关于本次可售人才房，你知道多少？

本次对于原本完全没考虑安居房的客户都默默排起了队。但依旧很多人对安居房有较大疑虑，比如10年限售、升值空间小等等，尤其是安居房拿到手是绿本房产证，要取得完全产权后，才能作为商品房在市场上流通，而对取得完全产权要补差价这件事情，更是一知半解。

关于问题也做个解答：

Q1：关于安居型商品房的销售限制？

限制有二：①10年限售；②需取得完全产权

《深圳市安居型商品房建设和管理暂行办法》，第二十八条规定，签订买卖合同10年后，安居型商品房产权所有人可以根据有关政策规定，申请取得完全产权。

完全产权是指住房购买人对住房享有完整所有权，包括占有、使用、收益和处分权能，只有取得完全产权的住房才能上市交易。

《深圳市保障性住房条例》第41条明确，购买的保障性住房在取得完全产权前不得转让、出租、抵押（但是为购买本套保障性住房而向银行设定的抵押除外）。

安居型商品房办理的是绿皮房地产证，购房人拥有的是有限产权。

有限产权是相对于完全产权而言的。有限产权，也叫房屋部分产权，国家机关、企、事业单位在新建或购买房屋时，以标准价或成本价将房屋出售给公民居住，公民对该房屋的部分权能受到限制。

在《深圳市安居型商品房建设和管理暂行办法》第24条提到，安居型商品房初始登记后，建设单位协助申请人办理政策性住房（绿皮）房地产证。

房产证上的共有情况会显示“按份共有“，而不是“单独所有”↓

Q2：10年内不能换房也不能买商品房？

10年内，可换房也可买商品房，前提是原安居房需申请政府回收。

根据《深圳市保障性住房条例》第42条，在取得完全产权前，已另行购买拥有住房的，或需要转让所购保障住房的，是可以申请政府收购。

甚至可以换购更大的安居房↓

《深圳市安居型商品房建设和管理暂行办法》第27条，已经购买了一居室安居型商品房的单身居民结婚的，可以申请政府收购其购买的安居型商品房，并换购较大户型的安居型商品房一套。

不超过10年的安居房，政府按原价回购。

如果超过10年，而又没有去申请取得完全产权，但却要求政府回收的或某些原因强制回收的（目前还没有这种情况，因为安居房满10年的项目还没有出现），回收价格会随着年限增加而折损：

收购价格=原购房价*[1－1.4%*（购房协议签订之日至申请收购之日的年限－10年）]

举个栗子：假设12年前购房款150万，现在的收购价格=150*（1-1.4%*2）=145.8，竟然缩水了！当是给租金了

要补多少钱，才可以取得完全产权，进行交易？

如何补差价取得完全产权？这个可能是大家最关心的问题！！

按照《深圳市安居型商品房建设和管理暂行办法》补交差额约50%的增值收益后，即可获取完全产权！

前文提到了，自《深圳市安居型商品房建设和管理暂行办法》之后，最早一批的安居房大致今年年底才满10年，因此目前并无实际操作案例，且‘暂行办法’仅宽泛提到“根据有关政策规定，申请取得完全产权”。

1个借鉴：经济适用房补缴方式

目前暂未出台安居型商品房补交方式相关规定，从政策的延续性和稳定性来看，大概率会参考同为保障房的经济适用房的政策——2018年9月29日发布的《深圳市经济适用住房取得完全产权和上市交易办法》明确补差价的方式：

《深圳市经济适用住房取得完全产权和上市交易办法》第六条：经济适用住房权利人申请取得完全产权或者上市交易应当按照一定比例向政府缴纳增值收益。

再次举个栗子：假设你150万买了套安居房，10年后安居房价格涨到了350万，那么你需要缴纳的增值收益=（350-150）*50%-税费（预估1万）=99万

—税费，是指办理《房地产证》或者《不动产权证书》时实际支付的税费，包括契税、印花税、交易服务费。

—市场评估价格按照市房地产评估发展机构测算的市场交易价值合理区间下限执行。其市场价格按照申请取得完全产权时该套住房的市场评估价格计算。

Q4：市场评估价是如何计算的？

简单来说就是按10年后评估机构评估的市场价格进行补缴。但评估价格与周边二手房价差距较大。

根据在深圳市自然资源和不动产评估发展中心的房产评估价格查询系统提及的价格评估，是以公开市场价格为参考，再综合考虑各因素（如区位、配套、规模等等），批量评估方式得出的。

交款结论：星河开市客一套88㎡的4.5万的房子算，如果后期可售为商品房时，假设周边价格为10万，总价为396万买了，10年后该安居房评估价格涨到了880万，那么你需要缴纳的增值收益=（880-396）*50%-税费（预估1万）=241万，也就是你要补近241万的差额。

目前按照6.1万算，商品房市值为537万，购买价396万，537万-396=141万，目前的差额是141万！套用上面的增值，按照目前周边7万的新房收税616万算，你现所交的税是增值收益=（616-396）*50%-税费（预估1万）=109万，所以你目前按照6.1万对比周边商品房的话，你相当比商品房便宜了32万，所以真的打折了吗

........当然，其他几个项目同样可以套用这个公式。

安居鸿栖台4.29万与周边7万目前的定价算，相对就比较大的差额，按照一套88㎡的值收益=（616-378）*50%-税费（预估1万）=118万，但是目前综合差额约238万，所以，还是存在一定的福利，只是这个片区后期价格是涨是跌，谁也说不清。

从以上经济适用房例子可以看出，评估价跟实际成交价格差距比较大，近年来的项目评估价相对比较稳定，这个结论仅作为参考，毕竟十年后中途改革不好说！这些房子是为了解决体制内人士承诺的福利。与现在的安居房意义完全不同。

①安居型商品房办理的是绿皮房地产证，购房人拥有的是有限产权，满10年后需取得完全产权才能上市交易。

②10年内想置换房产，可申请政府回收（10年内按原购房价回收）原安居房。

③补缴差价即能获取完全产权。目前安居房没有差价相关的计算方式，参考经济适用房，增值收益的计算方式：应缴增值收益=（该套住房市场价格-该套住房原购买价格）*50%-税费。