但没过几个月，便传出了城中村要改造的消息，老张买的房屋因为要拆迁，将会获得一笔很大的拆迁款。但此时原房主不干了，要求收回房屋，并自愿退还购房款，同时还愿意额外再多补偿3万元给老张。但老张认为经济市场自由交易，买卖都已成交，哪有再退回去的道理，于是拒绝了原房主的要求。没成想，原房主竟去法院起诉了老张，要求法院确认《房屋买卖合同》无效，并要求老张返还房屋，自己则可以返还房款。老张本以为法院不会支持原房主的诉求，但最后竟然败诉了，法院的判决理由是什么呢？

法院审理认为，老张购买的房屋是在城中村农村集体土地上开发建设的，为小产权房。我国法律明文规定农村宅基地只能分配给本村村民，并禁止向城市居民出售。

老张并不是该城中村的村民，原房主将他在宅基地上的房屋出售给本集体经济组织以外的人，该份《房屋买卖合同》是无效的。因此，支持了原房主的诉求，判决老张腾退房屋，原房主返还购房款。

小产权房是在农村集体土地上开发建设的、未缴纳土地出让金等费用、无法办理独立房屋所有权证的房屋。小产权房并非法律概念，而是人民在社会实践过程中约定俗成的说法。

小产权房包括：

?村民自行筹资自建的农民房；

?村委会、村民在集体土地上集资建设的统建房；

?现在还出现了由开发商出资、村委会出地共同投资、规划、建设的配套有物业甚至学校等的楼房。

而这些小产权房，一旦发生权属纠纷，极大可能被认定为违建。

买小产权房有哪些风险呢？

没办法办理房产证

因为双方签署的购房合同不属于法律认可的正式购房合同，没办法在房管局备案；且该房也未缴纳土地出让金等费用，没有国家颁发的土地使用证和预售许可证，购房人不能取得房产证。

违法销售一房多卖

因为小产权房无法进行不动产登记，所以买方很难确认卖方有没有偷偷将房屋再次出售。

缺乏监管质量难以保证

大多小产权房有严重的安全隐患，建设标准不达标的事情屡屡发生。

利益受损维权无门

村民将房屋卖给城市居民的买卖行为不能受到法律的认可与保护。如果购房者购买了小产权房，一旦遇到一房多卖、房屋拆迁、财产分割等情况，大多数购房者都会像老张一样，遇到维权无门的窘境。

【法条连接】