是市场价。投资角度招商海月是比城市山林更好的选择，不一定只看5期，另外几期有性价比更好的产品。C没有性价比海境界，漾日湾畔，太古城南，海怡湾可以关注

问：十三大大好，我工作5年，来深2年，女友在福田有一个59平的小两房，满2年，今年想在结婚前，出租女友的房子，再用本人的额度再买一套小房子，作为辅助资产（这样我们两供应两套房，也不会太影响我们的生活质量），因为工作考虑，目前主要考虑南山，想问下南山总价450的房子，有哪些小区值得推荐？两人均是90后，积蓄不多，年收入共100万左右，想问下是否有更好的房产操作方式？

答：你好，思路没有问题，房票用完再领证。南山工作可以重点关注南山。南山总价450万，以下特点的房子在南山是比较走俏的：1.比较新，最好05年以后，可以无小区2.去工作地点方便：这里包括南北科技园&后海3.最好带有中上等学位典型代表可以参考松坪村和南荔苑等。小户型价格上涨会推动中大户型的价格上涨，虽然不一定有成交，但账面上去了。受众面之众，其实就是在红海里竞争，只需要在意之前列出的条件就可以，至少不落后。

问：老师好，现在还适合买房吗，传五一政策要收紧？想请教下，手里一红本(市值1500万)，资金二百万左右，月供可承受15000左右。麻烦帮看下如何配置来让资产增值，买哪里未来投资潜力大，谢谢老师。另外如何能做到三成首付？

答：不排除政策落实的可能现在的策略：500内的刚需尽快上车800以上的投资客淘笋+观望。总价500左右，建议考虑第二梯队板块，会有核心热点板块购买力外溢的补涨行情。可以考虑南山蛇口，宝安碧海坪洲，福田的景田梅林，龙华的上塘如果操作成首付3成：1.全款抵押2.开发老人盘做接力贷3.做一笔首付贷，或者找渠道5改3

问：十三老师，首房首贷，南山宝安上班，请问90-100首付，一房一厅买宝安新安的西城品阁、还是去福田景田皇岗保税区买个类似韵动家园皇御苑的标的。主要考虑通勤加升值。另如果考虑小两房，考虑通勤加自住，白金时代或者翠景居您更推荐哪个？

答：你好，考虑升值潜力还是建议去碧海西乡蛇口这些板块。不知道你的月供能力如何，首付100左右，如果月供能力不错，其实也可以适当加点杠杆，入手总价400万左右的产品，选择面会更大一些。富通城，栖游记是更好的选择。

问：本人家庭年收入到手100W不到，现在有一套坂田信义嘉御山5期三房，中介说可以谈600W出售，月供14000多。现在家庭银行存款90多万，第二套7成首付实在给不起。想购入中洲湾公寓47平一房一厅，参考京基滨河时代，租金220-230元\/平，租金回报率3.5%，是否值得购入及投资？感觉虽然是公寓，但离车公庙，超级总部、福田中心区很超近，地段不错。

答：中洲湾是一个血统纯粹的旧改盘，一期被上下沙无数农民房团团包围，现场体验颇为震撼。一期容积率高达8.5，8000多平米的建面起了四栋48层的大高楼，三栋住宅，一栋公寓，其中两栋住宅赔给了原住民，只有一栋住宅和一栋公寓可以销售，开发商旧改有多艰难，看中洲湾就知道了。二期比一期面积要大，但连在一起仍处在大片农民房包围之中，二期肯定仍是高密度和压抑局促，以及和大量的原住民混居，居住体验绝对没有开发商描述的那么美好。配套的上沙小学上沙中学就更不必说了，想等到上下沙完全拆除，需要二十到三十年的等待，即使全部拆完，也无非是另一个高密度的大冲。买这个盘的人大多数被开发商描述的美好预期所打动，但结果大概率会失望。公寓更是。房产投资所有收益中，租金跟房价涨幅比，不值一提。二套资格可以买二手房，全款抵押的方式可以操作成首付3成，找个垫资公司配合即可。信义嘉御山是坂田北唯一的居住+商业+学位三位一体的大型高层花园社区，信义嘉御山是坂田近三年投资还算不错的楼盘，原因并不只是华为，而是在深圳二环这个段位，价格控制得很好。坂田天虹的业态很齐全，虽然有点乡村low，比较实惠，符合码农盘的审美取向。嘉御山的优势在于学校，华为科技城外国语有种北京西二旗的感觉，码农子弟把不是名校的硬考成名校。可以考虑保留信义嘉御山，做截断抵押融资，继续入手潜力盘。

问：老师你好，我现在想买总价在650万左右的三方，小孩三岁，在南山软件园附近上班，考虑到学区和投资性，学区要求不高，老师能给出建议吗？谢谢了。

答：南山自住关注松坪村考虑学区可以关注龙华的上塘红山板块，关注金地上塘道和潜龙曼海宁

问：老师好，刚加入知识星球就迫不及待提出问题，望尽量详细回答，谢谢家庭一套红山水榭春天楼盘，总价900万，剩余60万左右贷款（上车早，贷款少），目前手上约200万现金。需求就是希望给老人买一套两房自住兼顾投资（400万左右，一房或者两房都可以接受，重点是有升值空间），但不希望通过lh办理三成首付。两个问题：1.我这种情况除了离婚，是否有其他方式办理三成首付？2.老师给一些建议，初步考虑距离龙华不远的楼盘，有意向的是世纪春城，或者宝安沙井（老人目前住在沙井）有合适楼盘可以推荐吗？

答：你好，除了LH之外，还可以全款抵押的方式买入，需要找垫资和抵押渠道。世纪春城共四期04年-09年的房子，四期属于区域内成交量大户，相比较红山区域单价低很多，四期09的房子外观较新，车位充足绿化率35%,容积率3，大户型居多，一二三期梯房居多，户型方正，得房面积大。也可以关注碧水龙庭，比世纪春城略好一些。沙井可以关注拾悦城，西荟城，可以适当增加一些杠杆。

问：十三老师您好，非常感谢您上次的回答。我首套首贷，预算首付加税180万，总价500万到560万，两房，我在罗湖田贝上班，老公在南山深大南上班，想买来自住，另兼保值，还没有小孩，不过学位中上是不是对保值也有作用……上次问您皇庭世纪和皇达东方雅苑，您建议自住在南山中心区，说西丽更适合我。请问桃源村三期怎么样，西丽有其他推荐的盘吗？交通方便，近地铁的。万分感谢！

答：桃源村还不错，成交量常年保持西丽top1，能跑平大势另外松坪村也可以关注，地段比较好，在很缺住宅的科技园板块

问：十三老师，洪浪一村还可以考虑吗？89平三房。

答：小区采光楼充足、楼间距30米左右，车位按1:1，附近省级学校宝安小学及中学但位置略偏僻，楼龄过老，属于50年产权，贷款年限较短，不利于后期出手，整体评估不推荐

问：十三兄，您好，经常在头条上拜读你的文章，觉得获益匪浅。我自己有两个房产上的问题，想请教你。本人在福田石厦有一套房子，大概价值1300万左右，龙华高峻有一套价值1000万左右。我想把这两套房子卖掉，换到深圳湾，但是深圳湾现在的房价已经很高了，在16~20万左右，而且房龄也偏老，同时我也考虑宝中的熙龙湾，所以我想请问一下，2000万左右，居家自住又具有投资价值的可以选择的区域和楼盘？还有一个就是我们手上现在有500个左右的现金。我想在宝中西城上筑或者碧海的玉湖湾投资一个小面积的房产，哪个比较合适？我们家年收入大概在300个左右。谢谢！

答：你好，感谢赞赏！接触买卖久了，就发现一个现象，龙华业主换房一般换到福田，宝安业主一般换到南山，龙岗业主一般换到福田或者南山。现在的福田CBD、后海总部、车公庙、科技园和正在发展中的深圳湾总部基地、留仙洞总部基地、前海也都主要集中在福田南山，刚需可以坐半个小时到一个半小时通勤上班，但当工作几年后会有换房的打算，产业也集中福田、南山、光明，关外短时间内无法弥补医疗和教育的差距，所以换房的方向是关外往关内跑，工作远的往工作近一点跑，差的学校换好学校，这些资源都集中在在关内。所以预算1000万以上我的建议都是直接南山，最终的城市中心依然会是福田-南山-前海这条线，其他新中心无论如何也无法撼动的地位，最贵的地段是南山，最稀缺的是海景资源也在南山，以后最好的地方仍然是深圳湾，也是换房的终极目标。一个城市，房价的至高点会出现在哪里？我来总结一下：1、出则繁华，入则宁静；2、楼龄新，楼盘品质高；3、区域高端纯粹，无农民房低端建筑乱入；4、有名校加持；5、离CBD不能太近也不能太远。香蜜湖和深圳湾都符合上面这几点。短期内深圳湾都会是深圳房价的至高点，但是现在的价格已经属于高位，所以建议淘笋为主。太古城南是深圳湾入门盘，可以多关注下。宝中属于稳健性产品，玉湖湾属于进攻性产品，差价不大优先西城上筑，差价大优先玉湖湾。

问：你好，我17年入手了福田皇岗皇御苑的小两房，但目前我和男友工作均转到了南山（深圳湾\/科苑附近），考虑自住通勤和未来增值，我们想在南山买一套400万左右总价的小房子，请问有什么推荐吗？目前在看好来居，深蓝季节，信和自由广场，说实在的还挺难选的，也有想是不是还是考虑福田，比如趣园，房子比较大，风景也不错，位置也还可以？想听下您的建议，我们目前的想法是不是可行？

答：深蓝季节，又名深蓝公寓，南山中心区少有的次新小户型，这是一个优劣势都很明显的楼盘。优势：南山中心区少有的次新盘，生活配套极其便利，户型设计年轻时尚，年轻人很喜欢，租金高，租售两旺。劣势：南山中心区太成熟无增量，环境一般，独栋大塔楼，无小区，学区中等。优劣势相抵之后，深蓝的涨幅在南山并不理想，2016年我就实地看过这个盘，当时单价7万出头，目前成交价8万出头，只能说勉强跑平了南山涨幅，未来几年大概率仍是跑平。最后附赠一句，深蓝这样的楼盘注定是过渡产品，人们最终要买的还是适合居家的产品。信和自由广场相比深蓝季节略好一些。车公庙的交通强大到令人发指，四条地铁线交汇，鄙视所有双地铁口。但是，车公庙被两大问题控制了涨幅，一是无缝链接上下沙，和城中村你中有我我中有你，二是泰然科技园和天安数码城产业已经落后，没有了高收入群体的支撑。但这里的房子好租好卖，而且租金很不错。400万左右真的很难选，区位对比更倾向南山。

问：属于深户二套，想买福田学区加自住的二手房（预算600万首付），有好建议吗？（有考虑香蜜湖、红荔村）