01新房、二手房成交数据

2023年3月，深圳市二手房住宅共成交3949套，同比2月增加了57.4%，环比去年3月增加了253.5%，月成交量见图示。

02一线市场分析

上周，恒二227平大平层的一宗高价成交，近期引起了市场的广泛关注。这套大平层总价超过8500万，单价突破了37万/平方米，再次刷新了该户型的历史最高成交记录。在此之前，该户型最高成交总价也只在8500万以内。

2021年以来，由于指导价的限制，所有小区和户型的成交量都受到了严重的影响，成交价大幅下滑，只有稀缺的顶豪户型成交价维持稳定。相比于2021年初的高峰期，一些稀缺户型的成交价已经刷新了历史成交记录，反映出市场对于稀缺豪宅的需求和价格稳定的态势。此次恒二227平大平层的高价成交更是成为市场关注的热点，刷新了该户型的历史成交记录，也成为了小区所有平层户型历史成交单价的最高纪录。

总的来看，这宗高价成交不仅显示了稀缺豪宅的市场价值，更体现了市场对于豪宅的投资信心。

03刚满三年的刚需业主正在亏本卖房

相较于顶豪豪宅的高价成交，一些刚需业主可就没有那么幸运了，尤其是那些刚满三年或准三年的业主。他们大多数在2020年前后买入了二手房，而如今很多小区的成交价已经回落到2020年年初甚至2019年以前的水平。因此，对于这类刚满三年或准三年的业主而言，如果想尽快出售房子，基本上都需要承受亏本出售，保本已经是一件很难实现的事情。

这种情况在当前房地产市场形势下并不罕见。近几年，尤其是在2020年受到疫情影响以及指导价，市场成交大幅下滑，使得大量房源积压，这使得像刚需业主这样的普通购房者在出售房产时面临较大的困难。

总体来看，对于刚需业主而言，即便如今房价跌至谷底，仍然有出售的迫切需要，但是卖房却面临非常大的筹码压力，更何况追求盈利的期望就更加遥不可及了。在这样的市场形势下，业主需要寻求更好的出售方式，也需要更加理性和冷静地面对市场波动。

太古城南区，一套62平2房，今年4月才满三年，由于业主急用资金，在去年9月早早地就对外挂盘，挂盘价在1050万，虽然与市场同户型报价相差不大，不过不满五年所产生的税费要比满五年的同户型要多近25万左右，现在这类与指导价相差太多的豪刚户型，咨询的客户本就不多，成交基本很难。

今年2月底，业主资金需求更加着急了，为了能在近期快速成交，只能将价格一降再降，最终以950万价格成交，相比该户型高峰期1350万的成交价，跌幅达29.6%，基本已跌回2020年4月以前的成交价了，也是指导价以来，该户型的成交中价格最低的一套。

然而，更戏剧性的是，如今这套成交的价格与业主3年前买来时的价格几乎一模一样，业主在2020年4月中旬买下这套房，成交价也是950万，这也意味着，业主三年供楼利息和税费等全部亏进去了。

这个业主在科技园还有一套刚满三年的240平左右大户型正在诚心出售，小区这样的户型成交也不活跃，报价也在随着市场不断往下调，相比去年10月份的报价，价格已下调了将近700万左右。

在2020年左右出手比较激进的业主，其中一部分人压力还是很大的，我相信他们很早就在计算着自己的房子还有多久满三年。

碧海热门刚需小区，中信湾上六座，也有业主未满三年，就开始着急卖房了。

中信湾上六座，一套75平2房，今年7月份才满三年，业主在3月初就已将房子挂出去了，起初挂盘价在680万左右，挂盘已有一个月，看房客户寥寥，出于换房考虑，业主报价也在慢慢松口，如果有实在客户，目前650万可以实收，同时包赎楼费。

我们客户经理判断，即便是目前这个价格，房子在现在市场也很难成交。首先，房子不满五年，预计42万左右税费成本、与指导价距离100万左右的差额，都需要买家提前准备好，算下来，三成首付的买家，首付成本至少要在300万左右，而同等的预算下，买家会优先选择碧海其他小区的三房户型，其次，小区在售的同户型中，有套房已满五年、报价相同、税费更低，所需的首付成本更具优势。

不过，目前这个报价对于业主来说已经是最大的让步，“这套房我是在高位买的，650万这个价格，我已经是亏本卖房了”，业主告诉我们，“当时买来的价格就在600万左右，装修花了30多万，算上供楼成本以及买房时缴纳的税费等费用，已经超过650万了，再降很难了”。

从电话里，我们也能感受到业主的无奈，“现在我们肯亏本卖房，也是想趁现在市场用低价换房”。

此外，还有一些刚满三年的业主，虽然没有明显亏本，但是算下买房后这几年的成本，基本没有赚钱。

一个城市山林的业主，2020年中旬业主1000万买入，今年5月份左右才满三年，目前报价1280万，挂盘半个月仍未成交，我们客户经理判断，若想尽快出手，估计还得再跌一些，算上供楼、税费等各类成本，这个房子现在卖掉相对来说还算比较好的，差不多能保本。