案例一

实体房和样板间差异大

想退定金困难重重

今年7月，昆明的陈女士到北市区一楼盘看了一套130多平方米的实体样板间。销售人员介绍，该样板间是楼盘推出的特价房，看完后陈女士并未立即交定金。之后，该楼盘的销售人员不断给陈女士打电话，催她交定金锁房。

陈女士说，当时销售人员一直说房源不多，名额较少，且特价房比原价便宜2000元/平方米，如果不交钱锁房，被别人定完就没有了。对方还称，如届时不想要，定金可以退还。于是，陈女士交了2万元定金，签了认购协议书。

签完合同后，陈女士到认购的房屋仔细查看，发现房屋采光不好，与此前看的样板间差异较大。之后，陈女士到售楼部协商退定金遭拒，对方称认购协议书签订后，需要在规定时间内签订购房合同，否则开发商有权收回房屋，且不退定金。陈女士认为，自己是在诱导下交的定金，且对方存在虚假宣传，应退还定金。“之所以交定金，也是因为他们承诺可以退还，没想到之后竟反悔。”

之后，陈女士多次找销售人员和开发商退定金，均未成功。迫于无奈，她只能考虑签订购房合同，但到银行咨询贷款时，银行告知陈女士，有逾期还款记录，不能办理贷款，陈女士立即将此情况告诉开发商，希望能退还定金，但结果并不如她所愿。

最后，经过两个月的协商，开发商终于同意退还定金。

案例二

外地男子交了定金

才知无购房资格

2019年8月，在广州打工的男子小林与广州某房地产公司签订房屋认购书，购买了一套房产，当天缴纳了2万元购房定金及1万元车位定金。签订认购书时，该房地产工作人员未向他说明他没有购房资格。事后，小林才知道自己没有购房资格，签订的合同无法成立。

小林称，自己是外地人，刚到广州工作，对广州的购房政策并不了解。他认为，房地产公司作为专业机构，明知自己没有购房资格，仍收取定金，于法于理无据。之后，小林多次要求房地产公司退还定金一直未果，无奈之下只能向法院提起诉讼。

对于小林的说法，房地产公司认为，小林在签订认购书前，已经签署认购须知，其中详细列明了广州市房屋限购政策。此外，认购书也告知购房者，销售现场对相关文件及政策进行了公示。小林作为购房者，声称不了解相关限购政策，有违日常生活经验，且小林称自己有硕士学位，可以在广州落户并取得购房资格，公司之所以会和他签约，也是因为小林在签约时表示已取得了广州市落户证明。

法院审理认为，广州市商品房限购政策是公开文件，小林作为购房者，理应在签约前充分了解，并对自身是否具备限购区域购房资格有清晰认识。在签署的认购须知里，也已明确载明住房限购区域购房政策，小林在认购书中也承诺知晓上述政策，并同意承担不具备购房资格所导致的责任。小林在明知自身不具备广州市购房资格，就与该房地产公司签订认购书，存在过错。根据定金罚则，房地产公司有权没收2万元定金。对于1万元的车位定金，双方都有解除意向的权利，公司应当向小林退还该笔款项。

★新闻助读

定金和订金的区别

定金表明对合同有担保性质的资金。支付定金后，买方单方面后悔不履行合同，就不能要求退还定金。倘若是由于接受定金方原因不能履行合同的，则卖方要双倍返还定金。

订金是被视为合同可以履行情况下而预先支付的合同款项。也就是说，如果合同执行中不出问题，那么订金就是合同付款金额中的一小部分。如果合同执行不了，不管是哪一方的责任，订金都是可以退的。

根据《合同法》《担保法》的规定，定金与订金主要有以下区别：

定金具有担保性质。

定金合同是主合同的从合同，定金合同不成立或不生效，不影响主合同的效力。

给付定金的一方不履行约定债务，无权要求返还定金。收受定金的一方不履行约定债务，应当双倍返还定金，适用定金罚则。

订金不具有担保性，只是预付款或先期支付行为（具有担险性）。

订金合同是主合同的一部分，依约定应交付订金而未交付的，主合同不成立。

交付或接受订金的一方不履行合同债务，不发生丧失或者双倍返还订金的后果，订金仅可作预付款或损失赔偿金。

★律师释法

是否可以退定金合同约定很重要

记者采访中解到，不少购房者退定金的主要原因包括不想购买、贷款存在问题、房屋质量与宣传不符、资金短缺等。但一般情况下，如果已经签了购房合同，退还定金的概率比较小。

云南天外天律师事务所高级合伙人张云龙律师介绍，如果是购房者自身原因不想买房，那预付的定金，原则上不可退还。如果购房者贷款资格、流水、工资、征信等存在问题，须参照所签的房屋买卖合同具体情况而定。一般来说，如果是购房者自身原因导致银行不发放贷款，且已签订合同，开发商可以依据合同约定，收取购房者违约金。

“是否可以退还定金，合同约定很重要，如果合同中对退还定金进行特别约定则可以退还。比如，特别约定‘不管是购房者自身原因还是第三方原因，导致购房者不能贷款，可以退还定金’，有这样的约定，便可以退还定金。”张云龙律师说。

可退定金的六种情况

延期交付房屋

开发商手续不全，导致合同无效

开发商未经购房人同意，擅自变更设计

房屋面积误差超过3%

房屋质量不合格，严重影响使用

房屋产权不清楚，如存在抵押、联建或其他经济纠纷。（如果是买方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，无权要求返还定金。）

★提醒

购房要查“五证两书”

张云龙律师提醒购房者，购房中应注意以下几点：首先，要检查开发商的“五证两书”原件是否齐全，即国有土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、商品房销售预售许可证、住宅质量保证书、住宅使用说明书，并要抄下证件的号码保存。

其次，对于房子宏观规划要详细约定，如户型、绿化、相关配套设施、开发商对小区的承诺等，可以以“附页”或“附条件合同”的形式签订。此外，对于建筑面积、套内面积、使用面积及其测量方法要明确，要将开发商有关面积的宣传材料写入合同。