根据合同约定，开发商应当在2014年4月前交房。但直至2015年春节前，两人才收到电话通知可以去收楼，但邓某、陈某去到售楼部、物业管理公司时，发现公司已“人去楼空”，找不到相关人员办理收楼手续。

案件回放

邓某、陈某花831万元买了南海区一小区房，却被开发商逾期交房长达两年多。

南法君：根据我国《城市房地产管理法》第45条规定，商品房预售，应当符合：已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；持有建设工程规划许可证；按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到各地规定标准，最少需达工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。

法院经审理认为，深圳小产权房，双方购房合同合法有效，邓某、陈某已按约支付房款，房地产公司应按约交房，并将房屋产权登记至两人名下。

Q：房屋交付使用后，房产证迟迟办不下来，开发商是否承担违约责任？

Q：房屋买卖双方已经办完过户手续，这时双方还能解除合同吗？

Q：签订商品房预售合同，应具备哪些条件？

南法君：《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第10条规定：买受人以出卖人与第三人恶意串通，另行订立商品房买卖合同并将房屋交付使用，导致其无法取得房屋为由，请求确认出卖人与第三人订立的商品房买卖合同无效的，应予支持。

Q：开发商逾期交房怎么办？

在日常生活中，因开发商逾期交房，而产生的纠纷数量众多。为避免这些情况的发生，了解房屋买卖的法律常识，就显得非常重要了！南法君来教您两招~

在逾期交房两年多后，邓某、陈某将房地产公司诉至法院，要求该公司支付逾期交楼违约金（计至2016年6月为136余万元），村委统建房，并办理交楼及过户手续。

不仅交不了楼，办证也是难事。因房地产公司所涉债务众多，这座房屋所在地块竣工后就已被佛山中院查封，导致相关业主无法办证。

辛辛苦苦一辈子，好不容易攒钱买套房，却遇到逾期交房，连房产证都办不成......这样的案件屡见不鲜，南海一业主就遇到了这样的糟心事，因没有如期住上心仪的房子，一纸诉状将开发商告上了法庭！到底怎么回事呢？

Q:消费者A:南法君

南法君：我国《合同法》第93条规定，“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人有权解除合同。”由此可见，即使房屋已经过户，但只要当事人双方协商好，达成一致意见，可以解约，但需注意不能侵害其他利害关系人利益。

南法君：买方可以根据情况，采取不同方式维护自己的合法权益。开发商不能按期交房，在约定期限内或经催告后在合理期限内依然没有履行的，买方可以要求解约；如买方不解除合同，则可以请求开发商承担违约责任；逾期交付，经催告后开发商在约定或合理期限内交付，不能解除合同，但可以请求承担违约责任。但要注意的是，买方必须在法定期间行使解除权。

南法君：由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应承担违约责任：商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。

Q：房屋买卖双方签订合同后，出卖人与第三人恶意串通，又签订合同并交付使用，买受人怎么办？

2013年9月，原告邓某、陈某与被告佛山某地产开发公司签订了一份《广东省商品房买卖合同》，约定购买南海一小区房。签订合约后，两人分三次支付了总购房款831万元。

现逾期交楼，按照法律规定，该房地产公司应按约以已付房款831万元为基数，按日万分之二的标准向邓某、陈某支付逾期交楼违约金（计至2016年8月为143余万元），并配合两原告办理交楼及办证手续。

2016年8月，南海法院开庭审理了这件案，房地产公司没有到庭答辩。

这些房屋买卖常识，你都记好了吗？南法君提醒大家，买房非小事，千万慎重挑选！