南宁楼市进入「改善元年」

据克而瑞数据统计显示，2020年南宁商品住宅销售最紧俏的依然是建面约90-100㎡，总成交面积达到179万㎡。其次是建面约110-120㎡刚需过度到改需的面积段产品，成交面积也有159万㎡，呈上涨趋势。

数据来源：克而瑞广西

在房型方面，刚需的三房还是主流。2020年南宁三房户型成交套数高达43818套，占比51%。

而另一方面，改善需求的产品成交也在不断扩大。其中以四房户型为代表的改善主力，2020年成交套数31674套，占比37%。

其实，从南宁整体市场的供应情况也可以看出，近年来许多开发商逐渐转向舒适化改善产品的打造。洋房、叠墅、合院等纯改善产品也越来越多。

这样的情况不仅在南宁发生，全国的改善市场都在不断的扩大。

根据克而瑞中国房地产决策质询系统的数据显示，在112个重点监测城市，160平米以上的产品市场接受度越发强烈，其中28个二线城市的成交占比达到18.66%。

数据来源：克而瑞广西

曾有业内人士预测，随着城镇/农村居民收入的增加，南宁租赁市场的革新，以及刚改换房、改善置业的需求进一步释放，新建商品房小户型住宅或将逐步减少，2021年南宁楼市将逐渐进入「改善元年」的爆发期。

「二套时代」来了

城西的改善购房者都在考虑些什么？

有人想要换套大的，有人选择再买套小的。

不可否认，南宁「二套时代」的大幕已经拉开。

这不仅包含了部分想要配置家庭资产的小户型投资者，也不乏真正置换或纯粹改善，盯着大户型的老铁。

与刚需购房者不同，这些改善老铁不再一味的关注价格、学区和交通这些传统「老三样」，地段、配套和产品成为他们关注的「新焦点」。

特别是户型格局、空间尺度、楼间距、园林景观等，已成为改善需求的购房者看房时被提及最多的问题。

而且，这群改善的老铁的目光也不在盯着新区。在配套更全面的老城区里，拥有低密居住环境和改善空间户型的项目，似乎更符合他们的心意。

以最具烟火气的西乡塘区为例，能够同时满足地段、配套和产品的改善需求板块，只有西大板块和安吉板块。

西大和安吉板块部分配套列表

对于这两个把板块的区位价值和配套，我在以前的文章中已经解读了很多次，在这就不在赘述了。

但值得注意的是，西大板块内目前的项目多以刚需产品为主，只有部分项目供应是140㎡以上的改善户型。这点也好理解，毕竟这都是旧改项目居多，况且又是繁华的核心区。综合考虑，刚需的小户型更符合这个板块的需求。

其实，安吉板块的情况也差不多。地铁和商业配套都很全面，刚需产品也不少。

但与西大板块不同的是，这里有高新区产业园、物流园、汽车交易市场，以及城西的几大家具城，因此，企业高管及私营业主的占比较高。而且这里距离城西的高速公路入口较近，结合这些环境和地缘性因素来看，安吉板块更适合打造纯改善产品。

比如说中国铁建的安吉山语城，它的复式洋房和叠墅产品，可能是城西范围内为数不多的纯改产品。

阔别江湖近十年，

错层洋房还有市场吗？

大家对安吉山语城应该都不陌生。

这是中国铁建在城西高新区打造的高端改善项目，二期建的还是少有的叠墅和错层洋房，这样的改善产品在城西真的不多见。

安吉山语城实景图

300米就是地铁3号线的创业路站，步行10分钟内即可到达在安吉万达。便利的配套，加上中国铁建的牌子。让安吉山语城的产品力在板块内一直名列前茅。

而从它前期高层住宅的交付情况来看，项目本身所呈现出的品质感和整体的居住舒适度都对得起自己的招牌。

地铁3号线创业路站

继高层产品得到市场认可后，安吉山语城近期推出了两款纯改善产品：叠墅和复式错层洋房。

主打居住舒适性的叠墅产品这两年很受「高净值」的改善购房者欢迎。这类产品的核心优势在于赠送面积大，私密性好，同时还能打破传统居住功能区的各种限制，大幅提升品质生活的居住体验。

以安吉山语城149㎡的下叠户型为例，5.9米的半地下室可拓展出两层的功能空间，同时还带有两个独立产权的车位。再加上前庭后院的私家花园，整套户型的实用面积约达300㎡，可媲美联排别墅。

149平米下叠户型图

149平米样板间实拍图

据项目销售透露，目前在售的部分沿街下叠产品正对市政道路。准现房，可商可住，单套的起步价为175万元起，首付分期最低只要12万元。

有兴趣的老铁可以去实地看看。

安吉山语城沿街下叠户型沙盘

而另一款强调居住层次感的「复式错层洋房」更中铁地产的经典之作。它第一次出现是在当年爆火的凤岭山语城，面市至今已有十年。

这款经典的产品最大的特点，就是每户都标配一个4.38米的高厅，分分钟让你有置身别墅的「错觉」。高高的落地窗配上色彩明快的大窗帘，奢华感瞬间飙升几个level。

与传统的高层复式结构不同，在同等建筑面积的情况下，错层洋房能打造出三层的立体空间。由于是板楼设计，因此对通风和采光上并没有影响。反而使得功能分区更明确，层次和生活体验感更丰富。

169平米复式错层户型图

169平米板件实拍图

那么问题来了：阔别江湖多年的复式错层洋房还有没有竞争力？

我觉得这个问题就像榴莲一样，喜欢的人甘之如饴，不喜欢的人则避之不及。

各花入各眼，喜不喜欢的，真正去看了才知道。

新老城区之争

戒不掉的还是那城西的烟火气

客观的讲，南宁可以选择的改善产品不少。而且这些项目也大多集中在规划更好的新区。

但对于习惯在城西生活的老南宁来说，这些新开发的板块和产品似乎并没有对他们起到真正意义的改善。

难道城西只配做刚需，不配有改善？

前不久，我写了一篇《新老城区必有一战，你爱信不信！》就曾提到，对于不同需求的购房者，新老城区的有着不同的市场受众。

以城西为例，战的是什么？

1、战在区域价值。城西旧改发力迎来的是城区面貌的革新，城区价值开始回归。

2、战在楼盘势头。五象新区今年面市的有龙岗4个盘，良庆大桥南6个，玉洞3个等共计十余新盘亮相。

由于旧改涉及拆迁、安置等问题，城西项目进度会有所影响，新盘面市节奏会有所影响。

3、战在价格。同样总价下，同样都是品牌房企开发，买新区的「远大新」，还是买城西的新盘，会更让老铁们纠结。

4、战的是买这两个区域的人群的三观碰撞。选择不同的区域，意味着选择了不同的生活方式。

强首府战略之下，提升城市面貌、补充城市功能将成为下一阶段城市建设的主战场，城西能否在这场城市更新运动中涅槃重生尤为重要。

说得直白点，这一战的本质就是城市的核心板块与新城区的一场较量，特别是2021年旧改爆发，这场较量的「战火」或许还会升级。

论城市配套（学、铁、商）、交通路网、市政设施（医院、菜市、公园）、自然资源等等这些房子价值的硬核要素，而这些城西都不缺。

和新区相比，城西现成的繁华，无需等待。

城西繁华的夜市文化

对于习惯了老城生活节奏的老铁来说，并不是房子大就能提升幸福感，他们眷恋的还是那戒不掉的烟火气和亲密无间的邻里关系。

不然，住再大的房子，但找不到人显摆，那才真闹心！

这段算送的

大不等于改善，配套全面不等于改善，更高档的小区不等于改善。

对于西乡塘区的老城居民来说，如果能在熟悉的环境下将以上这些都兑现，那才是真正意义上的改善。

安吉山语城的地理位置和周边配套都不错，叠墅和复式洋房也是西乡塘区为数不多的纯改善产品。