2018房价走势？一场博弈才能定！ 天津房产  自媒体联盟   20171130 09:41

[摘要]

1

陈劲松：明年是房地产小小年

昨天（11月24日），“2017年中国房地产总裁峰会”在北京举行。会议上，大咖们对于明天的房地产市场分享了自己的看法。其中陈劲松认为，明年是特别关键的一年。

因为2017年底十九大确定方针以后，到2019年许多政策都会落地。这符合“30年而道更”的规律，即每30年大道理要变一次。

明年行业一定是一个小小年。因为19大的来的正是时候，19大报告一字一句都在应该读，它不是官话，19大几乎把我们所有要干的事都说了。

另外可以升值的地方全限了，实现不了闭环。那些认为现在限价、卖了就亏了，所以等待的房企，是在跟市场和政府博弈，胜算很小。

2

预测房价？就跟瞎子算卦差不多

在“房住不炒”的政策威慑下，房地产市场暂时趋于理性，这个“暂时”会维持多长时间？2018年房价会呈现怎样的走势？市场目前充斥着不同的声音。

看涨派：摩根大通和穆迪

11月20日，摩根大通发布《2018年中国房地产市场展望》，预计2018年全国销售量将下降6%，但由于城市人口增长、加上库存下降的支撑，平均售价将上升8%。

穆迪在11月初的报告中也阐释了自己的观点，全国库存水平仍保持健康且处于可控状态，这将支持2018年房价温和增长，尤其是一线城市。预测2018年下半年全国合约销售额将小幅下降，但房价大幅调整的可能性不大。

悲观派：万科CEO郁亮

郁亮最近接受了新华网的采访，深圳小产权，他说，行业已经到了危机关头，万科计划在数年后，成为全球领先的租赁企业。

此番言论一出，褒贬不一。有人说，深圳村委楼有保障吗，万科正是因为这几年郁亮的错判，现在才被甩在了后面。2014年，郁亮就预测房地产已经进入白银时代，开始降杠杆，放缓拿地节奏，并转型寻找传统地产以外的新增长点。同样是2014年，三个激进的现实主义房企用杠杆撬开了属于他们的‘钻石时代’。

郁亮的反对者还有融创董事局主席梁宏斌。对此，梁宏斌怼回了一句：“万科太扯，房地产的上半场还会持续5年、10年。”

中立派：大部分专家

他们的观点是，国家从来没有说过要让房价下跌，一直说的都是要平稳健康的发展。大涨和大跌皆不行，大起和大落皆不行，让房价在箱体内运行，箱体的高度将参考GDP的增长幅度。

从现在的市场方面的表现来看，中国楼市正在上演着怪异的一幕：一边是去年上涨最猛的合肥开始下跌，一边是南京前几天出现万人排队“抢房”现象。一边是海水，一边是火焰，市场到底是冷还是热？让人摸不着头脑。

上述几种声音，你说孰对孰错？

预测房价这事，就跟瞎子算命差不多，本身预测经济就是很不靠谱的事，何况是预测最为复杂的房地产现象。谁能保证明天会不会再来个4万亿？

尽管如此，所有的开发商和专家，最爱干的事仍然是预测房价，谁让这是老百姓和客户最爱听的东西呢！

3

2018房价走势？要等三方博弈结果

目前普遍认为，当前的市场是被“房住不炒”的政策威慑出来的一个“假的市场”。购买力还在，钱除了投资物业没有其他更好渠道；供需矛盾还在，尤其是一线城市；租房是帮房东还房贷的观念还无法消灭，且很难消灭。

地方政府

现在，地方政府难受，需要政绩，需要资金搞市政建设，财政收入单单指望税收肯定不行，而卖地在“房住不炒”的基调下，谁也不敢再出个地王。

开发商

开发商也难受。前年、去年拿的地王，今年明年就要出货了，却遇上限价。开还是不开呢？开，利润受损。原本按照八万打造的项目，现在给你限到六万，谁受得了？有的甚至限到和楼面价一样，摆明让你做亏本生意。不开，那些高杠杆、高负债的激进型房企，资金链如何解决？

国家

国家也左右为难。一边是地方政府和开发商都找上门诉苦，一边是不能让房价继续疯涨，夹在中间。

所以未来房价的走势，取决于这三方最后博弈的结果。但谁能现在就预测到结果呢？

谁都知道，最好的生意是低买高卖，然而何时是低点？何时又是高点呢？可行的做法就是进行价值判断，把它作为一个马拉松比赛，这样早跑或者晚跑几步就显得没有那么重要了。真正能够看准的是一座城市的前景，以及自己的现金流。

所以，面对当前波云诡谲的市场，最明智的做法是，选对城市，什么时候攒够首付什么时候就是上车的最佳时机，只要你不执着于追求短期的暴利，长期来看，总不会错。

4

未来房地产如何改变

像大家看到的一样，中国房地产业现状是明朗的，很多人买不起房子，但是房子空置率又非常高，总体来说，房地产行业即将转型。

未来的房地产市场会如何改变？

其一，从过去“唯一的”土地供应方变为”多主体”的供应。即政府，集体，企业，个人，农地再延长30年，多主体供应，这意味着未来中国大国企，中国大央企，中国安居集团，各城市安居集团将重新回到主场，他们讲非常厉害，因为资源太多了。

其二，未来土地市场会分化成两个市场。一个是完全自由的土地财政的土地市场（英美到香港到中国的自由竞拍），一个是受控的土地基准竞投的市场（德国，法国和欧洲大陆的基准竞投）。

比如德国拍卖土地，机制就决定了德国没有不能产生巨无霸房企，因为这种土地竞拍市场不可能，在德国，45%的土地是卖给当地个人。

其三，深圳小产权房转公租房，预计未来5年，中国将会诞生全球最大的REITS。要产生大量新增的租赁住宅，一个手段是盘活存量，另一个手段是加大租赁房源供给。今年中国最大的公寓已管理40万间房子，可谓十分的迅猛。

过去，开发商一直不太愿意做自持，是因为这玩意是个重资产，没法一下变现。可是，随着保利租赁REITs的横空出世，这一现状正得到扭转。

来源：地产总裁内参、莫老爷、明源地产研究院、凤凰房产

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