各位老铁，司机的《学区房走盘唠嗑指南》又来啦。上期灯湖小学那篇前菜太过仓促，今次楼思聪和司机合力，转入真·千灯湖核心带，探访灯湖小学学区房。

这个板块，卧虎藏龙。有中海“双龙”，二手贵过一手的千灯湖一号和万锦豪园。也有均价“1”字头，却占据千灯湖头排位的海景花园。

司机初步调研，选出了版块学区房的4个代表，次新盘选手--时代廊桥和中建灯湖领秀，以及老旧选手--海景花园和东海花园，深入了解一番。

据了解，最近两个月，千灯湖片区的二手交易时不时出现返价现象，各位老铁在看房时要多留几个心眼。

近期我们的写法稍微换一下，先看看这个板块简单配套情况。

灯湖小学

灯湖小学，位于千灯湖畔，开办于2014年9月1日，60个班，近3000个学位，已经追的上一些初中的规模了。硬件设施也是桂城的Top级别，拍得住民办小学。

在未出一届毕业生的情况下，坊间就有人将其与南海中心小学、桂江小学一起，并称桂城公办小学“三巨头”。

虽然不时听到其“名气大于实力”的声音，仍然无损它在家长心中的地位。特别在今年民校“万人摇”，公办生源质量改善的情况下，这些公办小学的龙头更是摩拳擦掌，决心“威翻次”。

作为佛山房价最贵区域的配套小学，灯湖小学的学生自然来头不小。

商业配套

板块内的保利水城和保利西街是片区里最重要的配套，二者都是小年轻的集聚地，商铺食肆都挺旺，西街的宴汇酒楼也是本地oldmoney饮茶首选。

靠南海大道一侧的中建广场，招商情况稍差，不过地铺有附近这么多小区帮衬，也有超市，人流倒是还不错。

次新盘PK

时代廊桥VS中建灯湖领秀

时代廊桥

该盘位于南海实验小学南侧，占地约2万㎡，总建面约8.7万㎡，由4栋32层高，2梯6户的住宅组成，体量在周边而言算小的，密度也稍高。

该盘与广佛线千灯湖站步行约1.4公里，大概需要20分钟，与灯湖小学步行约1.3公里，东侧为灯湖西路，不是主干道，相对安静。

目前在贝壳上有31套房源，面积涵盖84/95/98/114㎡的三四房，整体挂牌价约2.5-3.1万/㎡。其中28套都是都是三房，总价210万起。

中建灯湖领秀

该盘位于南海区人民法院北侧，占地约5万㎡，总建面约20万㎡，由12栋31层高，2梯4户/2梯6户/2梯3户的住宅组成，据说是从鸿创手中收购而来的。

该盘与广佛线千灯湖站步行约1.5公里，大概需要20分钟，与灯湖小学步行约1.4公里，西侧为南海大道，噪音比较大，位置相对没这么“靓仔”。

目前在贝壳上有60套左右房源，该盘户型选择多样，68/74/76㎡两房，挂牌价约2.2-2.6万/㎡；挂牌最多的是91/110㎡三房，挂牌价约2.27-3万/㎡；还有136/173㎡四房，挂牌价约2.8-3.3万/㎡。

小区规划PK

内部环境

体量所限，时代廊桥的园林面积很小，基础设施也比较有限。不过，小区离千灯湖和保利西街也就隔了一条路，晚上散步啥的可以直接走到千灯湖去，保利水城也是啥都有，这个弱点倒没有那么明显。

灯湖领秀内部环境就要好很多，小区园林虽然也算不得很大，但内部设施非常齐全，有泳池、老人儿童活动区等。

另外还有一个凉亭水景，此等配置在千灯湖内不多见。

由于很多老人家带着孙子在凉亭下乘凉唠嗑，这个凉亭可谓是整个小区的信息交流总部。据老业主所言，小到周边市场菜价，大到今日股票操作策略，在凉亭里溜一圈，啥都能知道。

不过，有水景的小区蚊子通常都比较多，不知该盘的物业灭蚊是否勤快，家有熊孩的家长也要严加看管，以免有落水的情况发生。

小区管理

时代物业的服务质量还是比较有保障，基本很少出现尾随的情况，中介带客也都要业主本人出现才可放行进入。

灯湖领秀的物业就属于平均水准，进小区报业主名和房号即可，中介带客看房很容易。

车位

车位配比方面，时代廊桥1:0.88,而灯湖领秀则是1:0.93，两者车位配比都不算太充裕。

时代廊桥的车位20万起步，灯湖领秀则需要23万起。租金方面两盘都在350元左右。

不过，时代廊桥的业主可以考虑去隔壁的千灯湖壹号租车位，据中介所言，千灯湖壹号的车位是可以外租的，由于其极高的配比（1：2.5），车场空置率很高，部分业主放租最低有过150元/月，还包管理费，性价比极高。

如此看来，全桂城二手最贵的小区，竟可能有着全桂城最便宜的月租车位，真是光怪陆离。

户型价格PK

时代廊桥仅有4个户型，分别是84/95/98/114㎡三四房，产品偏刚需取向，较为实用。

而中建灯湖领秀户型选择多样，涵盖68/74/76/91/110/136/173㎡二至四房，其中仅173㎡的户型做到四房，改善取向明显。

但在寸土寸金的千灯湖，大户型的产品设计取向，恐怕只有oldmoney会喜欢。

对部分只需要落户+学位的家长，可以关注一下灯湖领秀68/74/76㎡的读书入户神器，总价155万起，三成首付约46.5万（不包税）。

有的业主甚至把68㎡的两房改成三房使用，不过客厅的空间就稍微小了一点。租金回报倒是不错，装修好点的68㎡租个两千多不成问题，对不自住，又需要学位的老铁来说很合适。缺点就是靠近南海大道一侧，早晚车流量巨大。

▲灯湖领秀68㎡3房

三房户型就是时代廊桥的”拿手野“，84㎡和95㎡的三房格局类似，主卧套房，跟灯湖领秀的91㎡三房比起来，前者灵动户型更加方正，而且还带入户花园。

▲时代廊桥84㎡3房

▲时代廊桥95㎡3房

灯湖部分91㎡户型没有主套，但会多出一个生活阳台。

▲灯湖领秀91㎡3房2卫

▲灯湖领秀91㎡3房1卫

不过，时代廊桥的95㎡户型总价260万起，三成首付约78万（不包税）；而中建灯湖领秀91㎡总价205万就有交易，跟业主磨磨嘴皮子弄个整数不太难，三成首付约60万就可以上车（不包税）。

差了一台宝马5系的价格，换取更好的居住舒适度，孰优孰劣，老铁们还请自行斟酌。

此外，灯湖领秀还有110/136㎡的大三房，其中110㎡三房，首先是带6.6㎡的入户阳台，间开可当杂物间使用。其次是与餐客厅同长的主卧，空间也达到19.2㎡，但并不规整，实用度有限，主卧门与客厅没有任何缓冲，私密性也会受影响。

▲灯湖领秀110㎡3房

而136㎡大三房，格局跟110㎡的类似，不过入户花园的面积完全可以当一个房间使用了，门口也开在正中间，挺鸡肋的。

▲灯湖领秀136㎡3房

对比而言，时代廊桥的114㎡横厅四房，实用率会更高些，主阳台有朝南有朝北，是刚改群体的首选。挂牌价跟灯湖领秀110㎡差不多，还多一个房间，性价比吊打。

▲时代廊桥114㎡4房

不过这三个户型，首付都是”奔驰S级“，对刚改群体而言压力可不小。

另外，灯湖领秀还有个173㎡的四房户型，业主挂牌470万，这个面积段在千灯湖壹号总价妥妥的6字头，省出一台卡宴妥妥的，就是户型不太方正，豪宅就该浪费空间。

▲灯湖领秀173㎡4房

总结：

1.时代廊桥整体的户型设计水平会比中建灯湖领秀高，更适合自住。

2.如果只需落户+学位，兼有不错的回报和投资价值，中建灯湖领秀的小户型更适合。

3.刚需+学位，又想住得舒适，时代廊桥的90㎡面积段户型更有优势。

4.四口之家刚改群体，时代廊桥114㎡四房表现吊打中建灯湖领秀。

5.壕不解释，灯湖领秀173㎡了解一下，相似的地段，省出一台卡宴，香吗？

老小区PK

海景花园VS东海花园

借问学位何处平，中介遥指老破小。总价低，月供少，配套齐全，稍微收拾下也不是不能住，是获得公立学校好学位最经济的途径。

当然啦，产权缩水，楼栋破旧，停车困难等问题也是老破小的通病，所谓”食得咸鱼抵得渴“，老铁们只能自行取舍。

海景花园

该盘位于南海交警大队北侧，灯湖西路边，是千灯湖板块元老级楼盘。98年开卖，今日的千灯湖CBD，想当年还只是一块菜地，该盘也是全程见证了千灯湖板块一步步封神佛山楼市天花板的历史。

整个小区就是典型的90年代居民楼风格，小区虽大，但园林绿化率不高，而且缺乏保养，不过配套设施还算齐全，有老人、儿童健身活动区，还有一个篮球场。

司机巡视一圈发现，很多老人家都聚集在几棵大树下打牌唠嗑，有点农村公园那味儿，这种老小区，住着的大多都是老街坊了，人情味会浓一些。

小区管理

不过小区管理比较松散，基本属于自出自入的状态，只要跟保安说一声即可进到小区里，而且外围的一些商铺能直通小区内部。

中介阿姨称，基本两三天才有人打扫一次小区，因此小区内部的垃圾随处可见。

另外小区里租客比较多，人流非常复杂，据了解早前还有过业主小车被刮的现象，不过由于抓不到人，最后不了了之。

不过，看着0.8元/月/㎡的物管费，业主们大多也是欲言又止。

车位

该盘人车不分流，车辆基本可以随意停在路边，一天10元，但是跟其他老小区一样，晚回家能停到车位，当天可以考虑刮张彩票。

当然该盘也有不少固定车位，不过一个差不多要30万，以这个盘的历史而言也是一笑置之。倒是每一季度都会放出一个免费的固定车位供业主摇号抽取”锦鲤“。当然还是那句话，若不怕麻烦，千灯湖壹号租车位圆满解决。

户型

小区由30多栋8层高的步梯楼+2栋高层电梯楼组成。且大部分的房源都集中在步梯楼，涵盖1梯2户到1梯6户，面积涵盖81-156㎡二至四房，挂牌均价1-1.6万/㎡。

海景花园的加装电梯工作开展得比较顺利，有3栋楼已经装好电梯。中介阿姨称，自从业主首套加装电梯补贴金额从3万提升到5万的消息后，有的业主直接坐地起价，还有部分老业主直接取消放盘，打算搬回来住。

值得一提的是，虽然最早期的楼栋楼龄妥妥的超过20年，但据中介阿姨反映，海景花园普遍仍能做3成首付，像司机这个年纪还能贷足30年，入手门槛再一度拉低。

加装电梯的楼栋目前只有1个放盘，步梯3楼，面积为82㎡的2房户型，还送楼下6㎡的单车房，总价120万，3成首付约36万（不包税）。如需使用电梯，需替原业主缴纳3万的电梯分摊费。

实话说，这个价钱能在千灯湖头排位上车，还能拉满杠杆，对刚需的杀伤力真的是无穷大。

另外该盘还有2栋高层电梯楼，一栋为25层高，2梯8户，一栋为21层高，2梯7户。

前者在贝壳上有10多套房源，面积涵盖115-138㎡三房，挂牌价1.2-1.5万/㎡，户型有点北上广市中心那味儿，用广东话说就是“三尖八角”，所以很难卖得起价钱。

▲115㎡3房

后者在贝壳上仅有不到10套房源，其中大部分为95㎡的两房，可改成三房，不过有一间房可能会没有窗，户型方正，因此挂牌价高达1.9-2.1万/㎡。

▲95㎡2房

据了解，因为不远处就是一大堆甲级写字楼，该盘租金回报非常高，2房户型随便都能租到2000元/月，高层电梯的三房则去到2800元/月左右。

东海花园

东海花园的历史在片区可能仅次于海景花园，楼龄约18年，也算是喝到千灯湖的”头啖汤“了。

小区虽不大，但园林绿化率高，到处都是绿树成荫，司机顶着37°的高温走在小区内，也感受到头顶清凉，整体园林的质感比海景花园好了半条街。而且人车分流，算是像个现代化小区了。

另外游泳池、篮球场、老人健身区等基础设施齐全，不过司机看到泳池好像多年未曾使用的样子，到处铺满灰尘，池底都是树叶。

园林内还有一个小水景，不过有水景的小区，都在考验物业灭蚊的勤快度，另外家有小孩的家长也要严加看管，以免有落水的情况发生。

小区管理

与海景花园的”无掩鸡笼“不同，东海花园的物业管理还比较严格，中介带看房子需要业主出面才可放行，另外内部租客少，人流并不复杂，适合自住。

业主称，该盘的物业还是比较勤快的，一般一天会打扫一次小区。不过物管费是海景花园的两倍，毕竟一分钱一分货嘛。

车位

该盘有地下车库，人车分流，不过目前放盘比较少，而且价格颇贵大概25万，租也要500元/月。当然，如果不怕麻烦，去隔壁千灯湖壹号租个车位，选择多还便宜。

户型

跟海景花园一样，东海花园大部分也是能做到3成首付+最长30年贷款，对刚需十分友好。

目前在贝壳上共有22套房源，有5套两房，其中3套为84-89㎡的两房，挂牌价2-2.3万/㎡，总价194万起，三成首付约58万（不包税）。不过从户型图来看，改成三房的可操作性并不强。

另外的2套是108㎡的三房改成了大两房户型。

▲84㎡2房

三房共9套，面积涵盖108-128㎡，挂牌价1.8-2.1万/㎡，总价210万起，三成首付约63万（不包税），首付与两房相差几万，司机觉得家有老人小孩还是住三房比较舒适。

▲108㎡3房

四房共7套，面积涵盖113-173㎡，挂牌价1.9-2.2万/㎡，总价249万起，三成首付约74万（不包税），其中113㎡的四房使用率高，相比113㎡的三房单价贵了近3000元。

▲113㎡4房

中介称，由于地段加成，居住环境也不错，该盘业主以自住居多，租客会比较少，放盘量也比较稀落。

总结：

1.居住环境而言，东海花园秒杀海景花园，但单价也有着平均约4-6000元/㎡的差距，就看老铁们是否有自住的需求。

2.若是只为学位，海景花园步梯楼的上车门槛更加低，以目前形势还能保留加装电梯的可能性，进可攻退可守。

3.两个盘都能做到3成首付+最长30年贷款，刚需福音。

4.以当前放盘户型而言，东海花园总体实用性更优，不过海景花园也有些比较宜居的户型，需要感兴趣的老铁慢慢淘。

5.困扰老小区的车位难题，两者都能借助千灯湖壹号解决。

后记

作为全佛山楼价最贵的地方，千灯湖不仅居住环境满分，配套也自然是顶级水准。不光灯湖小学，目前计划直升的桂江二中，在每年佛山中考里都榜上有名。

而预计明年投入使用的灯湖中学，标准颇高，又碰上了好时代（生源改善），估计又是一个狠角色，对于以村小为主的周边镇街而言吸引力极大。周边的房子，特别是学位属性最强的老小区，有可能借此又会迎来一波涨幅。

除非是万年不能动的农业户口，不然土豪们很难拒绝这种诱惑。司机就有几个大沥的朋友，用尽迁户口和房产转名等各种骚操作，只为孩子在灯湖小学读上书。

加上千灯湖在整个禅桂片区的北部，紧靠大沥，免去了进城的烦恼，桂和路一条大直路无红绿灯，单程10分钟就能往返两地。因此千灯湖各大楼盘，都有不少大沥、里水等周边镇街的老板出没，早晚高峰桂和路双向车流一样巨大，只不过早上进城的多是打工仔，出城的多是老板。

其实在不考虑自住，又能满足人户一致的话，想入读灯湖小学最具性价比的选择，无疑就是海景花园。买个步梯房淘到单价1万出头的并不是很难，何况还有加装电梯的预期。买来用上9年学位，到时卖掉就算不升值，也能保值。

司机同时也要提醒，学区房跟学校的距离也很重要。不是说多踩一两脚油的区别，而是学区划分不会一成不变，但不管怎么统筹法，离学校越近的小区，学区不变的概率越大。