小产权房能买吗，发生纠纷怎么办？房贷断供了怎么办？开发商强制交房怎么说？非单位成员却参与了单位的集资建房有效吗？房子买卖合同签了，卖房人反悔了，怎么办？

10月23日，济南市中级人民法院召开新闻通报会，公布济南法院房屋买卖合同纠纷10大典型案例。

案例一

夫妻一方签订的房屋买卖合同的效力

上诉人（原审原告、反诉被告）：於某某

被上诉人（原审被告、反诉原告）：王某涛

被上诉人（原审被告、反诉被告）：王某岗

原审第三人：济南某某房产中介有限公司（简称济南某中介公司）

【基本案情】

於某某与王某岗系夫妻关系，婚后两人购买了位于济南市某小区房屋一套。王某涛与王某岗及济南某中介公司签订《房屋买卖合同》及《补充协议》各一份，约定王某岗自愿出售该房屋，房屋售价90余万元。合同签订后王某涛累计支付房款70万元。合同签订后，王某岗、於某某取得了涉案房屋的《不动产权证书》，登记所有权人为於某某，共有权人为王某岗。之后王某岗对案涉房屋进行了验收，并将房屋交付王某涛使用至今。於某某起诉主张王某岗出售涉案房屋未征得其同意，王某涛与王某岗签订的《房屋买卖合同》及《补充协议》应为无效合同。济南某中介公司陈述签订合同时通过王某岗的电话向於某某核实了其是否同意卖房、与王某岗的关系，并审查了於某某的身份证、结婚证原件及於某某委托王某岗签订买卖合同的委托书。

法院经审理认为，在王某岗与王某涛签订的《房屋买卖合同》签订时，王某岗出示了於某某、王某岗的身份证、结婚证原件及於某某委托王某岗签订买卖合同的委托书复印件。济南某中介公司亦证实2016年5月12日王某岗与於某某进行了通话，就於某某同意出售案涉房屋的意思表示进行了核实。由此可知，王某岗就出售涉案房屋已与於某某达成一致。王某涛与王某岗签订《房屋买卖合同》时有理由相信王某岗有代理权，故王某岗签署的《房屋买卖合同》应视为王某岗与於某某有共同出售案涉房屋的意思表示，涉案的房屋买卖合同及补充协议应为合法有效，驳回了於某某的诉讼请求。

【典型意义】

《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款规定“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”。夫妻一方出售夫妻共有房屋的，出售方虽系无权代理，但并不必然导致合同无效。买受人有理由相信出售房屋的夫妻一方有代理权，应视为夫妻双方有共同出售案涉房屋的意思表示。如夫妻一方擅自处分共有房屋造成另一方损失的，另一方可以要求损害赔偿。

案例二

未签订书面合同是否成立房屋买卖关系及一房二卖的法律后果

上诉人（原审原告）：张某某

被上诉人（原审被告）：济南某某置业有限公司（简称济南某置业公司）

原审第三人：未某某

【基本案情】

张某某与未某某系夫妻关系。张某某与济南某置业公司于2014年达成307号房屋认购意向，约定认购房屋面积为70.48平方米，总价为2013712元，并确定首付款为1013712元，贷款1000000元。后未某某向济南某置业公司付款1013712元。济南某置业公司主张向张某某邮寄了《签约邀请函》和《解除优先购买权通知函》，在要求张某某签署正式的商品房买卖合同无果后，通知张某某解除其优先购买权。张某某主张济南某置业公司并未按照其留存的地址邮寄，并主张从未收到济南某置业公司邮寄的上述材料。现济南某置业公司将涉案房屋另行出售，张某某要求返还已付购房款、利息并赔偿损失1013712元。

法院经审理认为，张某某与济南某置业公司虽未签订商品房买卖合同，但是双方对于当事人名称、商品房的基本状况、商品房价款的确定方式及总价款、付款方式等进行了确认，济南某置业公司亦按照双方约定收取购房款，故张某某与济南某置业公司之间成立商品房买卖合同关系。济南某置业公司明确认可涉案房屋已经另行出售，无法继续履行合同，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条的规定，判令济南某置业公司应当返还张某某已经支付的购房款、购房款利息并赔偿不超过已付购房款一倍的损失。

【典型意义】本案涉及两个典型问题。

一是双方未签订书面买卖合同或仅签订了购房意向书，是否成立房屋买卖合同关系。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定，商品房的认购、订购、预定等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。认定为商品房买卖合同关系的关键在于是否符合《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，即当事人名称、商品房的基本状况、商品房价款的确定方式及总价款、付款方式等。如具备了《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，双方成立商品房买卖合同关系。

二是一房二卖的后果。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条规定：“具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人”。济南某置业公司在与张某某虽未签订商品房买卖合同，但双方已经成立房屋买卖合同关系，济南某置业公司在收取首付款后，又将涉案房屋另行出售，应当返还已经支付的购房款及已付购房款利息并赔偿不超过已付购房款一倍的损失。

案例三

当事人恶意串通、侵害他人权益签订的买卖房屋合同应为无效合同

上诉人（原审被告）：孙某某

被上诉人（原审原告）：韩某甲

原审被告：韩某乙

【基本案情】

韩某丙与孙某某系夫妻关系，二人育有包括韩某甲、韩某乙在内的四个子女。韩某丙于1999年死亡。涉案房产系韩某丙与孙某某的夫妻共同财产，登记在孙某某名下。韩某丙去世后，孙某某与韩某乙签订《济南市存量房买卖协议》，将涉案房屋出售给韩某乙，并办理了过户登记，但韩某乙未实际支付房款。韩某甲主张孙某某与韩某乙恶意串通，未实际支付房款，损害其利益，双方签订的《济南市存量房买卖协议》应为无效合同。

法院经审理认为，韩某乙作为孙某某与韩某丙的女儿，其知道韩某丙去世的事实，亦知道涉案房屋系孙某某与韩某丙的夫妻共同财产，却在其他继承人不知情的情况下，与孙某某签订了买卖合同，并办理了产权转移登记手续，未支付房屋对价，故孙某某与韩某乙签订的《济南市存量房买卖协议》损害了韩某甲的利益，该协议应为无效合同。

【典型意义】

《中华人民共和国物权法》第一百零六条规定了不动产善意取得的条件，包括：(一)受让人受让该不动产或者动产时是善意的；(二)以合理的价格转让；(三)转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。《中华人民共和国合同法》第五十二条第二项的规定：“有下列情形之一的，合同无效：（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益”。韩某乙作为子女，对于涉案房屋的属性及其父亲去世后未进行继承的事实是明知的，但在未明确告知其他继承人，亦未支付房屋对价的情况下与其母亲签订房屋买卖合同，办理了房屋过户登记，即韩某乙与孙某某之间存在恶意串通行为，且损害了其他继承人的权益，故涉案的房屋买卖合同应为无效合同。

案例四

惩罚性违约金不予调整

上诉人（原审被告）：山东某某房地产开发有限公司（简称山东某开发公司）

被上诉人（原审原告）：刘某某、徐某某

【基本案情】

刘某某、徐某某与山东某开发公司签订《商品房买卖合同》，约定购买某国际花园802号商品房一套。涉案合同中约定山东某开发公司应当在2015年12月31日前，将取得开发项目《分期综合验收备案证明》并符合合同约定的商品房交付使用，并约定逾期交房违约金按照已付房价款每日万分之一计算。后山东某开发公司未能按期交付房屋，与刘某某、徐某某签订了《补充协议》，将涉案房屋交付期限变更为2016年6月30日，并约定山东某开发公司在2016年6月30日前，未能将商品房交付的，则自2016年7月1日起算，逾期交房违约金调整为已付房价款每日万分之二的比例执行。山东某开发公司于2016年8月28日实际交付涉案商品房。刘某某、徐某某要求山东某开发公司按照合同及补充协议的约定分段计算违约金，山东某开发公司主张违约金过高，要求进行调整。

法院经审理认为，根据双方签订的合同及补充协议的约定，2016年6月30日之前的逾期交房违约金按已付房价款日万分之一计算，2016年7月1日之后的逾期交房的违约金按已交付房价款万分之二计算。山东某开发公司在逾期交房已构成违约的情况下，又自愿、主动在《补充协议》中调整违约金的计算方式，系其对违约后果的预期判断，不违反法律及行政法规的强制性规定，故法院按照涉案商品房买卖合同约定的日万分之一的标准及补充协议约定的日万分之二的标准分段计算逾期交房违约金。

【典型意义】

我国合同法中违约金的性质主要是补偿性的，有限度的体现惩罚性。违约金的约定应当估计到一方违约而可能给另一方造成的损失，既不得约定与损失不相称的违约金数额，另一方面若违约金低于损失，又可以申请适当增加，这体现了违约金的补偿性。违约金是一种违约救济措施，但违约金在具有救济性的属性之外，还兼具惩罚性。本案中，山东某开发公司作为开发商在已经存在逾期交房的情况下，再次签订补充协议，变更了交房时间，并重新约定了逾期交房违约金标准，系其对再次违约后果的预期判断，该部分的违约金更多的体现了惩罚性，故对该部分违约金不再进行调整。

案例五

开发商交付房屋不符合合同约定的交付条件，买受人有权拒收房屋

上诉人（原审原告、原审反诉被告）：李某某

上诉人（原审被告、原审反诉原告）：济南市某某某房地产开发（集团）总公司（简称济南某房地产公司）

【基本案情】

李某某购买济南某房地产公司开发建设的301室房屋111号储藏室。双方签订的商品房买卖合同约定济南某房地产公司应当在2015年12月31日前，将取得分期综合验收备案证明，并符合本合同约定的商品房交付使用，并约定济南某房地产公司若逾期交房应承担的违约责任为逾期超过90日的，承担已交付房价款万分之一的违约金。济南某房地产公司于2015年12月10日通知李某某办理收房手续。因济南某房地产公司未取得涉案商品房的分期综合验收备案证明，李某某拒绝收房。至今，济南某房地产公司尚未取得涉案房屋的《分期综合验收备案证明》，李某某亦未接收涉案房屋。李某某主张合同约定的逾期交付违约金过低，要求济南某房地产公司按照同期同类房屋的租金支付逾期交房违约金；济南某房地产公司主张因李某某拒绝接收房屋，要求解除双方签订的商品房买卖合同。

法院经审理认为，涉案的商品房买卖合同中约定济南某房地产公司应当将取得分期综合验收备案证明的商品房交付，故济南某房地产公司在分期综合验收备案证明取得之前，李某某有权拒绝接收房屋。济南某房地产公司未按合同约定取得分期综合验收备案证明，违约在先无权要求解除合同。

关于逾期交房违约金，合同约定的逾期交房违约金为已交付房价款的万分之一，法院认为济南某房地产公司逾期交房应当承担的违约金数额过低，李某某有权请求增加违约金，请求人民法院增加违约金的，增加后的违约金数额以不超过实际损失额为限。李某某请求法院判决济南某房地产公司按同地区类似房屋租金支付违约金符合法律规定。

【典型意义】

本案典型意义有二。一是涉案商品房买卖合同约定将取得《分期综合验收备案证明》作为商品房交付的前提的，该约定系有效约定，开发商在未取得《分期综合验收备案证明》的情况下，买受人有权拒绝接收涉案商品房，买受人拒绝接收房屋的，开发商无权要求解除合同，且应当支付逾期交房违约金。但若买受人在明知开发商未取得《分期综合验收备案证明》情况下，接收了涉案商品房的，其再要求开发商承担逾期交付违约金的，不予支持。二是若合同约定违约金数额过低的，守约方可以请求调高违约金数额。违约金的约定既应当估计到一方违约而可能给另一方造成的损失，不得约定与损失不相称的违约金数额，另一方面若违约金低于损失，又可以申请适当增加，这体现了违约金的补偿性。

案例六

谨慎购买无产权房

上诉人（原审原告）：徐某某

被上诉人（原审被告）：王某甲

被上诉人（原审被告）：王某乙

【基本案情】

徐某某与王某甲签订《购房合同》一份,徐某某购买由王某甲、王某乙开发的济南市仲宫镇某花园小区房屋一套。济南市仲宫镇某花园小区系王某甲与王某乙共同开发，上述房产无规划手续，所占土地为村集体土地。徐某某主张双方签订的购房合同涉及房产无合法手续，应为无效合同。

法院经审理认为，本案涉及房产系集体土地上自然人开发建设，未取得规划及建设手续，故徐某某与王某甲签订的购房合同系无效。

【典型意义】

本案涉及的是无产权房的问题。无产权房产的典型表现形式为小产权房，小产权房一般是指在农村集体土地上建设的房屋，未缴纳土地出让金等费用。小产权房不是法律概念，小产权房仅具备了商品房的使用性质，不具备法律性质。小产权房不能取得合法的土地证和产权证，小产权房买卖合同的效力一般否定性评价。购买小产权房存在巨大的法律风险，一旦出现纠纷，购房人的权益很难得到维护，应谨慎购买。

案例七

按揭贷款购买商品房逾期还贷，应承担违约责任，开发商同时享有合同解除权

上诉人（原审被告）：杨某某

被上诉人（原审原告）：济南某某置业有限公司

【基本案情】

2014年4月3日，济南某某置业有限公司与杨某某《济南市商品房买卖合同》，杨某某购买某小区1004室商品房。合同约定，杨某某以银行、公积金按揭付款方式支付购房款，并约定杨某某未按合同约定、未按银行贷款合同规定期限偿还贷款，导致出卖人承担保证责任的，出卖人有权解除合同，收回房屋。杨某某支付首付款后，向银行贷款55万元，并由济南某某置业有限公司提供阶段性连带保证担保。杨某某贷款后，多次逾期偿还贷款。银行从济南某某置业有限公司账户内直接扣划杨某某逾期偿还的贷款及利息。济南某某置业有限公司主张杨某某逾期还款违反了合同约定，要求解除合同并要求杨某某承担相应的违约责任。

法院经审理认为，杨某某多次逾期还贷，银行出具了关于杨某某逾期偿还贷款的通知书，并扣除了济南某某置业有限公司的保证金。根据双方签订的合同，杨某某逾期还款导致济南某某置业有限公司承担担保责任的行为，违反了双方补充协议的约定，济南某某置业有限公司有权解除合同并要求杨某某承担相应的违约责任。

【典型意义】

买受人以按揭贷款方式购买商品房的，在办理房屋产权登记之前，开发商对买受人的贷款承担担保责任，对此商品房买卖合同中均会约定若买受人未按约定偿还贷款或商品房被查封等情况下，开发商的合同解除权。对此，首先要从格式条款角度就该类合同条款约定的效力进行审查。其次，若合同条款有效，开发商在尽到了应尽的通知义务后，买受人仍未按期缴纳贷款或提供反担保，致使银行扣划了开发商的保证金的，在满足了合同约定的情况下，开发商享有合同解除权，且买受人还应当根据其履约情况承担违约金。

案例八

非单位成员购买单位集资建房合同无效

上诉人（原审原告）：李某

被上诉人（原审被告）：山东某某工程集团限公司（简称山东某某工程公司）

【基本案情】

山东省省级机关事务管理局、山东省发展和改革委员会、济南市人民政府出具一系列文件，山东某某工程公司取得了以其现有存量土地通过职工集资建房的方式建设职工住宅建房的相关手续，后经山东省省直机关住房委员会决定，将该部分房屋纳入房改范畴。李某与山东某某工程公司签订了《山东某某工程集团有限公司职工集资建房房屋分配合同》一份，约定李某购买山东某某工程公司建设的401号房屋一套。李某并非山东某某工程公司单位职工，李某已交付了全部购房款，山东某某工程公司亦向李某交付了涉案房屋。因涉案房屋一直未办理房屋产权登记，李某要求山东某某工程公司承担逾期办证违约金。山东某某工程公司主张涉案房屋系职工集资建房，已纳入省直房改范畴，李某并非山东某某工程公司职务，无法参加房改，故无法取得房屋产权登记。

法院经审理认为，涉案房屋系山东某某工程公司为解决本单位职工住房困难，利用划拨土地经相关主管部门按各自职能审批后，由山东某某工程公司单位职工自筹资金所建。涉案的买卖合同明确载明系山东某某工程公司单位职工集资建房房屋分配合同，李某不具有山东某某工程公司单位职工的身份，李某明知其不具有职工的身份而签订该合同，损害了国家及山东某某工程公司单位其他职工的利益，为无效合同。因李某与山东某某工程公司签订合同为无效合同，该合同自签订时自始无效，李某主张山东某某工程公司应支付逾期办理房产证的损失，不予支持。

【典型意义】

建设部《经济适用住房管理办法》及国务院《关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》规定，单位集资合作建房是经济适用房的组成部分，其建设标准、优惠政策、供应对象、产权关系等均按照经济适用住房的有关规定严格执行。单位集资合作建房在优先满足单位住房困难职工购买基础上房源仍有多余的，不得向非经济适用住房供应对象出售，而是由城市人民政府统一向符合经济适用住房购买条件的家庭出售或者以成本价收购后用作廉租住房。单位集资合作建房属于建设部《经济适用住房管理办法》及国务院《关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》所禁止对外公开出售的房产。因此，单位集资合作建房出售给非经济适用住房供应对象，势必违反国家关于经济适用住房管理办法的有关政策性规定，破坏社会管理秩序，应为无效。

案例九

开发商故意隐瞒未取得商品房预售许可证，应当承担惩罚性赔偿责任

上诉人（原审被告）：济南某某房地产有限责任公司（简称济南某某房地产公司）

被上诉人（原审原告）：祁某

【基本案情】

济南某某房地产公司与祁某签订《商品房买卖合同》一份，约定祁某购买济南某某房地产公司开发的201号房屋，并对房屋价格、付款方式等进行了约定。合同签订后，祁某依约支付了购房款。济南某某房地产公司一直未取得涉案房屋的商品房预售许可证。祁某要求解除双方签订的买卖合同，济南某某房地产公司返还购房款及利息，并赔偿其损失。

法院经审理认为，济南某某房地产公司与祁某签订《商品房买卖合同》时，涉争房产未取得商品房预售许可证明，至起诉前仍未取得，故双方签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》无效。济南某某房地产公司未明确告知祁某涉案商品房未取得商品房预售许可证，存在故意隐瞒未取得商品房预售许可证之情形，不仅应当返还祁某已经缴纳的购房款及利息，还应承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。

【典型意义】

本案的典型意义在于：一是购房人在购买商品房特别是在建的商品房时应当着重审查开发商是否取得了商品房的预售许可证。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定，开发商在起诉前仍未取得商品房预售许可证明的，商品房预售合同为无效合同。建设部、国家工商行政管理局发布的《商品房买卖合同示范文本》中对于买受人购买的商品房为现房或预售商品房，预售商品房批准机关及商品房预售许可证号等内容均有明确规定。作为购房人来说，在签订商品房预售合同时，应着重予以关注。二是开发商故意隐瞒未取得商品房预售许可证，应当承担惩罚性赔偿责任。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条规定：“出卖人订立商品房买卖合同时，具备下列情形之一的，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息，赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房售预售许可证明…”济南某某房地产公司使用的商品房销售合同文本中故意删减了《商品房买卖合同示范文本》中列明的预售商品房批准机关及商品房预售许可证号等重要内容，济南某某房地产公司存在主观上隐瞒未取得商品房预售许可证的故意，在返还购房人已付购房款及利息的情况下，应当承担惩罚性赔偿责任。

案例十

二手房买卖中出售人违约，合同不仅应继续履行，出售人还应承担违约责任

上诉人（原审被告）：侯某某

被上诉人（原审原告）：曹某

【基本案情】

梁某以侯某某的名义与曹某签订房屋买卖合同，将侯某某名下房屋出售给曹某，约定付款方式为产权过户当日前，曹某将首付房款685000元存入指定账户，剩余房款1550000元采取商业贷款方式，约定曹某在合同签订之日支付定金5万元。双方就违约责任约定2016年6月20日去办理涉案房屋产权变更手续；如任一方未按本协议约定履行相关义务，每逾期一日，违约方应向本合同房屋买卖的向对方支付本合同总房款3‰的违约金或者违约方承担合同总房价30%的违约金。曹某依约支付了50000元定金，及首付款635000元。之后侯某某将曹某的购房首付款685000元退回。曹某于2016年5月份实际接收涉案房屋并居住至今。侯某某未配合办理涉案房屋的解押、完税、过户手续。曹某主张继续履行合同，侯某某配合解除涉案房屋的抵押手续，并协助办理过户手续。

法院经审理认为，曹某在履约过程中，已经根据合同约定支付定金及首付款，侯某某以退回已经收到的首付款及违约金的行为表明其不再继续履行合同，且侯某某未按合同约定解除涉案房屋的抵押手续，存在违约行为。曹某要求侯某某继续履行房屋买卖合同，并协助其办理涉案房屋解押、过户登记的诉讼请求，应予支持。涉案合同约定了双方的违约责任，侯某某在履约过程中存在违约行为，应当承担违约金。故判决涉案合同继续履行，侯某某协助办理涉案房屋的抵押登记解除手续及过户手续，并根据合同承担违约责任。