简单直白地说，就是不被国家认可的，不能再国土局备案的，五证不全，不允许进行进入市场交易，不能贷款的无证房产，私下交易行为无效不受保护。

据悉深圳的小产权房数量占到整个房产市场60%的比重，商品房才不足30%。也就是说，你所见到的100套房子中，60-70套都是小产权房。

绝对的市场占比，再加上其售价一般选低于市场，甚至近些年出现小产权房拆迁补偿赔付让有些人获利，导致有些经济局限的刚需客和没有购房名额的投资客开始违规操作，以期获利。

①

那么，深圳为什么会出现如此庞大体量的小产权房？

从深圳经济特区成立初期开始，深圳市政府就鼓励农民利用农村的集体土地合作筹建这种不具备房屋产权的“小产权房”，以容纳来自全国各地的开拓者。

2004年，深圳为了加快城市化进程，把农村集体所有制土地全面转为国有，村民转为市民，并取消了村组织。

②

目前深圳的小产权房主要有三种类型：

1、原住村民自己筹资兴建的农民楼；

2、村集体组织在集体用地上建设的统建楼；

3、开发商出钱，村里集体出地，合作建设的楼盘。

小产权房的证件主要分为：绿本，两证一书，历史遗留回执。

【建设用地规划许可证】、【建设工程规划许可证】、【新建住宅用地批准通知书】、历史遗留违法建筑回执

其中绿本就有三类：

1.经国土局备案发放的绿本，有合法备案，但禁止买卖过户；

2.村委或开发商提供的“使用权证”或“合作开发建设书”，但均不具备法律效力，国家不认可，法律不保护。

不管哪类小产权房，都没有缴纳土地出让金，都不被允许在市面上交易，更不被允许参杂意图炒房获利的念头，阻碍政府对小产权房整改进度，影响城市发展建设。

③

那么，买小产权房风险到底有多大？

交易不合法，权益不受保护。

即使律师所公证交易，签订签订房屋归属权的证明材料，如:《律师见证书》、《集资建房协议》、《房屋转让协议》等，由于合同主体不允许交易，属于无效行为，可能会出现买家房财两空的情况。

真实案例说明1：

早在2014年，深圳商报就报道过一名李姓市民，在购买小产权房后，入住了10年时间，结果却遭开发商无偿索回。最后，经深圳市仲裁委员会审理，当年双方签订的购房合同无效，李先生需返还房屋给开发商，同时无法获得已交付的近半购房款。

期待合法化获暴利，绝无可能

国家部委2字回应：禁止。

2020年国家自然资源部和农村农业部发布《宅基地确权登记通知》，一方面将尽快完成农村的宅基地确权工作，另一方面对小产权房直截了当地说了“不”，表达出了2个字：禁止。

对乱占耕地建房、违反生态保护红线管控要求建房、城镇居民非法购买宅基地、小产权房等，不得办理登记，不得通过登记将违法用地合法化。

禁止小产权房交易这是国家一直以来最明确的态度，所以不用抱有期望。

④

小产权房进入市场交易不被允许，但小产权房的原始持有使用人的合法权益还是收到保障的，如根据城市发展确需要拆除的，也会有一定的赔付补偿安置措施。

真实案例说明2：

白石洲旧改拆迁赔偿方案

1、外来人员建房或购买房屋，不区分首层及二层，拆赔比例是1：1，要求每栋480平米内选住宅，其余选公寓。

2、老祖屋，指建成30年以上的单层或砖瓦房，拆迁比例1：3.5，可选住宅或公寓。

3、首层面积60%，可选择1：1的集中商业或办公楼，也可以选择1：1.2的商务公寓，另外40%的面积及二层以上含二楼阳台及飘出实体的投影拆迁比例是1：1.03，要求现状每栋480平米内选住宅，其余选公寓。

4、各村集体物业，按1：1补偿办公楼，如果选择住宅或商务公寓，则和业主私宅补偿标准一致。另外，如选择货币补偿则一律以2.8万元/平米。

最后，建议大家：