由于二手房并非市面上首次进行交易的房屋，因此，在转让、买卖过程中，会存在一些风险。在买房前，购房者应该知道，有些房屋是不能进行交易的，遇到了一定要避开。

一、权属不明的不买

产权不明确的房屋是购房者首先要避开的。按照物权法的规定，不动产物权设立、变更、转让，都应依照法律规定登记。经过依法登记的，才能发生效力；而未经登记的，则不发生效力。

因此买房前，我们就要核对出卖人是否具有产权。不动产权属证书是权利人享有物权的证明，是权利人依法拥有房屋所有权的唯一合法凭证，是国家对房屋所有权的确认。所以，要注意查明卖方提交证书的真实性。

同时，土地权属不清的房屋也买不得，如小产权房。根据土地管理法的规定，我国土地所有权包括两种方式，村委统建房，即国家土地所有权和集体土地所有权。城市居民从事建设应当依法使用国有土地，农村居民可申请宅基地建房，农村土地不能用于非农用途。利用农村集体土地建设的房屋，然后对外出售，这类“小产权房”是不受法律保护的。同时要注意，农村集体土地上的房子，只能售给本村的人；城市居民不可以购买农村住宅。

二、违规违章的不买

违章建筑是指未经主管部门许可而擅自动工新建的各种建筑物，主要是指房屋。违章建筑大体可分为两种情况：

一是建造人未合法取得土地使用权，即擅自建造房屋；二是在已经取得使用权的土地上，但尚未取得建设规划许可证等相关批准文件的情况下擅自建造房屋。

这两种情况下，建设人均不能取得房屋的合法所有权，还可能被规划部门认定为违章建筑后而令其拆除或强行拆除，因此购房者购买此类房屋是没有任何保障的。

另外，可能被列为危房的房屋也要避开。如果房屋一旦属于危房，不但居住会有安全隐患，而且也没有了其他的利用价值，因此购房时一定要了解房屋的房龄、结构等情况，做出是否属于危房的初步判断。

进一步的，还要小心已经被列人拆迁范围的房屋。通常情况下，被列入拆迁范围的，其户口是被冻结的，而已列入拆迁公告的房屋，房地产交易管理部门将不予办理过户。如果购买了此种房屋，将会面临很大风险。购房者可以向所在区县房管局的拆迁科咨询相关情况，或者到当地派出所询问一下这里的户口是否己被冻结、委托中介公司帮助查询等等。

三、“声明”缺失的不买

共有，意味着房屋的所有权人不是一个人，例如，夫妻共有房产、两方或多方共同出资取得的房产、多个继承人因继承而共同所有的房产等。

在共有的状态下，共有人对房屋均享有权利，这时如果共有人之一擅自将房屋出售，实际上是将其他共有人所占有的房产份额也进行了处分，那么势必将侵害其他共有人的利益。为此，共有人要处分房屋，必须征得其他共有人的书面声明同意。购买未取得共有人同意出售的二手房会惹上麻烦。

即使没有共有关系而只有租赁关系，也可能出现问题。按合同法规定，出售房屋时应通知承租人，同等条件下，承租人有优先购买权。因此在购买二手房时，还应考察所购房屋是否存在租赁关系。

四、抵押查封的不买

抵押是指债务人或第三人不转移对抵押财产的占有，将该财产作为债权的担保。债务人不履行债务时，债权人有权依照法律规定以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。因此将已经抵押的房产进行转让，会损害抵押权人的利益。为此，《物权法》明确规定，抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消除抵押权的除外。

显然，如果购房者稀里糊涂购买已被抵押的房屋，无疑是要上当受骗的。同样的，被法院、检察院、公安机关、海关等国家机关查封和扣押的房屋，村委统建房，其所有权的转移不得对抗这种权力。如被执行人无金钱给付能力的，法院有权裁定对被执行人的其他财产采取查封、扣押措施；被执行人或其他人擅自处分已被查封、扣押、冻结财产的，法院有权责令责任人限期追回财产或承担相应的赔偿责任。因此，司法机关已保全、查封的房屋也是不能买的。

五、转让条件不符的不买

最后，不符合房屋转让条件的房屋也买不得。比如，按照国家保障性住房的相应规定，经济适用房属政策性住房，购房人拥有有限产权，不满5年，不得直接上市交易，确需转让的，由政府进行回购。满5年的房屋进行转让，应向政府缴纳土地收益等价款，政府可优先回购；购房人向政府交纳土地收益等价款后，才可以取得完全产权。因此，对不符合转让条件的二手房也要当心。

在选二手房时，一定要先了解该房屋是否符合上市交易的条件，然后再考虑户型、楼层、配套、环境等各个方面的因素。