l政策概况:

?2021年2月8日，《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》（深建字【2020】137号）有关规定，促进二手住房市场信息透明，理性交易，经市政府同意，深圳市建立二手住房成交参考价格发布机制。深圳市房地产和城市建设发展研究中心在调研分析基础上，形成全市住宅小区二手住房成交参考价格，定期在深圳市住房和建设局官方网站、微信公众号和深圳市房地产信息平台等网络平台发布。此次发布全市3595个住宅小区二手住房成交参考价。

?2022年3月29日，针对日前市场有关“深圳二手房参考价将上调3%-5%”的传言，深圳市住建局今日表示，“二手住房成交参考价格的发布是为落实我市房地产调控的工作安排，按照《深圳市住房和建设局关于建立二手住房成交参考价格发布机制的通知》要求定期发布，我们会视调控要求和市场形势适时对价格做出相应调整，并于近期在深圳市住房和建设局官方网站、微信公众号等官方网络平台发布。”（实际并未公布）

?2023年4月22日，深圳相关部门已向部分中介机构发通知，要求其平台对外展示的房源价格必须严格按照指导价进行公示，不以指导价进行公示的，相关部门将视情况进行企业约谈或暂停交易系统权限。据了解，多家中介机构表示，尽管深圳二手房参考价政策不做调整，但银行核定房价以网签备案价和评估价孰低为准，参考价仅作参考。（名存实亡）

l实施层面：

?2021年2月8日：参考价作为银行房贷发放的主要依据，综合考虑评估价格和网签备案价格；

?2023年4月22日：二手房参考价作为银行房贷的参考依据，主要以网签备案价格和评估价格为准；

?2021年2月8日，2022年3月9日，2023年4月22日各房地产网站平台展示房源，不得显示房东真实挂牌价，统一展示二手房参考价。

2、参考价政策下的深圳二手房市场成交

从深圳是二手房成交量来看，2021年2月8日出台二手房参考价政策成为整个市场冷暖的分界线，成交量从2021年1月的7000套连续下跌至2022年2月826套，单月成交不足千套。年度二手房成交量也连续出现打对折的情况，2021年二手房月均成交量为3243套，环比下跌57.7%，2022年二手房月均成交1747套，环比下跌46.1%。

从挂牌均价来看，2021年相比2019年上涨了5.54%，而2023年相比2021年仅上涨2.05%。那么从指导价出台目的控制房价来看，确实是有效果，不过在3595个统一的对外展示价格的情况之下，深圳的二手房挂牌均价应该是不会出现涨跌变化的，但是实际情况是依旧处于上涨过程中，可能绝大部分无指导价小区挂牌价普遍在上涨或者高端房源挂牌激增有关。因此，实际情况并不能够真实反应市场价格，让购房者和房东都处于信息隔绝中，可能会产生更多的交易不透明的情况。并且买卖双方也并非是傻子，如果房子看的人少，或者没人看，房东自然会进行价格调整；如果在看了多套房子之后，购房者肯定也会挑选性价比最高的房源。因此，指导价可以作为参考，但不能把买卖双方获取房源当前真实价格的渠道给堵死。

3、二手房指导价和网签价格的关系

从近三年年度成交最活跃最高的50个楼盘的房源成交数据来看，在2020年二手房指导价未出台的情况之下，依旧有近50%的楼盘网签价格是低于指导价的，而2021年指导价政策出台后却相比2020年还少了近3个百分的占比。那么指导价政策出台首年，对房源挂牌价是没有影响，而第二年网签价格低于指导价的房源占比超过90%。那么，拥有指导价的小区在政策出台后的第二年，网签价格基本上已全面低于指导价。

从成交活跃度较高的楼盘其网签价和指导价之间关系来看，2021年网签价格高于指导价的房源，其平均幅度为16.91%，而低于指导价的房源其平均幅度也仅有8.37%；2022年网签价格低于知道价的幅度相比2021年出现了一定幅度的扩大，但是相比2020年的幅度还是小了1个多百分点。

因此，单从网签价格来看，指导价出台前后的房源网签价格和指导价之间关系不大，不过房贷参考指导价，那么网签价格何不做的低一些，也能在交易中少交一部分税收呢？

4、二手房指导价参考价值大于实用价值

?“真实价格”和指导价没有关系

“真房源”的重要指标就是真实价格（挂牌价/成交价）。当前，不论是二手房挂牌价，成交价和网签价，都和指导价没有任何联系。

目前真实挂牌价格多会高于指导价。对深圳市头部中介调研后，其在售房源价格普遍都高于指导价，可能会存在低于指导价的房源，主要是房东急售，或者房子本身就存在缺陷，或者这一区域房价出现较大调整，而其他房源挂牌价基本大都不会低于指导价。

70%以上的房源成交价会高于指导价。据悉，目前深圳市成交的二手房七到八成的房源是高于指导价，大多数房源成交价会高于指导价5%-10%之间。对房东而言，其出售房源需要交纳增值税和个人所得税，这笔费用大部分转嫁给下家，都会在成交价上反映，并且深圳还在执行单边代理的模式，鼓励经纪公司向房东收费，这部费用也会转嫁，那么房价会相对更高。

90%的房源网签价格低于指导价是错觉。在2022年，深圳市二手房成交排名前五十的楼盘房源网签价格低于指导价，那么在银行贷款执行网签价、评估价和过税价那个低，就作为房贷的依据，在这种情况之下，还不如把网签价格做到和最低过税价格相当，那在无法获得更多贷款的情况之下，还能够获得最大的税费减免，因此导致了网签价格都会低于指导价，促使部分购房者钻政策的空子。因此，网签价也不是成交价，更不是指导价。

?当前已无真正需求的应用场景

二手房指导价政策出台后，深圳市二手房成交量连续两年打折，交易量跌至历史冰点，主要是银行放贷主要以指导价作为参考依据，那么贷款比例降低，首付增加的情况之下会抑制到刚需和改善型需求入市，从而指导价成为楼市回暖的“绊脚石”。

当前，银行放贷不再参考“指导价”，其指导价已经没有真正需求的场景，而经纪公司的房源平台一直都没有这一需求，并且在2023年4月22日出来相关新闻当晚，多个平台就把对外展示房源价格都切换为房东“真实挂牌价”。