谢邀！

从最已经开始的挑房选房再到买卖转让，看完绕开许多坑！

看房子的这时候，特别注意上面以下几点：

假如你看的相差无几了，挑选出两个专精可信赖的中介机构，很大要可信赖！可信赖！可信赖！

关键的事说两遍，即使那个下定决心了你之后买房的念旧某种程度。

问合约、问相关手续业务流程都要确切妥当的中介机构。

3.确认最终目标房产

看了这般多房子，怎样甄选呢？

这儿探讨的是满2年的住宅，没营业税的房子。

房产税由买主分担，转让当日交予不动产注册登记服务中心。那个是交予北欧国家的钱，有交费国际标准的，因此砍没法价。

征税工艺制品啥？

征税价。 各省市国际标准以各省市居多，有的是地方性， 成交额=房产买卖价=估价。让中介机构做低房产买卖价，能不合法逃税。

成交额：

成交工艺制品指购房者终支付给卖家的总金额，是房屋的实际成交的价格。

房产买卖价：

房产买卖都要进行网上签约

估价：

（2）个人所得税

不满五年或者满五不唯一：

或者

b)个人所得税＝（征税价-营业税）*1%

（3）营业税及附加

（4）中介机构费

（5）赎楼费

赎楼分为现金赎楼和额度赎楼：

（6） 罚息

（7）评估费

办贷款一般要评估，费用几百到几千，那个能谈，交予评估机构。一般按照评估总额的万分之五收，一般银行都有推荐的评估公司。

（8）

总结下购房成本：

看房子先问中介机构，业主的心理价位、房子是否满2年，满2年的是否满五唯一，欠款多少。

*未满2年：房产税+个税+营业税

*满2年的：房产税+个税

*满5年唯一：房产税

*红本不在手，加一笔赎楼费（先按两个月算）

*未满3年：可能有银行罚息

4.约业主前的准备工作

（1）先谈好中介机构费

二、正式买卖阶段

二手货房买卖业务流程图

1.约谈业主（谈判砍价）

买方应该：

1) 综合市场价

2) 不要一见面就谈价，先和卖方聊聊天，将双方的气氛搞融洽，最后再谈价。

4) 将自己对房子满意的地方性列出一二，表示自己买房的诚意，卖方更愿意跟诚心买房的人谈。

6) 很大要让卖方觉得你诚心买房子，但确实即使价格有些为难，希望他能做出一些让步。

【例子】

2) 假如房子带租约，你的回击手段是你买二手货房的主要考虑是自住而不是出租；或者租出去给别人开公司的这种，也是杀价理由，即使你要重新大幅装修。

5) 对于欠款较多的房子，赎楼费用较多，（赎楼担保费、短期利息、罚息等等）自己算笔账，让卖方去分担赎楼相关的费用，那个在购房成本里头也许多钱。

2.签合约、交定金

1)看房产证

授权委托书

房产证/复印件，最好自己拍照留存，方便后面比照。

2）合约签订时重点特别注意: l

优先购买权书面证明，否则视为卖方违约。 l

@ 关于定金，不要给太多，能显示你的诚意就行，不要超过房产买卖价

3.房管局查档

为什么查档？查档很关键！

【举例说明】

产调表特别注意核对权利人姓名和身份证号码，是否一致，核对宗地号/房屋位置/房号是不是你买的那个房子、房屋用途是不是住宅、使用年限、业主购入时间。

5.买主做资金监管

专用账户对资金进行冻结，在没买卖双方约定授权的情况下，其他人均动用没法资金。

第二个问题，做资金监管准备什么？

1）身份证原件及复印件（借款人及配偶的）

5）二手货房买卖合约

6）定金收据、凭证

7）结婚证（配偶需到银行签字），配偶提供身份证和户口本，以及收入证明积银行流水

一般情况下，个人的银行流水包括工资流水、转账流水、自存流水

3）自存流水 自存流水是指通过现金或者本人他行银行卡转账存入的流水，属于有效流水。

银行流水不够，该怎么办？？（买房之前，很大做好流水，好看的流水^_^）

6.银行出承诺函

承诺函

7.赎楼

红本在手的房子，跳过这一步。

上面说的是额度赎楼的情况：

银行承诺函出来后，尽快让中介机构通知业主去办理赎楼相关手续，担保公司会向银行出具担保函，申请赎楼款

8.注销抵押

抵押注册登记注销后，房子才算真正意义上的“身家清白”，才能进行产权转让。

9.递件转让

10.取新房产证