新规锁上了一扇门，却打开了一扇门窗。

715深圳这三项限牌之后，深圳楼市正在发生重大变动，变动之一是，深圳公寓楼产品的将遭遇两个整体性的价值价值重估，今后发展前景看好！

往后许多人片面的指出，凡是公寓楼都不值得买回，这这类是两个错误的看法。接下去，由于715调控和先期商务人士公寓楼暂停审核的影响，这个看法更是要不得。

淘哥指出，那时已经开始，如果主动出击买进深圳高质量公寓楼，某些高质量公寓楼的换房特性、机会成本产品服务能力，会强过许多写字楼。理由在于：

1、判断两个消费市场的发展前景，关键是供求。供过于求，看跌；供过于求，看跌。深圳高质量公寓楼，接下去是两个供过于求的消费市场，因为供给削减，消费市场需求减少。

2、从公寓楼的消费市场需求看，2019年深圳商务人士公寓楼成交大概109万平方米，这代表往后正常消费市场需求。

但是，715新规导致超过50%的深圳写字楼购房消费市场需求短期难以避免，这个非常庞大的消费市场需求，消费力一定会外溢。主要外溢路径包括深圳公寓楼、临深东莞东莞写字楼、海珠东岸的大亚湾佛山东山、小产权房等。

其中，深圳的高质量公寓楼是两个主要路径，尤其对于中高端的消费力，流入公寓楼消费市场比流入邻近地区的可能更大。

3、从公寓楼的供给看，深圳核心地区、热点地区，例如坂田龙山横琴居厄的商务人士公寓楼供给，这类并不太多（Nenon淘哥有统计表单）。

与此同时，深圳暂停商务人士公寓楼审核，今后存量商务人士公寓楼供给遭遇VPR，供给溪谷式下跌。

4、今后供给遭遇VPR，但消费市场需求依然比较坚挺，甚至还会继续减少。

刚从学校毕业来到深圳的大学生，刚入驻的新深

5、从2019年已经开始，股票消费市场震荡上行，科技股、医药生物、医药、券商等股票涨幅巨大，许多人确实在股票消费市场赚了十元，Auron产补仓结晶为房产的消费市场需求。淘哥就接触了多名类似的影迷，买回了数亿的高质量公寓楼。

6、深圳这类有大量上市公司，有8家世界500强，与此同时，接下去的深圳创业板注册登记制，将大批量制造有钱人、富翁，这些也是深圳高质量公寓楼，大宅公寓楼的目标客户。

7、今年虽然由于疫情影响，有些行业不景气，但也有些行业如同开了印钞机，淘哥就了解到两个做医药行业的，上半年赚的盆满钵满，原本准备打新，后来715新规后名额全军覆灭，最终选择购入公寓楼。

8、715新规后，公寓楼原本相对写字楼的一些劣势不那么明显了。

比如首付成数，那时买进非普通写字楼动辄6成、8成首付，公寓楼首付只要4.5-6成，比写字楼更有优势。

税费方面，写字楼免征从2年变成5年，普通写字楼标准也很严格，一不留神就变成了大宅，要交大宅税。可以说，写字楼和公寓楼的税费差距变小了。

最关键，在深圳的一些核心地区、热点地区，如坂田香蜜湖、龙山深圳湾、横琴等，目前新房只有公寓楼供给，没有写字楼。而且有些公寓楼产品素质确实非常高。

9、接下去，淘哥旗帜鲜明的看好深圳高质量公寓楼，这并非只是推断。目前消费市场已经有明显反应，根据淘哥和开发商们的交流，热点地区的公寓楼消费市场，715新规后明显趋热，出现过日光盘。

淘哥估计，公寓楼火热这个趋势才刚刚已经开始，对公寓楼的价值重估也才刚刚已经开始。本质上，无论公寓楼和写字楼，都是依托于地段价值，此前深圳人对写字楼追逐的有些畸形，新规纠正这一点与此同时，打开了公寓楼的价值空间。

01. 深圳楼市跌20%？真想多了

接下去依旧是结构性行情

先来谈谈715新规的整体影响。淘哥指出，深圳楼市短期成交量下降，不影响中长期走势，中心地区大宅、学位房、深圳湾横琴居厄等热点片区，将最先走出影响，逐渐上扬。

深圳这一次调控后，有上海北京大V说深圳房价要跌20%？淘哥指出是不可能的，深圳消费市场韧性很大。

本质上说，深圳这个城市很小，土地资源很稀缺，消费市场需求又很坚挺，这个基本面在2、3年的维度上，不会发生改变。短期内可能下降了50%的消费市场需求，但是供给还是少，与此同时新规也减少了二手房供给，深圳楼市中长期供过于求的矛盾本质上没有发生逆转。

淘哥对后市的两个关键判断是：短期波动后，结构性行情继续。

在消费市场短期已经开始调整的时候，最安全的是中心资产，等到消费市场度过了3-6个月的观望期后，先期消费市场可能继续出现结构性行情：中心地区大宅、学位房、深圳湾横琴居厄等热点片区最先走出影响，逐渐上扬。

这种结构性行情，类似2017年-2019年的深圳湾为龙头的结构性行情。2015年深圳房价翻番，2016年3月深圳已经开始调控，2016年10月4号出台了当时号称“史上这三项调控”，2017年-2019年深圳楼市走的是结构性行情。

表现最抢眼的是深圳湾、华润城、香蜜湖，以大宅和学位房为主力，因为消费市场需求极度收缩后，剩下的消费力会向中心地区集中，向最高质量的房产集中。

因为买这些大宅的人根本不缺钱，由于货币还在增发，包括创业板、注册登记制的大批量造富，他们的资产还在减少，说白了是要把钱花出去。

千万不要低估了深圳的财富吸聚和创造能力。

02.

流动性充盈背景下

持有现金等同于裸奔

今年楼市的形势非常复杂，绝不能仅仅看楼市调控，楼市不在真空中，还要看整体货币、经济、金融大势。

国又通过1.3万亿刺激政策。

淘哥提醒大家：这个背景下，买房比拿着现金要好。正如此前淘哥一直提醒的，今后将出现高质量资产荒，而对于老百姓最靠谱的高质量资产是房子。因此购房消费市场需求没有真正消失，只是被压抑了，被推迟了！资金永不眠，资金会自我寻找出路！

大家来算笔账，2019年深圳成交12万套房，如果2020年成交和去年持平，那么新规抑制一半的消费市场需求——6万套。中国房地产业协会的数据：深圳6月均价74929元每平米，按照一套房100平计算，一年抑制6万套，总共4500亿的消费力被抑制。

这4500亿的消费力，如何破局与突围呢？淘哥觉得，可能有以下5个路径：

1、有名额的，还是继续在涌向网红新盘。

2、深圳核心地区、热点片区公寓楼，趋热很明显。

3、临深楼市，东莞东莞，已经反复炒作。

4、零深楼市：海珠东岸，以大亚湾东山佛山。

5、小产权房，灰色地带，有风险。

实际上，调控之后，公寓楼迎来一波大热潮：

深圳北站的鸿荣源天俊，均价6.15万的公寓楼，共1036套，有中介在朋友圈发文：2分钟售了900多套。

横琴嘉里，均价9.76万公寓楼，264套房源当天全部售罄。

坂田万科万致大厦，均价3.85万公寓楼，369套房源，一周卖了300多套。

为何公寓楼火了，其实道理很简单，

如果暂时买不了写字楼，那时也不打算买公寓楼的话，在大放水时代，放在手里的现金只会贬值，相当于在裸奔。

03.

商务人士公寓楼暂停审核

高质量公寓楼的春天来了

换房型公寓楼近乎VPR

正当公寓楼卖的火热时，7月31号深圳出台暂停商务人士公寓楼审核的文件，以后商务人士公寓楼的土地和规划不再批了，这个政策影响有多大？

出台这个政策的背景是，2019年商务人士公寓楼供给量19301套，创下近年的新高，供给面积175万平方米。商务人士公寓楼消费市场需求也很大，全年成交面积109万平方米（写字楼成交面积是372万平方米）。

淘哥分析，731新规后，商务人士公寓楼即将VPR，只剩下存量可以交易。但是，这种不限牌不限贷的消费市场需求一定是长期存在的。

注意看下图，深圳核心地区的写字楼和公寓楼供给表单，红色的是公寓楼，绿色的是写字楼，基本上可选择的写字楼很少了，主要是公寓楼。

VPR，如京基御景峯，还有少量的116-158㎡3-4房。

今后，换房宜居型的公寓楼，可能会受到消费市场追捧，因为一方面供给极少（主流要么是顶豪公寓楼、要么是小面积投资出租型公寓楼），一方面消费市场需求坚挺（新规影响之下，短期买不了写字楼了）。

1、70%的客户来自坂田龙山，这些客户不愿意离开关内，关内的配套成熟、人口素质高，许多追求品质、追求宜居换房的人还是选择了这里。

2、80%的购房者属于换房消费市场需求，京基御景峯今年刚入伙，换房率非常高，地下停车场里车都停满了。

3、100%的购房者喜欢山景资源，有山有水、环境好、离坂田也近。

总结一下淘哥对于新规后公寓楼的看法：

1、看好深圳中心地区的高质量公寓楼。

2、中心地区的公寓楼很稀缺，关外相对没那么稀缺。

3、每年大概过100万平方米的公寓楼消费市场需求，长期存在。

在，只能买公寓楼。

5、换房型公寓楼更加稀少，持续看好。

04.

破除两个偏见：公寓楼不赚钱

核心公寓楼资产依然值得投资

。

案例一：京基滨河时代。

比如紧邻坂田CBD的京基滨河时代，当年开盘4万多，那时二手7.4-7.8万。租金也极高，34平的一房居然放租7800元，43的有的放租9460元。

按照这个租金算，即使不卖房继续持有，一手业主的租金收益率已经接近6%，完全可以以租抵供，而且还有正现金流，无论租金和房价都处于两个上升趋势，这样业主就非常舒服了。

案例二：软件产业基地。

这个项目位于科技园，当时是深圳房地产信息网做的推广，淘哥记得很清楚，广告语是：三万三，住龙山。意思是，均价3.3万。

开盘时间大概是2013年四季度，均价3.3万，户型有40多、70-80多，100多的。那时多少价格呢？看看下面的两个成交价：8.34万。

那时的挂牌价，软件产业基地的公寓楼卖8-9万，如果当年3.3万入手，涨幅也有2.42倍-2.72倍。这个涨幅其实和周边的南二外本部学位房差不多了！当年滨海之窗大概6万，那时按照16万计算，大概也就是2.66倍。

这说明核心地段的资产成长性高，这种最核心的地段会赋予各类资产成长性，不管你是公寓楼还是写字楼！

在真正的高质量地段，如果不考虑名校学位的溢价的话，高质量的公寓楼价格，其实并不逊色于写字楼。

比如横琴嘉里中心、国金汇、鸿荣源胤璞的公寓楼价格在12万到18万之间；相比之下，横琴时代的写字楼也只要13万。

淘哥预判是，深圳公寓楼正在急速大宅化，今后3至5年内，核心地区公寓楼和写字楼之间的价格差将大幅缩小。

那些片面的指出公寓楼不能买的“专家”，你可以把他们拉黑了：

1、专业不够，还在房地产初级阶段。

2、阅历不够，不知道有许多买公寓楼赚钱的。

3、财富不够，还在为第一套房奋斗，不懂许多人写字楼早买够了，确实没名额了。

4、层级不够，只懂写字楼暴涨，不知道许多大资金其实更关注的是：资产长期配置、避险、对资金的容纳程度、稳健、持续、现金流等。

5、刻舟求剑，不会与时俱进，没有分析新规后的变动。

本质上，无论写字楼还是公寓，都是依托于土地价值、片区价值、依托于货币环境，只不过由于写字楼附加价值更高（学位、入户等），所以有更高溢价。

但是，如果土地价值、片区价值、货币环境等减少，公寓楼和写字楼一样会受益产品服务。只不过，对公寓楼的选筹比写字楼更严格，要想清楚你到底追求什么？租金、换房、景观、地段、资产长期配置等等。

04.

深圳核心地区换房型公寓楼

京基御景峯仅剩少量房源

最后，淘哥给大家推荐两个高质量的公寓楼项目，位于龙山大学城的京基御景峯，当前市面上少有的换房型宜居公寓楼。

项目特点明显：

1、地铁上盖物业，双高铁站辐射。

项目位于深圳龙山大学城留仙大道长岭陂地铁站A1出口，真正的地铁上盖物业，一站换乘深圳北站，方便快捷。

京基御景峯的位置其实很特殊，在龙山、坂田与龙华的交界处，去各个地区都很方便。通过5号线长岭陂站接驳，方便通达4、5、7、13号（在建）地铁。

5号线目前一站可到达深圳北，南延线连接横琴片区。将来可通过5号线连接规划中的13号地铁线和西丽交通枢纽，通达留仙洞总部基地、科技园和后海总部基地等重点规划片区。此外，项目还是双高铁站辐射（深圳北站、西丽站）。

2、项目景观很好，依山傍水。

周边拥有近1000万㎡的塘朗山，约62.6万㎡的长岭皮水库。

3、项目是建面约64万㎡城市的综合体旗舰。

集高端公寓楼、精品写字楼、旗舰商业、办公四位一体，打造24小时全业态价值链，是商务人士企业精英的优选。

4、项目自带集中商业3.7万平，下图是京基御景峯商业的效果图，那时去现场看，外立面已经快出来了，淘哥感觉有点类似京基滨河时代的KK0NE，可以预期又是两个网红性的商业综合体，会吸引周边大量市民。

项目商业效果图

4、留仙洞总部基地+西丽高铁新城+环西丽湖国际科教城，给整个西丽的产业发展插上了腾飞的翅膀，中长期的片区价值还有很大想象空间。

据悉，京基御景峯的公寓楼产品目前仅剩少量高区房源，分别是116㎡三房和158㎡四房户型，且为臻装现楼，余席递减中，感兴趣的朋友要及时下手了。

（本文仅代表《文杰淘楼》及淘哥个人看法，不构成具体投资买房建议，楼市有风险，投资须谨慎。）