成都的房价自从去年10月到现在，已经经过了几轮的连涨，在政府严厉“五限”的政策下，目前在横盘的状态下微跌。

有购买2套房甚至多套房资格的群体，小产权房，也在犹豫是否继续投资成都房地产。

这部分群体目前大体分为两种思想：

1、成都房价现在已经处于高位，现在买进就是高价位接盘

2、成都房价目前处于横盘，但长期依然看好成都房价的升值空间

闷墩儿认为，判断一个行业的趋势，首先要搞清楚这个行业的基本逻辑。说到房地产，以下五个问题应该可以帮你搞清楚这个行业的基本逻辑。

一、成都房地产的本质是啥子？

首先，我们应该捋一下房地产行业的资金走向，简而言之就是搞清楚钱都去哪了？

购房者将买房的钱交给开发商，开发商的钱大部分用于在政府买地，而政府将买地的钱用到城市发展的建设上。

So...通过这条买房链，村委统建房，我们可以搞清楚购房者们买房的钱，归终结底是用在了城市发展上面。

专业点来讲，买了一个城市的房子相当于买了这个城市的股份，买的人多城市的股份就越值钱，城市的房价就越贵。

但是投资城市发展跟投资股票有本质上的区别：

投资了股票，股票涨了，股东能分到红利。而投资房地产，房产升值了，分红主要体现在你的居住条件提升，就业机会增多。

所以总结来说，中国的一二线中心城市，正在经历一场城市化进程，房价的上涨就因此而来。

二、成都房价为什么涨的这么凶？

成都房价的上涨分为四个动力：

1、城市化进程

第一个动力就是上面提到的城市化进程，城市在发展，房屋本身在升值。

2、通货膨胀

现在物价啥子都在涨，就连出去吃碗面，都差不多要12块钱2两面了。

钞票印的越多，房价上涨的动力就越强。从2000年到2017年，中国的货币供应量从13万亿增加到150多万亿，你说吓不吓人！

房子是大多数上涨商品中的其中一个。

3、土地供给稀缺

现在成都的主城区基本趋于饱和，不管是人口还是土地供应，都是寸金寸土的地方。

虽然说成都的发展在往东西方向，但是越被看好的土地，都会随着土地供给稀缺，开发商的争相抢夺而变得有价值，土地拍地价格上涨，房价随之上涨。

4、楼市调控

说到楼市调控，好多人会产生疑问：楼市政策调控难道不是该抑制房价上涨吗？

楼市调控最主要的手段是限购、限售。

最主要防止两类人：炒房者、急需套现者。

而这部分人在整个购房人群中占到的比例相对较少，而这类人一旦买不进，开发商可能采取的是捂盘、变相涨价的方式出售。

而刚需群体此刻很不容易理性购房，形成“踩踏”事件，争相买入高位价格楼盘，造成房价上涨。

三、现在成都房子还适不适合投资？

闷墩儿个人认为：不适合。

很多人目前存在一个误区：房子是只涨不跌的，无论何时买，房子都是一个升值零风险的产品。

而事实上，成都的房价并不是只涨不跌，2008年，2011年、2012年、2014年房价都曾有过不同程度的下跌。

政府的调控真正意图是抑制房价上涨，随着调控的深化、补丁的完善，成都的房价未来12年都会在一个横盘甚至微跌的趋势。

虽然说近期成都新开的楼盘都被全款人群纷纷买走，但是随着后期成都新开房源增多，全款人群减少，限价楼盘增多，房价会逐渐趋于一个理性区间。

再来，现在政府有了“限售”政策。

今年4.23以后网签备案的住宅，在拿到房产证以后3年，方能上市交易。这意味着一个正常的预售楼盘，用2、3年时间交房、2年时间拿房产证、等3年以后上市交易，时间周期为78年。

投资买来的房子不能马上交易，流动性变差。虽然说房子目前总体而言是涨，但是78年后的2024、2025年房地产市场并不好说是波峰还是波谷。

最后就是投资成本很大。

目前成都大多数的新盘，基本都是全款才能买。

此外在限贷政策下，投资需求（至少有一套房），基本也是首付6成，或者全款，如此一来，投资的门槛提高，收益成倍数下降，这样的代价极大的削弱了投资收益。

四、成都房子什么时候值得投资？

从2016年10月到2017年11月，成都房价和一线城市一样，已经经历了翻倍的变化。

而目前一线城市的房价已经进入了微跌的局面，成都房价也是紧跟着一线城市房价变化的规律，新开的楼盘价格相对于前一批次要低。

房价的走势，它不会是一条直线向上，也不会是一条直线向下。

大体上来说，房价在暴涨之后，会在调控的作用下，高位横盘，但横久必跌。

所以房价一定会回落一定的比例，然后开始低位横盘，但横久必涨，循环往复。

而现在想投资成都房价的群体不妨等一等，如果现在追涨肯定是不理性的，等待成都房价经过了横盘微跌的局面，形成了新的底部，便可以逢低出手。

而投资房产的标准，闷墩儿个人觉得：核心城市、主流地段、优质物业、合理价格，都必须满足。

ps：大家觉得目前的成都市场，还适合买房投资吗？欢迎在留言区讨论噢！

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