小产权房并不是法律上的概念，它只是人们在社会实践中形成的一种约定俗称的称谓。小产权房没有国家发的土地使用证和预售许可证，购房合同国土房管局也不会给予备案，所谓产权证也不是真正合法有效的产权证。

小产权房分为3种：

1）在集体建设用地上建成的，即宅基地上建成的房子，只属于该农村的集体所有者，非本村的市民不能购买。

2）在集体企业用地或者占用耕地违法建设的房子。

3）各类农业园或养老院的别墅。

相比大产权房，小产权房具有以下风险：

1）无产权证

小产权房没有五证，不受法律保护，只有部分产权。通俗了说，就是小产权房没有房产证。

2）房屋质量参差不齐

小产权房屋质量没人监督，存在安全隐患，而且除了房屋质量和房屋售后保修难以保证以外，入住后的物业管理也极容易出现问题。

3）小产权房只能一次性付全款

小产权房由于没有正规的产权证，不能作为抵押或上市转卖；也不能在房地产管理部门登记备案，所以不可以办理抵押等他项权利。也就是说，买小产权房不能贷款，只能一次性付全款。

4配套不完善

小产权房不能保证社区内的相关配套设置建设，甚至暖气天然气等基础配套都不能保证。同时这也对房屋的保值增值产生了很大影响

当然，在小产权房交易市场中，仍存在不少投资客，这类型的客户购买小产权房更主要的目的是：搏旧改获取更大收益。小产权房一旦通过旧改翻身，存在巨大的套利空间。