根据《物权法》的规定，业主可以不成立业主委员会，而是以业主共同决定的方式管理自己的物业。居民委员会不能取代业主委员会的职能。但是，居民委员会或者其他机构可以组织业主投票表决，作出业主共同决定。由业主共同签字决定的物业管理事项对全体业主具有约束力。房产的所有人没有取得房产证，但仍然可以行使所有人的权力，只是受到一些限制。但是对于管理自己的财产，可以行使自己的权力。比如购房合同和付款凭证可以作为行使业主权利的依据，除非有相反证据证明他人是业主。由业主与业主指定的代表或机构共同决定的物业管理公司签订的物业服务合同有效。法律依据是《物权法》第六章的规定。