我前段时间在重新整理武汉三月份展枝的新盘，这不看不晓得，细看！

纯捷伊新盘没啥

那时就给我们科学普及下二手货房买卖操作过程上要特别注意的两个点。

一

产权审查：

1、审查房主身分，确认产权未损坏的房主与卖房者身分完全一致;

3、了解房屋有无其他债权债务纠纷；

4、确认房产证日期，(判断与否满两年)以了解买卖该房产应缴纳的税费金额。

6、房屋与否为共有财产，如为共有，其他共有人与否同意出售。

其次：非产权人本人来签订（买卖）意向，必须要求受托人提供的资料

1、房产三证原件

3、受托人身分证原件

4、公证的授权委托书

5、若授权委托书未经公证，原则上不能签订《购房意向合同》，特殊情况另行处理，但一律不能转定。

确权，即审查产权——确认房子与否能出售

二、特别特别注意：

以下房屋取得三证，但是不能出售的：

•经济适用房取得产权未满2年，或满2年未补交土地价款的

•产权被查封冻结

•购房落户未满时间期限的房屋

二

我给我们重新整理了二手货房买卖的大致流程，从签订合同开始，手续繁杂，各种买卖流程步骤大致如下：

2 买方办理按揭面签手续并选择按揭贷款银行

3 递交评估资料（无需评估的房产可忽略）

4 评估报告出具并移交银行

5 补齐房款、买卖及贷款资料

6 财务排款

7 卖方领取首付款

9 房管局第一次验件

10 凭房管局受理单递交缴税资料

11 农税出具缴税通知书

12 契证、发票、完税凭证出具

13 房管局交纳买卖手续费

14 房管局领取告知书

16 缴纳产权登记及工本费

17 办理不动产证及他项权证

18 银行放贷

19 财务尾款排款

20 物业交割

21 卖方领款，买方领证，费用最终结算

 所以也千万别心疼几万块的中介费，算是买了份保险，花钱买平安吧。

三

一旦出现违约情形影响协议履行的,应尽快采取相应措施将损失降至低限度。

四

二手货房买卖的税费很多很杂，许多新入行的中介自己都算不清楚。

二手货房买卖税费具体计算方法如下：

1、契税;

二套房：面积≤90平，契税税率为1％；面积＞90平，契税税率为2％。

2、增值税及其附加税：

不动产证未满2年：增值税及其附加税税率为5.6％。

3、个人所得税

个人所得税＝房屋总价×1％或者两次买卖差额×20％

满五唯一免征个税，即房产证（契税完税发票）日期满5年且是家庭唯一住房。

4、印花税

主要还是房产满2年不满2年的区别，不满2年那个增值税5.6%非常凶狠，一套房子随便一搞就是好几万。 

❉全部税率明细如下图❉

除了“税”，在二手货房买卖中，还需缴纳一些“费”。

1、登记费

2、买卖手续

住宅：5元／平方米；非住宅：11元／平方米。

3、中介费

4、贷款评估费

评估费：评估价×0.3％。

二手货房贷款时，通常会由银行指定的评估机构对房产进行评估，收费也会有差异，一般为评估价的0.1％－0.5％不等。

5、其他费用

❉附表一：土地等级缴纳标准（元）

所以在买二手货房前，我们能照着前面的算法，自己先算清楚，并且准备好全部的购房费用，走流程的时候绝对能剩下不少心力。

五

案例一：合同约定不明确，买方毁约引纠纷

案例二：

诚意金、订金是商业上的概念，至今法律上对它的性质也没有明确认定，一般视为“预付款项”，一旦买卖不成，在没有特别约定的情况下，能退回，但无法要求双倍返还。

给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金;收受定金的一方不履行约定的债务，应当双倍返还定金。这就是通常所说的“定金罚则”。

希望我们都能顺利买房，大吉大利！