北京小产权房急于出手，急告购房者,破房莫卖,诱惑别买!-2024深圳小产权房信息

北京跑赢大盘的房子不超过20%我们的选筹跑在大盘前面关注公众号｜京房会进入知识星球可进行提问

Q:提问:京总您好！看了您星球的精华文章，逻辑清晰，但是落到自己的具体问题，还请您帮忙建议。家庭名下三套房;1.黄庄小区一居以租抵贷孩子上学的学区房（不到50平米）户型、朝向尚可;2.太阳园回迁房一居朝向、楼层都不太好。但有中关村四小名额未用链家标价在750-780;3.北四环中广宜景湾2居自住朝南链家标价在880-900;目前孩子上学在中关村一小，大概率初中会去中关村中学

现在需求;想对现在的房产做重组。手头现金很少，目前想法是保留黄庄的学区房户口，置换太阳园和望京的房产。1.改善自住环境，目标120-140的朝南三居，希望小区环境好素质高，（考虑孩子上学距离，在中关村附近看了看房都很贵，京总有推荐吗？也可以考虑把孩子转学到朝阳区，那就需要找朝阳带有学区的房子。）2.除了自住的房子外，剩下的钱想买一套小房做投资，好租好卖的（全款用我妈的二套房票

A:回答:您好,1、其实孩子不用转学,你们的初衷是改善居住环境,重新配置优质房产,奥森是一个比较适合您们的区域,接送孩子的距离不知您们是否能接受;其次您们现在已持有学区房,不建议再买入学区房,学区房是高危投资品,政策一年一变,房子的波动性较大,如果持有的学区房过多,安全系数相对低一些

2、两套房子全部变现大约1700左右,有3种打法,第一种是买一套龙头区域的霸盘,第二种是按照您们的想法,一大一小,第三种是在第一种的情况上抵押买一套次级板块的;从目前的市场需求;未来的产品线三居室以上的终改和改善户型会有一波爆发期,这种户型一轮涨幅不夸张的说可以在一些次级板块付个首付再配一套,第一套大的应该用老人的房票,保留自己房票,房子升值后把升值的部分贷出来,加上最大杠杆,还是按照这样的思路买优质区域的优质盘吃板块行情

如果是第一种策略,您们的居住品质提升了,家庭会很幸福,不影响资产升值,效率为最优,第三种策略比较激进,1700全部打在第一套房子上,然后做抵押付首付再买入一套小的,月供的钱不用靠自己的家庭收入,以房+贷养贷(房屋租金+贷款余额);北京长期的调控导致积压的购买力全部集中在改善群体，目前各类福利房的供应会导致核心地段的次新会越来越稀缺；以投资的角度，购买力比较集中的核心地段次新，符合未来市场的主流;查阅星球精华栏文章01#北京楼市的十年主流预判（2022-2032）

当下买房不是拼多,而是拼精,持有的房子越精贵,价值越牢固,越容易吃到这个行业的红利,2013年之前,整个中国的房地产是处于普涨周期,那个阶段是什么房子都涨,并且涨幅都差不多,越博傻赚的越多,2013年到2017年之间是普涨转向结构周期的过度阶段,过渡阶段并非所有的房子都涨,2017年之后开始出现严重的分化潮;建议你认真阅读星球置精华栏文章04#未来五年绝命大换仓，卖空杂盘，只留霸盘;祝一切顺利;

Q:提问:京总，您好！本人30+，年入40+，父母名下一套牡丹园西里朝向较好二居，本人名下远洋山水一套两居（本人首套首贷）。现随父母居住远洋，西城工作。考虑自己独立居住、牡丹园房产较老等诉求和因素，想出售牡丹园房产（查询目前市价600—650）+现金和贷款筹集100-150，总预算700-800方式换房。因不打算要孩子，不太关注学区。将来父母仍居远洋。

方案1：换为双井首城a派公寓苹果社区等盘一居或朝青天鹅湾润枫等区域loft等房型。主要考虑：朝阳区域配套发达，能满足自住或出租需要，流通性较好，离西城通勤成本可接受，将来如再置换有较大空间。缺点是均价高预算有限只能买一居。方案2：换至青塔区域万科紫苑等盘两居或小三居。

主要考虑：兼顾独立居住，同时在不置换远洋房子前提下，考虑离父母进一些方便照料。考虑父母身体较健康、朝阳居住的便利性、可租性、保值性，个人目前倾向牺牲掉面积换至朝阳。问题：1.出售牡丹园老房思路是否正确？2.选房区域、楼盘以及户型选择定位是否合适，或有其他区域及楼盘户型可供参考？感谢

A:回答:您好,感谢信任!1、关于老旧小区的未来,我在星球精华栏文章81#北京房产投资核心逻辑和原理,有过详细分析,建议阅读全文,首先北京的房价上涨逻辑是点状分布逻辑而非环线逻辑，而老房子是环线逻辑，二环优于三环，三环优于四环，但增值性的逻辑是资源集中辐射到的优质商圈优质楼盘;如国贸一带的优质商圈、亦庄一带的优质商圈、望京;这些区域的资源比较集中,市场上的购买力也比较充足,对于房价的推动作用更大,其次靠近市中心的老旧小区只能跟随大盘普涨,保值性还可,我对于此类住宅的建议是见好就收,如果有条件投资更好的盘当然去换更优质的商圈更优质的盘,可上升的空间和未来的天花板都高于老旧小区;

2、关于选筹上,万科紫苑这个盘在丰台属于明星楼盘,居住体验和社区的管理都优于同区域大部分楼盘;保值性很强,升值性中等吧,17年之后这个盘处于横盘状态,近一年的行情是处于上涨趋势,大概10个点;可通过星球精华栏16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据)查询楼盘详细行情;论行政区朝阳的价值大于丰台,从纯投资角度朝阳的价格更低,配套也高于丰台,流通性和价格天花板也更有优势,其次不建议选loft,本身小户型面积有限,如果分割为两层实用性较低,800左右可以看看青年汇佳园的两居,这个盘80平的两居价格在750左右,全部下来800以内很轻松,华纺易城85平的两居也在800以内,这两个盘属于朝青的热盘,流通性以及保值增值性都很好;可参考星球精华栏文章87#朝阳跑赢大盘选筹导图;祝一切顺利.有问题可再向我提问!

Q:提问:京总好，一直在关注你的文章和最近各位提问的回答，感觉你对北京房子深有研究，你不仅是房产专家，更是经济学家！每个问题都分析的很到位！我们现有一套东城安德路约80平房子，出售后，可以凑800万首付，想要置换一套保值养老房，孩子刚满18周岁，有首套购房资格，想以孩子名义买做接力贷！我和爱人都在北二环上班，最近看了好几个新楼盘，想要咨询几个问题，比较纠结是买新房还是在北边奥森旁边换个二手房合适，但二手房和新房单价现在差别不是很大，新房感觉看着舒服些，弊端是交房时间长，都是期房。

这几天陆续看了新楼盘：东城：天坛府，华龙IN巷。丰台：永定金茂府，龙樾天元，和瑞三号院，龙湖九里熙宸！丽泽北京悦府，北京瑞府，海淀田村的海淀府，永丰科技园的中海楼盘等！看中了永定金茂府，但又觉得从北边跑到南边有点亏，太大的太贵的买不起也觉得没把握！

对于工薪族来说，我们的预算1200万左右！现在比较迷茫，不知道如何选择，原来一直住在六铺炕附近，比较钟情于老城区，现在看了新房，又觉得老破小虽然生活交通方便，但是，感觉没品质，不知道如何取舍，请求指点迷津！帮分析一下到底是北边就近上班的二手房还是去南边买个新房子合适？也不想去五环外买房！谢谢！

A:回答:您好，关于新盘和二手盘该如何选择，星球精华栏文章81#北京房产投资核心逻辑和原理有详细文章,建议你全文阅读,我们从利益层面去考虑会比较清晰，首先新盘的位置大多都是偏离主城区的，配套也是不完善的，同时价格相对便宜，如果你看的新房符合我上面所说的条件，但价格并没有很大的优势，这样的盘可能会存在品牌溢价现象，投新盘主要是投被低估的区域，价格比较便宜，只有这样才能有可套利的空间，你想啊主城区配套越来做好，价格也越来越高

次新盘超过刚需所能承受的范围，如果偏远位置新盘的价格只有主城区的一半或者6-7折左右，这样的一个价格就会吸引一部分不愿意在主城区上车的人，用牺牲距离换取品质和面积，你进货价低，即便是配套兑现不了，价格也会上涨，只是比较慢，如果你进货价很高，配套中短期兑现不了，90%的概率会横盘很长时间，因为价格已经提前透支了，或者说开发商已经赚取了后面5-10年的利润，你只能吃10年之后的行情

你看的这些新盘，天坛府、海淀府还值得研究，其它盘各方面的资源都很普通，没有拿得出手的，其次丽泽旁边的还可以，但这个位置和北边相比海拔很低，你如果有通勤需要且工作很稳定，几十年不变的那种，为了自住买在这个地方没什么不妥，但如果你选择范围不仅限这个位置没必要，你在北边上班，最好还是沿着北四环从奥森往东截止到望京，这些位置的资源都很好，保值增值性相比你看的这些盘确定性更大，1200在望京和奥森能选的盘很好，可以参考星球精华栏文章16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据);祝顺利！

Q:提问:房总好，目前家住汽南小区，娃在附近上小学，希望周边购买一套房子，给老家父母和老人过来住，兼顾照顾孩子，不考虑学区，最好是2室，不求大涨保值性即可。目前首付250万左右，老家县城老房子若卖出后大概可得200万左右，但近两年行情不好，一直较难卖出。周边看了军博和广外片区的房子，能负担的范围皆以老破小为主。

看了您星球内的文章，从投资属性上对于这类学区属性的老破小并不推荐，但是家人难以接受投住分离。因此，请问房总:若只考虑保值性以及后续卖出，这附近的老破小是否可以考虑购买？具体的选房逻辑是什么？是否有推荐的小区？或者除此以外，若考虑5公里范围内，您还有其他的选房方案吗？谢谢！

A:回答:您好，我在星球精华栏文章81#北京房产投资核心逻辑和原理中对不同区域的老破小有过详细分析,建议你认真阅读,像东西城内的60、70年代的老破小只要没有严重的学区溢价，附近没有保障房人才公寓等类似政策性住房往后的市场不会出什么大问题，保值性尚可，木樨地，军博，广外这三个片区的老旧盘行情都属于同一条涨幅线，没有明显的差距，选盘的话尽可能选一些物管资源在同一区域比较出色的，最好是单位公房，6层板楼优于塔楼

木樨地流通性不错的可以看看西便门西里和东里，这两个盘的2居室价格在700左右，户型不错的是东里全南向的2居，军博可以看看铁东，金城门，你200万首付如果按照常规贷款有些吃力，建议老家县城的房子出掉增加首付，哪怕是折一些价格都可，如果按照250首付做选筹可选范围不多，可以关注下莲花池南里，如果接受不了投住分离，具备成长性的选筹策略应该是用450W+400左右的杠杠去拿远见名苑总价最低的2居，这样以后区域有行情不会吃亏，也不会失去再投价值，其它板块也没有特别合适的，要么就是围绕木樨地附近淘淘老公房社区，要么就是打丽泽附近的品质盘，后者相对更有成长性，你可通过星球精华栏16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据)查询以上楼盘详细行情;祝顺利！

Q:提问:京总，您好。拜读您的文章受益很多。想请教您，我们一家三口住在中关村东南小区因为孩子上学。名下有一套望京东湖湾三居室的房子空闲，想要卖掉置换到海淀，目前看上万柳的万城华府小户型和万泉新新，还有保利海德公园的四居室，我的问题是：1.置换的房子3-5年后才会居住，而卖的房子总价差不多是买的房子总价一半，所以想请教您根据房价周期的走势，买的时机和卖的时机分别是什么时候对置换有利；2.万柳现在这边的房价已经很高了，将来万柳还有升值的空间吗；3.如果差不多的价格，海德公园175平四居，万城华府临街的小三居，以及万泉新新二三期200平的四居这三个楼盘从居住感，性价比和增值上看哪个会更好4.中关村这边还有其他次新盘可以考虑吗？

A:回答:您好,1、关于买卖的时机,从近五年的市场反馈看北京的房价,尤其是核心区的优质盘下跌的可能性比较小,大概率会往上走,至于走多高需要看宏观市场,房价全面下跌是因为前面涨的过快,受到政策针对,所以才会出现严重下跌的情况,回顾过去5年,北京的房价并没有出现过大幅度上涨现象,从17年涨完过后的市场一直很平稳,21年受疫情影响国家给予中小企业贷款支持,北京明面上也没有将资金流入楼市,深圳太高调所以被调控,北京的淡季是置换的好时候,这个期间可挑选的房源更多,溢价权也掌握在自己手中;可查阅星球精华栏文章#如何通过市场凉热定律判断购房最佳周期

2、我在知识星球精华栏文章#海淀跑赢大盘选筹导图中对海淀所有龙头位置做过详细分析,建议认真阅读,万柳吃整个海淀的产业+学区;很多人认为万柳学区溢价高,指的仅是个别没有居住属性的小区,如蜂鸟家园;除了学区优势,万柳的地理位置在整个北京也属于稀缺,紧靠颐和园、昆玉河,处于海淀核心,大部分小区属于品质社区,人文素质处于社会上层,抛去学区价值还有稀缺性配套,所以一直是北京的领涨区域;北京楼市的尽头是万柳,万柳可以称为北京房价风向级的区域,这个板块适合长期持有,万柳的楼盘涨幅和其他区不同;购买力在整个北京可以排名前三,长期以来一直是品质盘领涨,中端住宅跟涨,可以说万柳的价格天花板应该算是北京比较高的了,

关于楼盘选择上,万柳这两个盘保值性都可,可通过星球精华栏16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据)查询楼盘行情;万城华府的楼盘品质要领先万泉,缺点是小户型分摊较大,其次临街,华府主要以大户型为主,小户型只有龙园的两栋楼,居住体验上不如新新,如果能淘到新新二期中间位置或者三期靠西边单元很好,三期整体靠东边单元会被12号楼遮挡采光,二期靠东单元临街会有噪音,这个临的是万柳东路有公交车,噪音很大,华府小户型临街不过公交车,海德公园建议放弃,这个盘品质很高,但这个区域只有这么一个品质盘,区域的成长环境差点,天花板没有万柳高,后期上涨动力也比较一般,东湖湾本身就是望京的置换大盘,用这个盘换到万柳方向上没什么问题,如果换到其他海德这个位置等于好区域换到差区域

3、中关村为产住结合,但氛围并不好,整体规划产住混为一体,刚需盘还可,作为终改不建议做首要选择,祝一切顺利!

Q:提问:京总，你好，关注京房会有一段时间了，也非常仔细阅读了星球的部分精华文章。因为最近房价有回暖迹象，同时担心人口红利的长期影响，我正在思考是否在年底或什么时候出售一套房产。具体房产均在海淀区，分配为：1.自住在翠微路附近颐源居小区，168平，价格在1900左右。学区房，翠微小学，孩子还未结婚，不知是否有必要考虑这一因素。

2.四季青附近四季香山小区，出租，无产权，一层171平，地下86平，有40平院子.因为开发商把计划中的绿化带改为了住宅，这个小区内有的房子没有房产证，销售价格比正常房源低不少，大概价格可能在1600左右，不确定。3.牡丹园金尚嘉园，出租，塔楼，西南方向，一层，114平，价格在1500左右。

Q1:因为没有投资渠道，可否再等几年出售，看看房价是否还能继续上涨，毕竟上涨收益会大于房租或者理财收益。但是担心坐电梯，错过高点。Q2.如果选择卖一套房，卖掉哪套比较合适。个人选择金尚嘉园，虽然地理位置很好，租售比也不错，但是一家人住不下。Q3.如果不是合适卖房时间，是否需要置换到其他更具升值的区域，获得更大收益。西城、朝阳还是海淀可以考虑？个人喜欢150+以上的，可自住也可出租。

A:回答:您好，首先建议你认真阅读星球精华栏文章04#未来五年绝命大换仓，卖空杂盘，只留霸盘、81#北京房产投资核心逻辑和原理、08#史诗级通货膨胀,普通人的对与策;1、北京的优质板块价格一直上涨是大概率事件，即便是下跌也是上涨过后的自然回调，假如这轮行情普遍上涨30，价量到达顶峰时会出现一个冷静期，这个冷静期大家出手会相对谨慎一些，这个期间就会出现价格回调，这些核心位置的商品房交易量活跃，反应也是最敏锐的，这些房子大多是厚产资产配置的工具，其涨跌和人口、政策都没什么太多关系，涨30回落5-10属于正常，偏远地区的刚需盘和城市的中高收入群体的多少有关系，如果持续面临失业、行业衰退、降薪裁员，这类房子的保值性也会随之减弱，其次租售比是在房价不涨的前提下，作为一种理财对比的计算方式，房价一旦上涨，租售比就失去意义了。

2、如果你们计划只出一套，我建议是四季香山，没有产权的房子实际上是不受法律保护的，这种大面积的房子大家关注更多的是财产的保值与升值，其次才是房子本身的使用价值，即便未来升值此类房屋也不太好兑现，金融属性彻底全差，综合价值比较弱，其次你们缺乏优质的大盘，持仓面积还可，但这些房子大多都在区域的第三梯队后面，反应速度也都是后知后觉的，颐源居金尚嘉园都属于二类商圈二类盘，尤其是颐源居，这么大面积在这个地方很资源错配，效率很差，你可通过星球精华栏16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据)对比其他区同等价位楼盘详细行情;其次你不用考虑学区问题，孩子上学还早有足够的准备空间，如果选筹的目标是西城和海淀，这个价位对应的学校也要比翠微好很多。

我给你2个方案，一种是出一套四季香山+金尚嘉园，对应换筹的区域可以看一下海淀的万柳区域碧水云天，光大水墨风景，西城金融街西城晶华，这两个区域的学区都是重点，且地段楼盘价值大于学区价值，可忽略学区溢价的问题。第二种是+换筹颐源居，颐源居换筹到头部商圈头部盘，可以选在朝阳，总价1500-2000之间。这样你们3套压缩为2套，持有的全是大盘，每一轮行情都能吃透，如果还有房票的情况下再考虑第三套，全动为效率最优的方案，祝顺利！

北京跑赢大盘的房子不超过20%我们的选筹跑在大盘前面关注公众号｜京房会进入知识星球可进行提问

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宏观类（部分文章）

01#北京楼市的十年主流预判（2022-2032）

08#史诗级通货膨胀正在路上,普通人的对与策

03#北京楼市价值正在沙化

04#未来五年绝命大换仓，卖空杂盘，只留霸盘

05#因为保障房充足，所以商品房B涨

07#巧用杠杆，贷款的利用

41#浅谈房地产泡沫

微观类（部分文章）