广州市海珠区德盛苑小区业主就反映，去年8月，物业突发通知，称小区内车位月租由350元涨至600元。业主许先生表示：租金涨幅高达71.4%，加上每月150元的车位管理费，车主每月需为车位缴纳的费用涨至750元。

而了解区域内其他同质小区的车位收费，在含管理费的情况下，德盛苑小区涨价后的收费是周边同质小区中最高的，这让许先生无法接受。

涨价通知

事实上，“天价”停车费的现象近年来并不少见。今年3月份，有媒体报道，北京市海淀区某小区周边的马路被停放的私家车堵得水泄不通，但小区的地下停车场却空空荡荡。

3月19日，北京某小区外道路两侧停满了私家车

其中原因就是该小区停车费用太贵了，据了解，该小区的地下停车位售价30万元起，租金要1000多元/月。事件被曝后，很多民众纷纷“响应”，吐槽自己所在小区高昂的停车费用，有网友甚至表示，自家小区内停车一年的费用，比养车的费用还高。

而比起高昂停车费用，摆在业主面前的，还有一个更难的问题——有苦难言，诉说无门。

此前因为小区停车收费过高导致矛盾纠纷的案例不时见诸报端。而在这些案例中，开发商的自主定价权也往往被当作一块“免死金牌”。

民法典第二百七十五条规定，建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。因此，根据现有规定，对于开发商拥有所有权的地下车位以及未包含在总建筑面积内由开发商投资建设的人防地下车库，开发商确实拥有自主定价权。

但这是否就意味着小区车位定价完全由开发商说了算？

不一定。

针对这一问题，早在2015年，就有全国人大代表提出建议，将住宅小区机动车停放服务收费纳入政府指导价管理。近日，广州拟修订住宅停车场收费规则并公开征求意见，尝试对这一现象进行约束。

6月29日，广州市发展和改革委员会在官网发布了关于征求《广州市住宅停车场机动车停放服务收费协商议价规则》（下称议价规则）及解读材料（修订版征求意见稿）意见的公告。

相比于去年颁布的议价规则试行版，本次议价规则规定，业主大会成立前，住宅停车场收费标准不得擅自提高。值得注意的是，目前相关法律法规并未要求达成一致意见才能制定、提高收费标准。

业主大会成立前

住宅停车场收费标准不得擅自提高

议价规则所称住宅停车场是指住宅建筑区划内，规划用于机动车停放的车位、车库中属建设单位所有的向业主、车位使用人出租的车位、车库，包括建设单位自行出租、建设单位委托停车场经营者出租以及其它方式出租的车位、车库。

规则不适用于：住宅小区业主（建设单位除外）将自有产权车位提供给其他业主、车位使用人使用的收费行为；住宅小区共有产权车位的收费行为；利用住宅建筑区划内业主共有部分设置临时停车场的收费行为。

议价规则指出，住宅停车场收费标准、计费方式等内容应当在商品房买卖合同中约定，并以书面形式在销售现场显著位置公布、作出承诺，也可以在前期物业服务合同中约定。业主大会成立前，住宅停车场收费标准不得擅自提高。

业主大会成立后提高收费标准

应遵循5个步骤：

业主大会成立后，确需制定、提高住宅停车场收费标准的，建设单位、停车场经营者与业主应当遵循五个步骤进行协商。

步骤一，建设单位、停车场经营者启动住宅停车场收费协商议价程序，应当向所在地的街道办事处、镇人民政府书面报告协商议价情况。相关部门应当进行指导和协调。

步骤二，建设单位、停车场经营者应当在物业管理区域内显著位置（包括住宅小区及其停车场的主要出入口）公示书面报告。停车场经营者接受委托的还需公示委托授权资料。公示时间不少于30日。书面报告公示结束之日起协商议价开始，协商议价期限150日。业主可以依法向不动产登记机构核查住宅停车场车位登记情况。

步骤三，前项公示期满后，由业主委员会根据业主大会授权、代表业主参与协商，或者由全体业主参与协商，也可以由幢、单元或者楼层为单位推选业主代表参与协商。协商期间，业主可依法委托其他代理人协助其参与协商。双方应加强对住宅停车场收费标准的协商，可以共同委托第三方机构对收费标准进行评估，评估结果作为双方协商议价的参考依据。

步骤四，建设单位、停车场经营者与总人数占比三分之二以上的业主协商且经参与协商过半数的业主达成一致意见的，应当将协商过程和结果向业主公示，公示时间不少于30日。建设单位、停车场经营者对于公示期间收到的意见应当予以处理，并向业主反馈处理结果。公示期满后，建设单位、停车场经营者与业主应当根据协商达成一致意见的结果签订停车服务合同，在合同中明确停车收费标准、收费标准有效期、有效期届满后的调价方式等内容。

从步骤二的公示结束之日起，协商时间超过150日，双方仍然存在较大争议、无法达成一致意见的，协商程序终止。协商程序终止后，建设单位、停车场经营者应当将协商过程和协商未达成一致意见的结果向业主公示，公示时间不少于30日。

步骤五，建设单位、停车场经营者履行议价程序后制定、提高住宅停车场收费标准存在纠纷的，议价双方可以单独或共同向街道、镇人民调解委员会书面提出调解申请，经调解达成的调解协议可向公证机关申请公证或向人民法院申请司法确认；也可以依法向人民法院提起诉讼。

截止时间及提交方式：

该议价规则征求意见公告期为30日，截止时间为2022年7月29日。如有意见或建议，请在公告期内以书面形式反馈至广州市发改委价格管理处。

一、提交意见或建议方式

（一）邮寄：广州市越秀区府前路1号市政府大院9号楼广州市发展和改革委员会价格管理处（邮编：510050）。

（二）传真：020-83125911。

（三）电子邮箱：

sfgwjgc@gz.gov.cn。

二、内容要求

内容包括：意见建议及理由、依据，联系人姓名，联系方式等。

针对上述规则以及市民可能存在的一些问题，广州市发改委相关负责人也进行了释疑。

|为什么将业主大会成立作为住宅停车场收费协商议价的条件？

据解释，一是业主大会成立后，可更有效地发动和组织业主参与、推动协商议价。

第二，去年2月，广州市发展改革委印发了广州市住宅停车场机动车停放服务收费协商议价规则（试行）的通知。从议价规则试行情况来看，由于当前多数小区未成立业主委员会、业主大会，业主参与议价人数少、难以有效组织业主议价，各区反映未有议价成功的案例，协商议价的政策效果未充分体现出来。

第三，参考《上海市住宅物业管理区域机动车停放管理规定》。该《规定》第九条明确，业主大会成立后，需要调整车辆停放收费的，建设单位应当与业主大会按照公平、合理的原则进行协商。

第四，议价规则（试行）将住宅“已售”作为协商议价的前置条件，在实际操作中对于住宅待售、已售住宅的划分难以界定，导致是否发起议价、发起议价后的操作比较复杂，甚至引起纠纷。

|住宅停车场收费协商议价期间收费应按什么标准执行？

解读材料指出，协商议价前已在商品房买卖合同、前期物业服务合同中约定收费标准的或者已经协商议价确定过收费标准的，协商议价期间可继续执行协商前收费标准。

协商议价前未约定收费标准的，包括在商品房买卖合同、前期物业服务合同中未约定收费标准的，原则上应先协商议价再按照双方协商议价情况确定的收费标准收取。

|协商议价未达成一致意见的，建设单位、停车场经营者是否可以依法自主定价？

广州市发改委相关负责人指出，对于协商议价未达成一致意见的，建设单位、停车场经营者履行议价规则规定程序后可依照《价格法》和《广州市停车场条例》第三十四条，制定、提高住宅停车场收费标准，提供价格合理的停车服务。

其中理由和依据：一是根据《价格法》《广东省定价目录（2022年版）》规定，住宅停车场收费属市场调节价，由经营者依法自主定价。

二是根据市人大法工委解释，《广州市停车场条例》第三十四条仅要求建设单位、停车场经营者按照住宅停车场议价规则规定进行协商议价，并未要求达成一致意见才能制定、提高收费标准。

三是《议价规则》提供议价程序规范，履行相应议价程序的，即认为按照《议价规则》进行协商议价。