深圳的目标是房地产新模式；

人才房与安居房严重分流刚需房市场；

深圳戴红花、吃空气、自己难受却也无法挣脱；

二手房限价政策严重的抑制了深圳房价和交易频次，让二手房一潭死水；

农民房确权，难逃被“睡”的命运。

深圳楼市想走出冰封状态，至少解决两个问题：

第一、调高二手房参考价或者取消二手房参考价

第二、“挣脱桎梏，不能让安居房和人才房再来分流商品房刚需客群”。

最近，深圳终于开窍了！解决了一个问题。

01

之前，后台总有留言问我们，对于人才房的看法。

朋友们，问题看到了，我也知道很多文章在说深圳人才房的事情，但我一直没有回应，因为总感觉人才房这个事情不符合人性。

哪里不符合人性？

首先，你问自己——

“假设首付和月供没有压力，你会选人才房还是商品房”？

我想智商不出问题，都会选商品房的。

利弗莫尔说过：“社会资源永远是有限的，好东西要靠抢。只有弱者才会坐等分配”。

在这个弱肉强食的社会，好东西永远要靠抢。

抛开首付和月供压力，所有人都知道商品房的保值属性、增值属性要高于人才房。但问题偏偏就是：

大多数年轻“人才”知道这个道理，但囊中羞涩。所以，明白道理，却又犹豫。

其次，人才房的质量明显低于商品房。

朋友们，要对现实有清醒的认知，现在的现实是什么？

肉价上涨是为了让我们好好减肥，蔬菜上涨是为了让我们低碳生活，墓地上涨是为了让我们好好活着，工资不涨是为了我们努力奋斗，退休延期是为了让我们不再躺平，毕业下乡是为了让我们免费看风景…….

在这样的背景下，6折的人才房就像“天上掉下来“馅饼”，让想吃饼又买不起饼的人得到安慰。

但是，只要心智够成熟，都能明白：送上门的美女叫仙人跳、送上门的钱财叫陷阱，天上掉下的6折房也是成本打折滴。

安居房的质量有多“纸凉”、人才房的产品有多“残忍”，大家看看人才房样板房小区绿化，再看看商品房样板房小区绿化，大家就知道了。

这人才房保值低，产品弱，但价格却比市场商品房便宜。

按道理说，这些年关于房子贵的吐槽铺天盖地，所以呢，市场价6折的房子就来了，应该大卖啊！

可现实啪啪打脸。

来～看看深圳人才房弃选的数据吧。

深铁熙府——

两房一共1065套，9978户申购，申购比超过9倍。其中仅是第一队列便有5311户，申购比接近5倍。

只是，这高达5倍申购，愣是都没选完。

两房累计弃选率高达87%。三房弃选率低一些，也超过了78%。

华发新城——

两房弃选率62%，三房弃选率69%。

安居同乐馨苑——

两房弃选率也高达63%，三房弃选率更高达78%。

天天喊房价贵，现在便宜的房子来了，还是“袒胸露乳，矫首昂视”的让你选，可是呢？

没有一个项目选房比例超过40%。

你以为这是偶然？错！

深圳安居房和人才房的弃选率一直都是这么高。

这说明什么？

不是十年禁售有问题、不是一人多选有问题，而是“人性”有问题。

这买房和爱情有些时候真的太像了。

任挑任捡都是便宜货，千难万难求来的才是心头好。

这6折的人才房到成了便宜货，在“任君挑选”开售的时间，反而因为“便宜”成为挑挑捡捡的理由。

人才和安居房可以说是“时代的良心”，设立之初“人才房”的人才二字，就是为了年轻人、为了新青年、为了居者有其。

可是，这么好的初衷就像唾手可得的奶糖，太容易获得，这糖都不甜了。

虽然人才房价格低于商品房，禁售十年也是保护“这部分群体的利益”，避免鱼目混珠的“得利者”，一边开大奔穿明牌，一边选人才房占了大便宜。

人才房和安居房政策制定之初，想到了一切，但却忘记了：

计算房子利弊得失，政策可以做到的，计算人心多变，却是难上加难。

02

从目前的情况看，深圳终于开窍，意识到这一点。

在4月6日，深圳市规划和自然资源局（以下简称“规自局”）发布《深圳市地价测算规则（修订征求意见稿）》，明确：

深圳市取消了原来的安居型商品房、人才住房等住房类型，同时新增了保障性租赁住房（细分为政府组织配租和社会主体出租两种类型）、共有产权住房等住房类型。

我认为，这是深圳楼市走向良性循环的第一步。

取消人才房和安居房，只保留共有产权房和保障性租赁住房，将彻底拉开商品房和“福利房”购买群体的档次，让“各取所需”成为可能。

这事用数字举例，比较容易说明白。

来~

深圳刚需户型，起步总价400万/套计算，购买商品房的客户群体首付款是120万。

人才房和安居房在一开始“锚定”的群体就有问题，因为他是以商品房为标准，来表述人才房和安居房6折的价格优势。

好吧，我们就按6折来计算（虽然我们认为仅有7.5到8折）。

人才房总价：400/套乘以6等于240万/套，购买人才房的客户群体需要支付的首付款是72万。

共有产权房的价格暂时还不知知道，我认为大概率按照人才房和安居房的总价，也就是240万/套，应付首期是72万，各占50%也就是36万。

之前人才房弃选率之所以那么高，就是因为商品房和人才房的客户群体是一样的。

现在好了，取消人才房只有共有产权房和保障性廉租房，你是翘翘脚向上走一步，进阶购买商品房，还是躺平下来仰望星空，退一步购买共有产权房呢？

千金买宅，万金择邻。买什么房子，就走入什么样的能量场。如果是你，你会怎么选？

你怎么选是你的事情，深圳怎么选的目标很明确：

把商品房和福利房的购买群体拉开档次，不要自己搞自己；

让深圳龙华、光明、龙岗、坪山、沙井的刚需盘松一口气，让有限的购买力不再分流；

给深圳楼市注入一股力量，不再这么惨。

让翘翘脚能购买商品房的“人才”不再犹豫，让符合“新市民”标准的群体去购买共有产权房，差距拉开既利于商品房，也利于“新市民”群体。

迄今为止，取消人才房政策是深圳楼市最大的利好，利好程度远比人才积分落户、深汕放开限购要好太多了。

嗯，未来几个月，深圳刚需盘的成交量能上来一些了。

03

常有留言问：应该选福利房还是商品房？（福利房含人才房、安居房、共有产权房）

我想说“人和人，别说配不配，合适就好。一块钱的打火机也能点着一万块钱的香烟。几万块钱的一桌菜它还是离不了二元钱一包的盐。”

收入、商品房、人才房、保障房和幸福不是等价换算。

如果收入稳定且有潜力肯定要购买商品房，还要多折腾，多搞钱。

如果收入有限不用非得购买商品房，就踏踏实实住共有产权房，把日子过好也是一样的。

因为——

有的家庭，几根面条就能撑起热腾腾的日子；有的家庭，一堆金币反而把日子折腾得七颠八倒。