中国土地市场，再次迎来大变局。

近日，新版《土地管理法》修订通过，将于2020年正式实施。其中最大的亮点，当属删除了原法关于“任何单位和个人进行建设需要使用土地的，必须使用国有土地”的规定。

这意味着，不必再经过政府征收，不再”必须国有”，集体土地可以直接入市。

过去，只有城市国有土地才能直接入市交易，而城中村或农村集体土地，则必须通过征收，在性质上变成国有土地，然后才能进行招拍挂，建设商品房、写字楼或厂房。

如今，集体土地可以直接入市，相当于绕开了中间环节，自然会带动土地供应的增加。

这会带来多大影响？能不能降房价？建在集体土地上的小产权房有没有希望转正？

01

集体土地入市：能不能降房价？

集体土地入市，会不会导致土地供应大增？会不会导致房价回落？

先说结论，土地供应会有所增加，但对于房价基本没有影响。

一方面，这一次入市的只是集体经营性建设用地，不包括耕地等农用地，更不包括宅基地。

耕地自不用说，有18亿亩红线限制，本就受到严格约束。而在集体建设土地中，经营性建设用地仅占10%左右，宅基地才是其中的大头。

那么，这一次将宅基地排除在外，能够入市的土地，就没有想象中那么乐观，对现有土地市场的冲击相对有限。

同时，集体土地入市并非大门全开，也不能随意敞开供应。不仅要服从城市规划，而且还必须纳入“土地利用年度计划”，这同样限制了集体土地入市的冲击性。

另一方面，集体土地入市，有明确前提：必须是工业或者商业等经营性用途。

换句话说，住宅仍被排除在外。

集体土地入市，建设厂房可以，建设商业办公楼也可以，最近还开放了建设租赁用房，北京试点了建设共有产权房，但对于商品住宅，仍是一票否决。

所以，集体土地入市，将会对工业用地和商业用地带来一定冲击，从而可以降低工商业成本，对租赁市场也有一定利好，但对于住宅市场影响微乎其微。

事实上，从去年开始，我国楼市开始局部调整，住宅价格基本处于高位震荡状态，但写字楼和商铺却面临“量价齐跌”的局面。这在《连跌一年，这两种房子要注意！》一文中有详细分析。

未来随着集体土地直接入市，对于商业类房子的冲击还会加大。

02

小产权房转正是否有望？

集体土地可以入市交易，是否意味着小产权房转正？

答案为否，小产权房转正的希望仍不存在。

正如上文所说，这一次集体土地入市，只能用于工业商业等用途，不能用于住宅。换言之，工业商业类的小产权房有望转正，但住宅类小产权房转正仍旧遥遥无期。

去年，深圳出台规定，产业类和公共配套类小产权房有望转正，前提条件是补缴50%地价。这里被限定为产业类和公共配建类，而且必须补缴土地出让金，且不包括住宅。

要知道，产业和公共配套类小产权房之所以允许转正，原因在于降低工商业成本。深圳土地资源相对紧张，而小产权房存量庞大，允许适度转正，有利于城市的发展。

然而，住宅类小产权房，一直都在封堵之列。

过去两年，不动产统一登记启动，有人认为小产权房会借此转正。但两年过去，小产权房仍被排除在不动产登记之外，不能获得房产证，无法用于按揭或抵押贷款。

当时，国土部门和住建部门明确强调：防止小产权房通过不动产登记合法化。广东则更进一步：对小产权房等不符合法律法规规定的，不予办理相关登记手续。

除此之外，一个现实的考虑在于，小产权房规模庞大，一旦放开，将会对住房市场产生巨大冲击。

根据如是金融的统计，全国小产权房约为73亿平方米，占比约为24%。而商品房为112亿平方米，约为整体住房的38%。

可以想象，小产权房如果允许无条件转正，将会对市场造成多大冲击。

03

不要豪赌小产权房

小产权房，顾名思义，就是没有完整产权的房子。

这类房子，基本建在集体土地之上。可以说，农村和城中村的房子基本都属于小产权房，这些房子只能为集体村民所有，不得转让给其他市民。而且，这些房子没有不动产证，不能在市场上直接交易。

与商品房对比，理解会更加清晰。商品房双证合一，既有土地使用证，也有房屋产权证，现在则统一合并为”不动产证”；能抵押能贷款能交易，能真正分享城镇化和楼市上涨的红利。

小产权房当然很便宜，价格甚至不到商品房的一半，而且许多都有拆迁概念，许多人借此博拆迁补偿。

然而，任何事物，便宜有便宜的道理，同样有便宜的问题。

对于小产权房来说，问题就在于从来没有缴纳土地出让金，而且合法性存疑，不能抵押不能交易，财产权很难受到法律保障。

更关键的问题是，如果一旦面临城中村改造，购房者未必能获得赔偿。最终，容易落得竹篮打水一场空的下场。

所以，如果不是迫不得已，先不要去考虑小产权房。