一开，还是个冬天。

熬过2021、2022两个冬天，新的一年楼市的压力依然不小。

但是，跟2022年不一样的是，冬天造房子，会用心点。知道市场不好做，新建的项目，有的在产品上搞起了迭代。

简单说，就是找户型下手。个别的新盘，开始拿出很能打的户型了。

部分样板房，让人有眼前一亮的感觉。

这个年代，偷面积早行不通了。所以，要特别会在纸上摆格子。在规范允许范围内，尽量把套内布局做香一点。

始作俑者，是卓越和奕府。

卓越狠推户型创新，颇有点未雨绸缪。人家还在幻想楼市紧俏好日子，卓越就敏感地在龙华搞大横厅、在西乡搞7字型阳台。

幸好户型迭代早，这个冬天卓越才能抗寒。

把户型这个敏感点抓住的，还有合正、越秀。

需求分流

刚需人才房，刚改商品房

导致户型需求变化的根本性原因是，深圳把“刚需”这块整体从商品房里摘了出来。

第一，主流刚需，分赴人才房、共有产权房。

今年3万多套人才房入市，都是70-90平米的2-3房。

妥妥的主流刚需。

让刚需5、6折买上主流地段的房，深圳留人的诚意度是很足的。

有学历、有本事的人，不至于在深圳立不了足。

小三房商品房，也顿时失去了依仗。

以前深圳市场，70-82平米的小三房，基本上是王牌产品，冲量主力。

现在，这部分市场，基本上被人才房、共有产权房完全拿走。

少一间房没什么，反正就是高低床。70平米2房，已经比香港百万穷居族爽许多。

87-92平的3房2厅，也有很大冲击。

因为，人才房3房也是90平米左右。

所以，90-100平米的商品房，必须做宽敞4房。

100-120平米的商品房，必须做出“大厅豪宅感”——以后商品房新房，就等同于豪宅。

120平以上，就更是要冲着有钱人的改善需求去。

第二，低端刚需，共有产权小户型承接，且由公租房兜底。

10年深圳社保，或环卫工，都可以申请公租房。

深圳“住有所居”的兜底面是很广的。

这是社会主义价值观的最根本性的不同。

以后，商品房会“去小户型”化。

政府的思路可能是，“小户型”整体租赁化。

不鼓励刚需买小户型蜗居，大规模发生类香港海量劏房族那种情况。

1）深圳存量“单身宿舍”，在尝试去“住宅”权属。

这说明，政府是认为小户型都是出租型房屋，甚至是过渡性居住。

单身宿舍、商品公寓、长租公寓、公租房...都是租赁型。

可以居住，可以申请学校，但是积分可能回低一挂。

2）商品房可能不再供应小户型。

小户型，则项目配建的共有产权房、公租房、自持租赁物业来供应为主。

商品房就负责搞“大”的——90平以上的大3房，或者改善4居，或者豪宅。

海量的小户型去住宅权属，被强化“出租”功效。海量的小户型就能可以充分地周转起来：短租、长租混搭，周转率肯定比商品房高。

而且，也方便对出租型的小户型、长租公寓等等制定专项管理制度。

罗湖、福田、布吉，存在海量小户型。

深圳各区还有非常多的城中村，里面小户型也是主流。

商家还在大规模改造大宗物业，提供长租公寓。

新增土地，很多要求配建公租房、自持租赁物业。

这4项加起来，政府能影响的租赁小户型是海量的。一旦集约化管理，政府甚至还能为租赁多的社区升级配套。

只要租金能合理引导起来，政府就对“深圳居住”有足够的调剂空间。

这样，居者有其屋（够住、稳定、卫生、配套），就不难解决了。城市的民生就得到了托底。

于是，小户型商品房就不再是热销流量主力。

甚至，小两房、小三房也都不再那么刚需。

如果按香港“1000尺豪宅”的标准，100平就是豪宅。

那么，深圳接下来的商品房格局，其实就只剩：

1、刚需型豪宅

2、刚改入门豪宅

3、奢享型豪宅

所以，90平米以上的，就要自觉把自己当“豪宅”。

户型结构，就不能刚需。

必须，跟共有产权房、人才房拉开距离。

迷你的小2房、紧凑的小3房，不再是市场必然诉求了。

90-140平的，得主动重新定位：

1、90平的：得是大3居，或者小4房

2、100-130平的：必须得是大客厅、大主卧

3、130平以上的：怎么豪横怎么来

否则，越往后销售压力越大。

90平以下的，商品房根本没资格跟竞争对手价格战。

面对天然五六折的人才房、共有产权房，商品房拿什么去拼？

港真，深圳350万总价以下的商品房，已经集体呜咽在人才房上新大潮里。

活下去

合正、越秀、卓越主动清醒

深圳700-1000万的房，在引导“中环线”精英住豪宅。

主要就是布吉、坂田、龙华、碧海。

这批开发商，本质上早就醒目了。这些地方新的项目，都是很高大上的。

比如，许多原来的准南山买家，就在关注深圳北站的超核中心。

华润和深铁联手，在规划上，起点就比壹城中心还高。公园+综合体，直接对标了万象城这种级别的。

800万看哪里？800万看超核。

——这是我在“小红书”，对90后高薪圈的热词总结。

年轻高薪，高知时尚，买不起南山福田豪宅，但是想居住地段品质也很豪华。住，更要住宽敞点。

目前，这部分客户，自然也转战着碧海越秀、红山博誉府。

前海、西丽大学城这种，他们已经不指望够上。但是想品质往豪宅靠一靠，位置位置尽量中心点，也就只有碧海、龙华可选了。

又因为学位、工作原因，坂田、布吉也在这个权衡氛围里。

但是，合正认为高端置业者，跟着4号线北进。在九龙山华为基地以南，4号线地铁口综合体大盘，那也是可以“豪宅”的。

所以，合正观澜汇三期，就大胆搞升级，户型做得很豪。

客餐厅阳台一体化以后，129平的客厅，颇有点深圳湾平面豪宅公寓的感觉。

但是，越秀在碧海，也在醒目着。

限价7.43万的越秀潮樾府，128平的厅，配得上海景豪宅的说法了。

这种大厅感，是卓越和奕府在深圳率先推出的。

但是后来者，又屡有创新。

常年现场踩盘各大新房，这些是2023年看到户型的一抹亮色的萌芽。

可能2020-2022年，是深圳新房户型的低谷。种种原因，户型也就是中规中矩，有一些实用率还超低。

经历两年行业低谷，房企终于又回头做产品了。

2023年，深圳楼市真的只能靠户型去赢。

项目们，准备好了么？

说给置业者的话

前面，都是从行业角度，去洞察深圳市场的变化。

置业者，也一样要人间清醒。

1、认定自己“菁英”本分，挑房“壕”一点。

尽量买大点（当然不需要超过160平）。

尽量买格局好一点的，比如各种超大客厅组合、主卧大套房组合。

将来可是没有“刚需接盘侠”的哦！

2、如果确属资深刚需，人才房能上车就上车。

10年后，补一定差距，就是一套“比商品房多点增值”的房。

3、有条件，还是中心地段+地铁口+好学校。

买房傻赢的时代过去了，未来增值，还靠实力。

你的实力，是事业力+赚钱。

房子的实力，是地段地铁学校。

4、尽量抛掉手上的极小户型房，尤其是单身公寓类型。

大佬们做长租公寓，才能跟政府并肩前行，与民生服务里、微利运营。

小散做房东，就是个鸡肋。租赁房入学积分肯定是低于大面积住宅，而单身公寓又明显强化租赁属性、去住宅权属。

5、2023，可以买房。二手房很笋，新房得挑户型。

限价大局，深圳性价比已经比京沪强。京沪穗房价都在暗涨。

以后一线城市，不是每个人都能轻松留轻松住。

留下来的勇气、敢抄底上车的勇气，就是阶层进阶的大道。