大家好，我是房产林哥。我们主要来探讨一下二手房的交易过程。随着三改一的政策之后，二手房的交易特别的活跃。今天主要聊一下带押过户跟整个二手房交易的过程。

二手房交易流程，首先就是看房，签约贷款过户物业交割五大板块。

第一就是看房，看房我们主要看哪里，看地段配套交通，小区的规模、户型、格局、通风、采光，看户型主要看格局，通风采光等等楼层。如果说这些都可以。

第二步就是签约，签约我们交诚意金给中介，去不动产中心查个档，看看他这套房子是不是存在其他的抵押贷，然后签署买卖合同。

第三步就是带押过户。带押过户要满足以下4个条件。

第一个，房子的个人产权公司产权不行。

第二个，只有一次抵押，如果说是经过二次抵押也不能过户。

第三点，房子的商业按揭贷款，经营贷款不行。组合贷如果说有公积金，先需要把公积金还清。

第四点，买方必须是全款或者是纯商贷。整个我们的过程，第一就是向卖方银行申请带押过户。

第二是买方申请贷款。申请贷款需要哪些？首先就是双方如果说是结婚，双方夫妻都要到位，准备的资料有身份证、户口本、结婚证、收入证明、银行流水，然后还有征信报告，查个档等等。

第三点就是交定金，然后首期款是可以存入监管账户。

第四点就是预审买方的贷款资格。如果说银行审批通过，会通知我们的买方去签署网签备案合同，这个合同都是在不动产中心签网签合同交契税，就直接办理抵押过户。办理过户，拿到房产证之后就给到银行做完抵押，就是到放款了，然后解除原抵押房产担保的责任。

第五条就是把余款清空完，完成物业交割。其中重点要注意第一，看楼的时候，我们要了解这个小区的学位，划分并不是说你离学校越近，就一定有资格到这个学校里面读书，你要看当地的教育局，官网里面，这个学校是不是有在属于这个小区的就读范围。

第二个就是你要看房屋的产权是不是70年，如果说是40年到50年，这种房子是办理不了这个入户手续的，并且它的首付也会比较高，首付可能要去到50%以上，利率也会比较高。

第二房子要看房子是否有迁户口，如果有迁户口，你就要跟他约定迁出的时间，最好留这个1-5万的保证金，迁出之后可以给到这个卖主。

第三是房子是否有租赁合同存在，如果有，一定要跟这个租户签署一个放弃优先购买权限的一个协议。

第四是物业交割。物业交割我们主要注意，第一水、电、燃气，物业管理费是否已经全部交清，当时在合同里面是否有约定，家具这些家电是不是要预留？

第三户口就是要注意要迁出。