光大先驱报

深圳大宅入冬。梅森园A区5月30日开售，开售当天即销售一空，揽列季57亿元，成为深圳2022年第一个当日摘牌的工程项目。

　　梅森园A区此次推售239套写字楼，洋房建面143-251平方米。据业内人士透露，梅森园此次受到消费市场的青睐，除了文凭、工程项目邻近的配套外，产品价格相差悬殊也是一个主要其原因。

据介绍，梅森园A区开售销售价格为12.6多万元/平，但邻近二手货写字楼的前述成交量销售价格两极化在18多万元/平-20多万元/平。若以邻近二手货写字楼成交量销售价格为18多万元/平计算，则梅森园A区楼盘两套写字楼与邻近二手货房的基差在773多万元-1355多万元间。

　　产品价格相差悬殊明显，两套或可赚上一千万

　　梅森园热卖，深圳消费市场大宅关注度可想而知。5月30日上午9点，梅森园A区正式开售，15分许销售一空。开发商在6个小时内卖完239套房，约90秒卖两套房。

而《光大先驱报》本报记者在5月30日走访调查梅森园工程项目现场介绍到，工程项目还在建设工程施工中，但墙体主结构已经成形，更有部分层楼已经破土动工，预计在2024年11月30日吕普县交房。

据介绍，梅森园“打新”刚开始登记了2348人，其中递交资料信息的有1820人，重审通过的有1175人。最后有686批客户获奖且进行了本息注销，而获奖的最低点数为53.3分。

该工程项目之所以备ZR19场关注，产品价格相差悬殊是主要其原因。深圳房产中介机构刘佳（表弟）在5月30日向《光大先驱报》本报记者表示，梅森园邻近二手货房的前述成交量两极化在18-20多万元/平。其他数家中介机构相关人员也向本报记者确认了这一产品价格区间。

但受深圳市二手货房基本产品价格限制，目前本报记者在公开平台能查阅到的梅森园附近挂牌二手货房最高产品价格约为13.1万/平。

本报记者采访数家中介机构相关人员介绍到，在二手货房前述成交量额和基本产品价格间存在较大基差时，二手货房源需签订三份合约，这份是房产交易合约，另这份是仲介合约。房产交易合约按基本产品价格房产交易，仲介合约则为前述买卖合约，按前述成交产品价格签订。银行贷款方面按照基本产品价格来银行贷款，而基本产品价格和前述成交量额间超额可于定金中流。比方说，两套二手货房源前述成交量额为2000多万元，基本产品价格为1000多万元，假定按揭三成，那只能向银行银行贷款700多万元，需给1300多万元的定金，定金包含了1000万的基差。

　　梅森园A区开售销售价格为12.6多万元/平。也就是说，梅森园A区与邻近存在每平米5多万元以上的基差。

为此《光大先驱报》本报记者算了一笔账，若以邻近二手货写字楼成交量销售价格为18多万元/平计算，梅森园A区楼盘两套写字楼与邻近二手货房的基差在773万-1355多万元间。

　　买两套或可赚上一千万，为此梅森园吸引了众多打新客。无独有偶，产品价格相差悬殊也成为深圳招商仕林臻邸工程项目热卖的主要其原因。

5月26日，位于深圳市南山区的招商仕林臻邸工程项目开售，共推售187套房源，销售价格11.5多万元/平。据深圳中原研究中心数据显示，招商仕林臻邸去化超过九成。

而据《光大先驱报》本报记者向某深圳房产中介机构介绍，距离招商仕林臻邸1公里范围内的伍兹华府，两套174.7平米的房源，前述挂牌总价为3100多万元，销售价格17.74多万元/平。

　　除了产品价格相差悬殊外，梅森园的文凭等配套资源也很吸引人。

据介绍，梅森园位于福田安托山片区，带红岭实验小学和深圳高级中学初中部的文凭。工程项目距离2/7号线的安托山站D出口约300米，并自带部分商业，邻近还有万科里的4层商业。

而《光大先驱报》本报记者在走访调查梅森园工程项目邻近时，看到红岭实验小学对面的中原地产门口张贴着一张纸，写着：梅森园欢迎咨询。

据某业内人士在5月30日向《光大先驱报》本报记者透露，梅森园的推售并不需要中介机构的帮忙。中介机构此次“蹭关注度”，主要是想积累落选的打新客的客户资源。打新的人数越多，落选的人数也越多，而这些人通常有着强烈的购房需求，况且梅森园还带红岭实验小学。

对此，美联物业深莞惠董事总经理江少杰在5月31日接受《光大先驱报》本报记者采访时表示，上述两个去化情况理想的工程项目，都具备以下条件：地理位置较好，学区配备属于中等偏上，生活配套齐全，最重要一点，在限价的情况下与邻近二手货写字楼形成较大的基差，在可见的情况下获利空间较大。其实工程项目只要同时具备以上条件，尤其是最后一条，就会得到消费市场较大的关注，每个城市的情况都差不多。

　　江少杰还补充说道，“大宅是写字楼消费市场的风向标，因此一直以来受关注的程度都比较高，以前如是，今年也如是。”

　　打新又成为深圳楼市热点话题

深圳大宅产品价格相差悬殊的其原因，在于新房限价。

2021年5月，深圳市住建局下发《深圳市住建局关于进一步规范新建商品住房和商务公寓销售产品价格指导工作的通知》（以下简称《通知》），进一步规范新建商品住房和商务公寓销售产品价格指导工作，并启用商品房定价评估系统。根据《通知》，预、现售商品住房和商务公寓的批售产品价格原则上不得超过上一年度至今同地段、同类型新房的房产交易产品价格。

而梅森园B区去年11月入市的备案销售价格和今年A区的产品价格一样，均为12.6万/平。

　　打新成为深圳楼市热点话题。

据乐有家研究中心数据显示，2021年深圳全市成交量了新房52417套，比二手货的40699套多了近3成。这也是近几年来深圳新房成交量量首次超越二手货，代表了深圳购房者对于新房消费市场关注度的提升。

对此，乐有家研究中心分析道，自深圳市住建局发布新房限价令至今，深圳一手写字楼一直执行“一房一价”政策。得益于政府对预售产品价格的严格管控，在二手货房参考价发布前，深圳不少楼盘出现了新房产品价格远低于二手货房的情况。

　　相比前几年，2021年的二手货房交易量与新房的差距缩小了。

据中原数据显示，截止5月29日，深圳全市5月一手写字楼成交量1762套，二手货写字楼成交量2101套。

　　但是，相比于深圳大宅消费市场的火热，刚需的新房消费市场则显得稍冷一些。

据深圳中原数据显示，5月10日和13日，深圳龙华区有两个楼盘开售，销售价格分别为7.58万/平和5.9万/平，均带装修，而开售当天去化率分别约为20%和32%。

针对深圳大宅和刚需走出不同消费市场行情的情况，某业内人士分析道，由于现在全球经济发展的不稳定性正在持续上升，高收入人群会考虑优化资产配置，而且对政策的变动更为敏感，相比刚需客户的谨慎，

而广东省规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉此前接受《光大先驱报》本报记者采访时也曾表示过，“高收入人群属于资产和收入积淀比较深厚的人，这两年他们受到疫情影响比较小，而且他们手上有资产、有房产，他们的换房需求或者是资产配置需求首先会释放。”

据第一太平戴维斯数据显示，2021年中国卖出超过40，000套标价1，000多万元的以上的高端写字楼，创下中国大宅消费市场的新纪录。上海第一太平戴维斯住宅销售部主管唐华表示，“公众比较热衷用购置房产的方式保护个人资产。”

此外，在谈及梅森园和招商仕林臻邸的销售情况是否会影响深圳楼市政策时，江少杰说道，“上述两个工程项目的销售情况，在今年众多工程项目中算比较突出

责任编辑：李思阳