都说这个确权前置和预告登记是为了打击回迁房炒卖，真的是这样吗？

　　其实确权前置和预告登记是为更快更好地推进深圳的旧改进程，打击回迁房的炒卖只是顺带而已。

　　确权前置，这个确权准确来说叫《东莞厚街小产权房能买吗城市更新项目历史遗留违法建筑物业权利人核实》，主要针对没有产权部分物业权利人进行核实，有产权的直接按照房产证权属证明即可。

　　按照《深圳经济特区城市更新条例》的要求，从2021年3月份开始，所有的旧改项目都要先做《确权》才可以进行意愿征集，并且开发商只能跟《确权》后的权利人签约。

　　那么问题来了，难道说以前的旧改项目签约前都不用确权的吗？

　　当然不是了，以前的旧改项目一样也会做无产权登记物业权利人确权，以前这个确权，主要

　　由于旧版的更新《条例》只要求在实施主体确认之前自行临川喻坊小产权房卖多少钱理清土地利益关系，形成单一主体并把拆赔合同统一备案即可。说白了就是在拆赔协议备案前，权利人都是可以变更的，就看村里和开发商愿不愿意操作而已。这种操作给了回迁的炒作空间，同时也给项目带来很多麻烦，以致影响项目进度。

　　所以在2021年3月份实行的新版《条例》里面，对于历史违建物业权利认定这块进行了加强，要求由区更新局组织规划土地监察机构、街道办和村委共同进行核实，核实结果需在区更新局官网和《深圳商报》《特区报》等媒体上进行公示；已经核实的权利人原则上不接受变更，开发商也只能和核实后的权利人签约，如果开发商和非核实的权利人签约，不仅拆赔协议无法备案，还要被巨额罚款。

　　从这个点上来说，确实是压缩了回迁房的炒作空间，但这不是主要的目的。

　　接着聊聊预告登记，什么是预先登记呢？按《民法典》说法是：预告登记指当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，而按照约定可以向登记机关申请预告登记。如在商品房预售中，购房者可以就尚未建成的住房进行预告登记，以制约开发商把已出售的住房再次出售或者进行抵押。

　　直白地说预告登记和现在的商品房网签的意思差不多，预告登记之后，在房管局就直接锁定面积与权属，锁定的面积开发商不能出售，拆迁户也不能再转卖。等房屋回迁后，凭着回迁房交付资料就可以自己去办理房产证手续。在以往的旧改回迁交房后，开发商出于种种原因，多数都会拖个一两年才给办理房产证。未来整个旧改的过程基本上都会在ZF部分的监控进行，通过政策倒逼开发商，要么快点搞，要么让出项目或者等着被调出更新计划。

　　鉴于以上，确权前置和预告登记是为了更完善深圳城市更新的流程，以便更快，更好地推动深圳城市更新项目的进度，打击回迁房炒卖只是顺带而已。

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