深圳城市旧改项目（重磅！深圳城市更新农民房旧改流程解读）深圳旧改规划，-2024深圳小产权房信息

深圳，一座年轻的卫星城，创造了加速卫星城化的空前绝后。历经二十多年的杨凌，农地已成为投资品，卫星城遭遇各项事业风气加速产业发展与农地供应渐趋紧张的矛盾。原有工业用地机能和建设自然环境不符合卫星城产业发展要求，卫星城遭遇实体内部空间功能性及结构性调整日益增加的压力。

2004年10月，深圳市拉开旧改大幕。2005年-2009年期间全区共明确提出全面性改建方案200项，设计改建工业用地规模19平方公里。2009年广东省吹拂“三旧”改建试点东风，深圳市开拓性明确提出“旧区”这一概念，开始全面性推进旧区工作。历经这几年的探索创新，旧区“深圳模式”已作为改革丰硕成果被总结认可，并为国家总体规划、农地规章制度的改革创新提供更多了新鲜的经验。截止2016年底全区已经累计列为旧区方案工程项目551项（工业用地占地面积4505亩），已实施工程项目154项（工业用地占地面积约1180亩），位居全省前列。与此同时旧区也拉动了经济增长，近年来旧区带动的固定资产投资金额急遽递减态势。

深圳总占地面积1997.47平方千米，目前2000余万人，黄金地段的深圳。深圳二十多年来的旧区，不仅逐渐消除了体制上的障碍，与此同时也增量资产了增量农地，促进了产业升级改建和卫星城投资自然环境的明显改善。但如果卷起卫星城内部空间和产业产业发展的表面，其实更大的收获在于过程中的社会风气结晶，包括更系统化的卫星城运营和管理意识，更多对于旧区和卫星城产业发展的社会风气一致意见，社会风气各个利益王俊鹏逐渐适应了更加理性的社会风气参与方式，正是这些潜在的变化使深圳的旧区并未止于内部空间,而具有了更多社会风气变革的深层意义。

更新丰硕成果我们都熟悉的沙井蔡屋围石湖等旧区工程项目催生了多少千万亿万富翁，从此也渐渐被我们津津乐道旧区旧改带来的利好。

接下来重点介绍一下大冲旧改工程项目

大冲位于福田区高技术产业工业园区东区的东部，占地68.5万平方米，属于全区重要的卫星城结点。

改建前：存在基础设施不完整，新区配套不足自然环境脏乱等问题，大冲村呈现出随意开发的旧区状态，与我市总体卫星城形象及社会风气经济产业发展极相适应。

改建后：将引进不同价格定位组合的高质量酒店群，提供更多标准丙级住宅和特大型百货公司，完善经济技术开发区机能，提高经济技术开发区产业发展品质，明显改善第三产业自然环境，总体塑造出多元化、现代化、品牌化的举世闻名自然景观。

大冲旧改早在1992年农村卫星城化改建后就曾提上议事日程。1995年3月，原市总体规划国土局明确了大冲村的石湖改建。2007年3月，华润置地以60亿元夺得大冲旧改工程项目。2011年12月，大冲旧改全面性进入开发建设阶段。2014年10月大冲旧改迎来收获期。根据深圳市规土委网站上的备案价，华润城三期的备案均价为8.5万/平方米，去年8月份二手房价格超过10万每平米。当时，大冲村的赔偿价格是1.1万/平方米，在更早的2004年，价格只有2500元。

随着近几年深圳各旧改工程项目的成功和网络媒体的报道宣传，越来越多人熟悉了深圳旧区的政策和业务流程，大批量的投资资金涌入旧改回迁房的市场，导致旧改农民房价格持续上涨。

鉴于旧改房在房屋产权和交易业务流程等方面的特殊性问题

小编梳理了10个疑难杂点速问速答，为我们解惑“交易那点事”

1.问：旧改工程项目的业务流程是怎样的？

答：工程项目范围确定—业主签署改建改建意愿委托书—申报纳入旧区单元总体规划制定方案—批准纳入旧区年度方案—农地及房屋确权登记—签订旧改拆迁赔偿协议—实施主体确认及建筑物拆除—申请开发许可—核发建设工程总体规划许可证—开工许可—核发竣工验收证明—办理回迁安置、房地产证。

2. 问：旧改农民房的房屋产权性质和手续都有什么？

答：可以统称为小产权房，而小产权又分为军产房、绿本、村委房、猪肝本、两证一书等，一般出现在市场上旧改回迁农民房基本是猪肝本和两证一书居多，甚至有些地方本地人什么文件都没有只有一些简单的合同和历史遗留违法建筑回执。

3. 问：历史遗留违法建筑单是什么？

答：全称叫〖深圳市农村卫星城化历史遗留违法建筑普查申报收件回执〗俗称(红单），是在2009-2010年间全区对于这些农民房的大型普查，这上面的名字有些是一栋一张（一栋一个房东），也有每户各一张（之前有过交易的），但是这种房子在现在在进行交易，上面的名字是不能够改变的，丢失会很麻烦（类似于商品房的红本）。

4. 问：这种房屋交易业务流程是怎样的？

答：首先要看工程项目的阶段，不同阶段是业务流程也是不一样的。据了解正常业务流程私下签订协议—律师见证—开发商确权—房屋公示—签拆迁安置补偿协议—交新房

5. 问：拆迁房补偿工程项目都有什么？

答：一般的工程项目是有物业补偿、货币补偿、装修补偿、搬迁补偿、过度期租金补偿（每个月以每平米几十元补到指定人银行卡里）、额外补偿等等，而且每个工程项目的标准也都是不一样的（位置决定一切），基本都会选择产权置换的方式（赔房子），还有一种就是货币补偿（直接赔你money）,现金补偿是很少的（周边房价10万每平赔你2万每平谁愿意）当然要房子啦，保值增值利器。

6. 房屋占地面积怎么算？

一般小产权房的方面占地面积最早都是一套价格多少，还有一些是拿尺子实际去测量，现在只要涉及到有开发商拆迁的工程项目中期都会有第三方测量机构来测量的（不是村委也不是开发商），会出具«测绘报告»公平公正，详细测量出包括阳台、楼梯等公摊占地面积，最后测量出每户的实际占地面积。

7. 问：回迁占地面积和实际开发商建好的户型占地面积差异怎么处理？

答：建筑占地面积差异是指名下实际获得的回迁补偿物业的总占地面积与应补偿的回迁补偿物业的总建筑面积的差异。回迁补偿物业建筑占地面积差异应通过不同机能和户型的组合控制在最近进的程度，就是说实际获得的总建筑占地面积与应补偿物业的总建筑占地面积差异不得超过+—20平方米（各别开发商有其他占地面积算法）。

8. 问：投资这种房子安全吗？

答：首先声明投资任何的东西都是会存在风险的广告语：投资有风险入市需谨慎。

但是随着这些年深圳的各种回迁工程项目的成功越来越多的人开始关注这种房子，其实旧改房是一直存在的，只是有些早年的工程项目会被村里人自己消化掉（内部进行交易完），现在信息的发达越来越多的新闻和实际成功案例让人们去知道还有这种房子的存在，之前的小产权房是会存在房子的占地面积、产权等一些问题出现。当然风险肯定是有的开发商倒闭等问题，但是ZF不会袖手旁观（都有相应的机制），最大的风险应该是时间。但随着旧区的开发商的介入，首先开发商会对房子的产权、占地面积、证件等做过筛查，而且还会通过旧改以后洗白变成商品房红本，受到很多没有名额，而且有现金在手土豪们的喜爱。