“您还买车位吗?法院判决开发商无权售卖。”最近一桩南京2003年车库归属案的判决引爆网络。这则多年前的旧闻被翻出来仍能引起如此关注，其背后的原因恰是现实中车位涉及到广大业主的切身权益，但由于现行法律法规对车位的归属交待得尚不清晰，相关部门对车位问题的处理也不尽相同，小区车位引发的争议甚至冲突在全国多地不断上演。

那么，青岛的小区车位究竟有哪些类型，不同类型车位上业主权益有何区别，业主在选择租赁或者购买车位时又有哪些风险需要规避?为了弄清这些问题，记者深入调查采访了房管、物业、人防等部门，梳理出青岛小区车位的类型及归属脉络。

小车位频频，惹出大麻烦

最近，家住城阳区的王女士一家被小区车位搞得焦头烂额。就在几天前，王女士所在的天泰城美立方小区门口，有业主和物业因为停车位问题发生争执，场面一度混乱，甚至有人受伤，直到110民警赶到才得以平息。据了解，该小区近期开始对车位实施收费管理，此举遭到部分业主反对。加之物业此前在消防通道施划停车线一事引发的不满情绪，最终导致小区内出现争执、谩骂、堵门甚至破坏停车杆等不和谐画面。

这不是青岛的小区第一次因为车位问题发生争执。

今年5月份，即墨墨河嘉苑小区启动地下车库蓝牙系统，未料地下车库空空荡荡，小区门口却乱成一团，车辆横七竖八地停在四周。业主说，墨河嘉苑分南北两区，一共十多个楼座两千多户居民，小区设计为人车分流，车位全在地下，之前大家随便停，物业也没收过任何费用，可5月13日突然来了通知，说是车位10万一个，不买不能进停车场。对此，业主们颇为不满，纷纷向物业、开发商讨说法。

今年年初，胶州卡纳源筑小区业主开车回到小区，却发现被堵在了大门外面。小区多数业主都是去年刚入住，之前地下车库是对外出租，元旦后开发商突然通知租改售，最贵车位超过10万元，开发商甚至将小区大门关闭，不让无车位业主进入。当地房管部门表示，卡纳源筑小区用于停车的人防工程是开发企业履行人防法律法规义务结合民用建筑修建的人防工程，不计入公用建筑面积。对于业主的诉求，建议通过市场监管机构或者法律途径维护合法权益。

即墨的张先生住在天一仁和郡小区，去年年底交房，交房以来，张先生的车一直是随意出入小区。5月18日，物业贴出通知，凡是没有车位的业主，不准进入小区。物业通知，业主们要想进入小区，必须有车位，因为现在地下车位还没有建好，可以租售的只有地上的车位。一个地上车位卖4万块钱，如果租，一个月租金150元，管理费10元。物业经理说，购房合同里已经写明，没有车位，车辆不得进入小区，前期是考虑到刚交房，很多业主都在装修，为了方便进出，这项规定才没有及时实施。

地下产权车位，可买可租有保障

“没想到办个车位比买房还要麻烦，很多规章制度都不明确，物业更是说不明白。”市民顾女士在九水东路一楼盘购买了一套商品房，本想过个一年半载的再考虑车位，可是开发商和物业都在通过各种渠道“施压”，“房多车位少，不买肯定后悔”的观念让包括她在内的很多业主都很惶恐，但面对10多万的车位价格以及说不清道不明的车位产权归属问题，顾女士还是难下决心。

为了弄清青岛小区车位产权的归属问题，记者采访房管、物业、人防等部门，按所有权类型划分，青岛小区车位主要分为：地下产权车位、地下人防车位、地面规划车位、地上临时车位。

产权车位，权属明确属于业主，相关权益最有保障。

青岛市国土资源与房屋管理局法规处相关工作人员介绍，根据《青岛市国土资源和房屋管理局房地产登记规则》有关规定，建筑区划内具有明确固定界线和编号、能够独立使用的车位，权利人可以申请登记。该部分车位符合物权法要求的专有部分规定，归属于车位的建造单位或车位的购买人。小区的购房业主通过与开发商签订合同购买车位，并办理完毕权属转移登记手续后，即可成为车位的专有产权人。

记者从青岛市不动产交易中心了解到，按照有关规定，建筑区划内规划的车位、车库，房地产开发企业可以申请初始登记;房地产开发企业通过出售、附赠等方式转让的，当事人可以申请转移登记。建筑区划内规划的车位、车库约定属于全体业主所有，或者经规划批准占用业主共有的道路或者其他场地的车位，房地产开发企业在申请初始登记时应当一并申请，登记为全体业主共有。

此前，青岛网上房地产官方网站统计的青岛市可售有备案的车位不到1万个，尽管目前没有最新的统计数据，但工作人员介绍，没有产权或者无法办理独立产权的车位数量占比很大。

“青岛目前在售的小区，很少有带产权的车位，我们交易过的小区里连一成都占不到。”青岛佳美房产负责人范经理告诉记者，“不像房产证，车位没有单独的车位证，需要与房屋产权配套办理。”范经理表示，很多小区即便有规划的产权车位，开发商也不愿把产权直接转让给业主。

地下人防车位，不能买卖只能租

小区的地下人防车位，属于建造在小区人防工程内的，非战时用于停车的车位。据业内人士估计，该类型车位应是目前青岛在售小区内占比最大的一类车位。

记者以购房者身份咨询了市区5家楼盘，得到的答复几乎一致，地下车位正在对外销售，且都是人防工程，价格在15万至20万之间，“只售不租”。“现在高层小区的地下车位都是人防车位，所有小区都是只售不租，花10多万就可以安心停车至少70年，折算下来一年不到2000元，要是租车位的话一年至少4200元。”海尔路一小区售楼人员告诉记者。

记者从青岛市人防办了解到，人防工程属于人防国有资产，是国防资产的重要组成部分，其产权应属于国家所有。同时，国家鼓励、支持企事业组织、社会团体和个人，通过多种途径，投资进行人民防空工程建设;人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有。

《人民防空工程建设管理规定》明确按照规定防空地下室的投资人和使用权属人应是建设单位(开发商)。建设单位(开发商)作为使用权属人(或由其委托的使用单位)，在不影响防空地下室防护效能的前提下，有权在平时开发利用防空地下室，并享有由此带来的收益，但无权拥有和出售作为国防资产的防空地下室产权。

工作人员介绍，不管是租赁合同还是转让合同，确定的都是出租关系。根据合同法第214条，租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。

地上临时车位，全体业主共有

第三类是小区地上车位。该类车位建造于小区地上空间。地上车位又分两种，一种是小区建筑区划内规划建设的车位，一种是开发商在规划外新增临时车位。

记者从市物业办了解到，根据物权法规定，占用建筑区划内共有道路、绿地增设的地上车位，归全体业主共有。

《物权法》第74条第3款规定，“占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有”。《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条进一步明确规定：“建筑区划内在规划用于停放汽车的车位之外，占用业主共有道路或者其他场地增设的车位，应当认定为物权法第七十四条第三款所称的车位。”

除此之外，地上规划车库权属，则要看合同规定。

《物权法》第74条第2款规定，“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定”。因此，规划车位车库的权属，是由开发企业与业主通过合同约定的方式来确定。

地上车位产权归属一直存在争议，由此导致的车位纠纷也在多个小区上演。去年鸿海佳园小区出现的开发商一次性收取63年车位租金一事引发关注，最终被城市管理局及物业办以地上车位产权归属尚不明确为由叫停。

鉴别车位产权，可查这几个证

“我们小区有地下两层车库，有地上车位，还有部分临时车位，我已经入住两年多了还没弄清楚，也知不道该去哪里查。”家住台柳路的宋女士表示，她最想知道普通业主可以通过何种渠道获知自己小区的车位权属类型。为此记者咨询了北京盈科(青岛)律师事务所合伙律师郝兴利。

郝兴利律师表示，根据国家政府公共信息公开的相关法规，公众有权向相关主管部门查阅所在小区的规划竣工备案档案。

这些档案该去哪里查，又该如何查呢?

根据国家《物权法》第十八条规定，权利人、利害关系人可以申请查询、复制登记资料，登记机构应当提供。业主持小区业主委员会介绍信或委托律师事务所律师、业主本人持房产证和本人身份证，到当地国土房管部门、规划部门规划档案查询点，查询小区档案。

郝兴利律师表示，业主首先可以查阅《土地使用权出让合同书》，在小区项目《合同书》上是否有地产商单独出资购地建设停车场的明确约定。这也是鉴别小区停车场产权归属的一个基本条件。如果地产商在《合同书》中没有单独出资购地建设属自已“专有部分”的停车场的明确约定，也就不可能拥有停车场的“专有”产权。小区停车场用地同主体房屋建筑是一个整体，按照国家相关法规规定，小区规划红线内土地将随着地上建筑物(房屋)的出售转让而自然转移，小区土地及地上业主专有部分外的附属公共配套建筑物属小区全体业主共有。

其次，业主可以查阅《建筑规划许可证》，查阅地产商在小区规划报建中，是否明确单独规划报建属地产商“专有部分”的停车场。一般小区停车场都是作为小区公共配套设施规划建设的，从购地、规划、建设都是作为小区一个整体项目来规划建设，其土地、建设成本纳入整体项目建设总投资核算，地产商卖房时将其所有支出计入成本，摊分计入房价内，业主购买的每一平方米的建筑面积，其价格构成中不仅包含了住宅本身的价格，而且还包括相应土地费用、基础设施建设费、公共配套设施建设费等。如果地产商在规划报建中没有单独立项出资规划报建属地产商“专有部分”的停车场，该小区停车场便是属于公共配套建设项目，小区停车场同主体房屋建筑是一个整体项目，按照国家相关法规规定，停车场属小区全体业主共有。

最后，业主可以查阅《建设工程竣工验收报告》和《建设工程规划验收表》：每一个小区开发建设项目完成后，都要进行“建设工程竣工测量”和“建设工程规划验收”等一系列的整体检测、验收工作。上面会明确的标明停车位是否“计入容积率面积”，即车位是否是小区公共使用的建筑面积。

小小地下车位，凭啥卖那么贵

尽管相关法律政策对小区车位进行了约束，但现实的情况却是车位只售不租的情况几乎已成了目前新建小区的潜规则，而且售价越来越高。随着新小区人车分流理念的盛行，车位主要分布在地下，而关于地下车位的争议也越来越突出。市区内10万元以下的地下车位已经难觅踪影。而车位只卖不租，让业主屡屡抓狂。有评论称，相对于地面建筑而言，地下停车位是缺乏权证的“黑户口”;相对于地面停车位而言，地下停车位是缺乏定价的“黑洞”;相对于地表用地而言，地下停车位是缺乏法律依据的“黑客”……

“一个停车位四周没有墙也没有门，就在地上画了框，凭什么卖二十万，单价比地上的房子还要贵?”市民辛女士的抱怨代表了很大一部分业主的心声。

青岛渤海建设集团项目经理王镇亭向记者介绍，小区停车位尤其地下车位价格昂贵主要由市场因素决定，单从建设成本上来说，地下车位也要比相同面积的地上建筑高，它涉及到的建安环节有土方工程、承载、通风、排水、防渗、保温、车辆进出口通道、顶部和底部结构，以及后期消防、照明、智能化管理车库的闭路电视监控、出入感应卡系统等各个方面。

“举个最直观的例子，一栋20层高的楼房，地上房屋所用的钢筋含量大约在每平方米40公斤，而地下由于承重的原因，钢筋含量达到每平方米110至120公斤，光这块费用就比房屋高。”王镇亭介绍，除了单位成本之外，地下车位的实际建筑面积也要比地上建筑大，一个面积十余平方米的车位，算上坡道、墙柱、设备房等，其实际建筑面积会达到30到40平方米。

从事工程造价的谷丰工程师告诉记者，不考虑地价成本，青岛目前地下车位每平方米造价大约在3000至3500元之间，而一栋20层高的楼房地上建筑成本约为每平方米2000元，地上车位的成本最低，每平方米约200元。“这些都是不考虑地价情况下的理论成本，但也能直观地对比出地下建筑成本要明显高于地上建筑。”

不过谷丰工程师表示，对于很多小区来说，考虑车位建设成本没有实际意义，因为很多开发商都把这块的建设费用平摊到小区建设成本里了。

车位只卖不租，业主该怎么办

小区车位只卖不租已经是多数新开楼盘的潜规则，这也是业主们最为不满的地方。对于这种现象，山东文卓律师事务所律师张钢表示，这其实是开发商钻了现行法律的空子。“物权法里没有对业主获取车位的方式进行具体约束，开发商往往在售楼合同中对出售车位进行了约定，但多数业主可能并没注意或者不得不同意，等到申请车位时才发现，开发商在合同里已经注明了只售不租的条款。”

记者从市物业办了解到，针对小区车位只售不租的问题，《山东省物业管理条例》做出相关规定：车库应当优先满足业主、物业使用人停车需要。业主、物业使用人要求承租车库的，建设单位不得以只售不租为由拒绝，车库租赁费的标准按照有关部门发布的指导价格确定。

不过遗憾的是，目前《山东省物业管理条例》对开发建设单位车库只售不租的行为未设定处罚条款，即便业主向辖区政府、物业办投诉，开发商也不会获得实质性处罚。对此，物业办工作人员表示，业主可以通过法律途径解决此问题。

青岛也确有先例。

2015年初，城阳区法院审理了马某某与青岛万科银盛泰房地产开发有限公司车位纠纷一案。原告马某某称，2014年1月11日，原、被告签订《城市花园项目车位转让合同》，约定原告购买被告地下人防车库车位，合同签订后，原告支付了价款91000元，被告交付了车位，但原告后来得知人防车库所有权属于国家，根本无法取得所购车位的所有权，原告为此多次找被告协商处理此事，但遭到被告的拒绝。原告认为，被告出售地下人防车库属于欺诈行为，损害了国家利益，侵犯了消费者合法权益。

被告辩称与业主约定的是转让使用权而不是所有权，不存在欺诈情况。不过法院审理认为，原被告签订的《城市花园项目车位转让合同》并未约定转让的是车位使用权，仅约定车位使用年限按照国家相关法律法规执行，而现行法律法规并未规定车位使用年限，相反，该转让合同第五条第(一)项第2款对涉案车位有关产权登记事宜作了明确约定，足以证实被告向原告转让的是车位所有权。

最终，法院依法判决，双方所签合同无效，被告退还原告车位费91000元。

一审判决后被告不服向青岛市中院提起上诉，法院在审理过程中双方就本案纠纷达成和解，双方撤销各自起诉及上诉，法院最终依法撤销了一审判决。

车位权属登记，我国立法缺失

有研究称，住宅小区的停车位问题，是目前我国物业管理中最具争议的问题之一。

张钢律师介绍，2007年10月1日开始实施的物权法、2009年10月1日开始实施的《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》，是评判停车位归属的主要法律依据。但是，很多业主、物业甚至个别主管部门对这些法律法规都没有吃透，加之法律条文过于概括，导致车位纠纷在很多小区屡屡上演。

广东省高级人民法院法官洪望强对小区车位、车库权属问题做过系统研究，他认为《物权法》的正式实施，标志了我国关于物权立法方面再次取得突破性的阶段进展，但是仅靠这二百四十七条和2009年的两部共计三十二条的司法解释来规制所有的物权，未免心有余而力不足。其中，在住宅小区车位、车库权属问题上，仍然不够详细、不够具体，使得此类纠纷在现实生活中还是难以做到有法可依。

洪望强认为，《物权法》第七十四条第二款规定车位、车库的所有权可以通过约定的表述是很不合适的。“正如物权法专家孟勤国教授所说，业主处于劣势地位，完全有可能在开发商的逼迫下接受不平等的合同。”

洪望强表示，权属不清的根源在于，购房人和开发商之间处于不平等的地位，开发商处于比较强势的地位，可以利用其自身的资源、财力等有利因素，进一步攫取更高的利润。而在这种地位不平等的前提下，法律规定的这种通过约定来确认车位、车库归属的方式合理性还有多少呢?

洪望强表示，现实生活中，开发商与购房者签订的购房合同在大多数情况下均为格式合同，也就是说，购房者要么不买，要么全盘接受开发商单方制定的所有条款。更何况，根据《合同法》第四十条的有关规定，该约定应属无效，这就更加使得小区车位、车库的权属认定不清，被强势开发商剥夺车位、车库的业主们只能通过诉讼的手段才能拿回本应属于自己的权益。

“建筑区内车位、车库应首先满足业主的需求”，这在《物权法》第七十四条有明确的规定。洪望强表示，有关“首先满足业主的需要”的规定充满了争议，因为规定过于原则化，对于其前提规定不清，且优先使用范围规定也不清，这也造成该条款在实行时遇到阻力。

首先，应如何理解“首先”。“很多新小区都有这种场景，可租赁车位供不应求，地下出售的车位却大片空置，这显然不是首先满足了业主需求。”洪望强说。

其次，如何理解“业主需要”。买受人在购买小区住宅的同时并非一定具有购买车位、车库的经济能力和现实需要，多数业主由于经济情况限制，不可能在买房的同时又买车位，在这种情况下，开发商必然会将剩余车库外售，当业主有经济能力购买车位的时候，还能否以应该满足“业主需要”来要求开发商建造新的车位?另外，如果业主在购买了车位后，因生活需要想再购买停车位，这种需要应否得到支持。对于“首先”、“业主需要”模糊字眼引发的疑问，《物权法》及司法解释并没有明确的回应。

《物权法》虽然规定当事人可通过出租、出售或者附赠等方式约定归属，在当事人没有约定归属方式的情况下，车位、车库的权属该如何认定呢?从《物权法》出台过程中可以看到，《物权法(草案)》第七稿之前都规定“没有约定或约定不明时，属于业主共有”，可是第七稿中关于“没有约定或约定不明时，属于业主共有”的字句却删除了，立法上的缺失使得实践中对权属纠纷的解决带来一定难度。

“其他场地”含义模糊。根据《物权法》第74条第3款，有两种停车位属于业主共有，一种是占用业主共有道路的停车位，另外一种是在其他场地用于停放汽车的车位。但是“其他场地”这种兜底性的字眼，究竟是建筑区划内还是建筑区划外，具体应该包括哪些场地，《物权法》没有进行明晰。

此外，关于车库、车位权属登记制度，我国目前属于立法缺失状态，无法保障车库、车位权利人的切身利益。对于不动产物权的变动，我国实行登记生效模式，不进行登记便不发生物权变动效力。但是目前，房地产权登记机关只给房屋等建筑物部分予以登记，办理《土地使用权证》、《房屋所有权证》或《房地产证》，对住宅小区车库、车位的权利归属不予以登记，也不记载于房地产权证上。无法进行权属登记，使小区车位、车库权属纠纷更加复杂，不利于车位、车库权利人的权益保障。

城市地下空间将纳入不动产登记

由于物权法针对停车位的规定并不具体，实践中的争议持续出现，不论是学界还是实务界，一直在呼吁尽快出台物权法相关司法解释。

2016年3月1日，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释(一)》开始施行，但其中并无关于停车位的规定，学界和实务界还要继续等待有关停车位的司法解释公布。

对于如何解决这个问题，清华大学法学院教授耿林在接受媒体采访时表示“挺难的”，因为，如何判断车库的造价是否进入房价，是个棘手的难题。“如果明确产权归业主，开发商在规划建设的时候可能就不会这么卖力了，业主入住后停车问题可能会更多。”耿林表示，参考其他国家、地区的经验，不同国家对这个问题做法不太一样。有关方面去国外考察，比如澳大利亚并不存在这样的问题，他们土地广袤又人口稀少，并不需要设立那么多的车位。

不过有关地下车位产权问题已经有了最新进展。近日，国家住建部发文表示，到2020年，我国至少一半城市要完成地下空间开发利用规划编制和审批，全国将初步建立较为完善的城市地下空间规划建设管理体系，并逐步纳入不动产统一登记管理。

业内人士认为，地下空间不动产登记是应该包括地上建筑物和地下空间等内容，之前没有详细提及，这次算是对未来城市化不动产登记的完整补充。有专家表示，地下车位等物业将纳入管理，令不动产登记更趋向科学性。