前有河南“小麦换房”，后有南京“西瓜换房”，现在有深圳“以房换房”。

这是什么情况？作为楼市先头部队的深圳，难道新房也不香，也卖不动了吗？

推出“以房换房，以旧换新”活动的是深圳南山的一处公寓——弘基翰林九锡，普通住宅换大平层总裁私域，多退少补。

看着就很神奇，放在深圳这么多年的楼盘促销活动来看，不狠狠地刷一波屏都说不过去。

所以海报一出，鲨鱼的朋友圈就沸腾了。

而且这活动，乍一看“以旧换新”真的很好的感觉啊，和天降收旧手机、旧洗衣机换新大便宜一样的感觉有木有？

但是，仔细看海报，又感觉好像哪里有点不对劲。房子说换就能换的了？

亲妈都说了，便宜没好货，便宜是不能随便捡的，小心被人当水鱼砍。

于是，鲨鱼（注意不是傻鱼！！！）发挥求真精神，帮你们check清楚了活动的真伪和参与方式。

首先，活动是真的，亲测有效的那种，而且活动暂时还没有时间限制。

这好比开发商说，“我想啥时候喊停活动就啥时候结束，解释权归我所有唷。”

讲真，不是大佬一般都不敢这么霸气。

其次，虽然活动真归真，但还是透露了不少城里的套路。

一是换房是有限制的。只能以住宅换项目的公寓或者商铺，想用自己手上的破烂公寓、没人接盘的商铺来换是不行的。

二是必须是深圳的住宅。在深圳范围内，就是坪山、大鹏的住宅甚至差50米就到东莞惠州的住宅都可以拿来换，但是出了深圳就不行，拿北京的换深圳的也不行。仅仅只是深圳范围内，不限制任何地段，任何住宅。

看到这里，可能就有人会问了，深圳买住宅是要名额的，开发商哪里来名额承接住宅？深圳不管对个人还是公司买住宅都是有严格限购的啊？

如果业主“以旧房换新房”，不等于二手房转让了吗？中间的税费怎么计算？谁来承担呢？毕竟一套1000万的住宅，转让的增值税要5％，契税1％。

别急，这些问题，鲨鱼也特地问清楚了。

首先是开发商负责收房，但是按照市场价收过来，不是业主想卖多少钱就卖多少钱。

其次，住宅给开发商了以后，开发商负责帮忙卖，业主就不用管怎么卖，卖不卖得出去了。卖不出业主也可以直接换房，不用等住宅给开发商卖掉也可以换。

第三是不限制置换的套数，只要项目有的户型和面积，都可以换。

看到这里，相信大家都明白是怎么回事了。

说是“以房换房，以旧换新”，实则是“卖房买公寓”，劝大家卖房来买弘基翰林九锡。

好一个移山填海，移花接木，狸猫换太子啊。

说到底，活动原来是喊鲨鱼卖掉自己的住宅去买他们的公寓。

只能说，“卖房买公寓”这样的套路，不是老六还真一般想不出来。

所以前面说的不限制置换的套数，开发商的活动思路就很清晰了。

把住宅卖掉换公寓，自然不限制套数啊。反正公寓又不需要名额，卖10套恒裕滨城换50套弘基翰林九锡都是没有问题的。

住宅换他们的公寓，肯定你卖房越多越好，这样就可以换他们更多的公寓。

果然，便宜真不是没有套路的啊。

论新房促销的套路，还是弘基翰林九锡走得深。

不过，现在市场不好，二手房确实难卖。

根据贝壳研究院数据显示，2022年一季度深圳业主卖房成交周期平均为156天，是2017年以来的最高值。

不好的房子，说不定开发商帮忙卖，也能解脱一下个别业主的燃眉之急。

不得不说，能想到这个营销的点子，确实难为项目的营销总了。

出来混，大家都不容易。

以前市场好的时候，都是坐等秒光，现在想破脑袋也想不出好的营销招数。

而且项目卖得不好，薪水随时都有可能凉凉。

毕竟作为地产老大哥的万科，他们的城市总也要下场讨年薪，虽然讨薪成功了，但过程的辛酸也只有自己知道了。

所以，过去躺平都能千万年薪，现在恐怕非常难，能保住工作就不错了。

但是，这次促销活动也能看出，营销总一身傲骨，市场不好，努力来凑。

总之，咱啥也不说了，啥也不问了。

既然活动是真的，那么项目到底怎么样呢？值不值得换啊？

先来看看项目具体情况。

弘基翰林九锡位于南山区塘朗地铁站C出口，项目包含A、B两栋建筑。

A栋有4种户型343、464、502、555㎡。

B栋去年已经入市，主推35-98㎡小面积公寓，217套。

项目使用年限40年，管理费30元/平方。

根据深圳商品房预售价格备案系统显示，A栋大户型备案单价约10万/平，B栋约7.3万/平。

那么值不得置换呢？

从项目所在的区位来看，落位于西丽国际科教城，可快速到达留仙洞总部基地。

周边可以鸟瞰塘朗山公园、阳台山公园、长岭陂水库、西丽高尔夫球场景观，还聚集先进的科创机构深圳湾实验室、国家超级计算深圳中心等，拥有的区域性资源似乎都还挺不错。

但是作为公寓项目，真的没有办法弥补住宅所拥有的学校教育短板。

其次。对比其他公寓项目，短板就体现出来了。

首先，产权方面。

就公寓而言，深圳主流的公寓产权年限是50年，好一点的项目产权还能做到70年，比如深业世纪山谷，而弘基翰林九锡只有40年。

再有就是价格，塘朗地铁站周边卖7万～10万/平左右的价格，还真不便宜。

白石洲的深业世纪山谷处于华侨城豪宅片区，备案价格也是7万～10万/平左右；

蛇口的无敌海景公寓，拥有太子湾优秀商业格局的太子湾泓玺，备案价格最低都做到了7.67万/平起。

并且真要置换，得卖掉坪山、光明多少套房才能换得起啊。

另外，弘基翰林九锡的管理费，也算是少见的了。

每月30元/平，对比深业世纪山谷的管理费是6.80元/平，太子湾的管理费是8.60元/平，贵了将近3-4倍。

鲨鱼真的很难想象，项目宣传是“下一个深圳湾一号”，哪里来的勇气？

大概是管理费能和深圳湾一号一较高下吧？

其实，真正的牛，是自己成为顶流而不是刻意对标别人。

而且作为公寓，懂的都懂，入手了以后未来转让的税费也是个问题。