从本月开始，深圳将试点处理“历史遗留违法建筑”，其中包括所谓的“小产权房”，这也意味着中国现有“小产权房”的首个处置方案将“落地”。深圳的城市发展得益于改革开放和土地市场化的试点改革。虽然土地市场化有助于深圳的城市化和城市建设融资，但其“急于求成”的方式也留下了束缚深圳未来发展的空间约束问题。

深圳一方面城市未来发展用地枯竭，发展强度达到49%；另一方面，占城市建设用地面积40%的违章建筑使用效率低、无序。将来，如果我们不能为现有的建筑和土地要求空间，深圳制定的计划将会受阻。从这个角度来看，深圳处理违章建筑的试点项目是“强制”的结果，这无疑为中国高度城市化地区现有土地的振兴和集体土地的市场化提供了可行的实践经验。

在2009年出台处理违章建筑的实施办法后，深圳花了五年时间研究如何将违章建筑和土地利用纳入城市发展的正常轨道。核心问题是如何处理原村民、开发商和政府之间的利益和成本的合理分配，以确保合理保护原村民权益的原则，并坚持“城市规划”和“土地用途管制”的法律底线；它不仅能维护政府的公信力，还能反映政府的收入。

就深圳处理违章建筑和小产权房的具体措施而言，一是要妥善照顾原村民和原农村集体经济组织的利益，即原村民的部分房屋在确认权利后，将正式具备入市资格，而外地房屋仍属违法，将保持重罚的高压态势；第二，突破政府最初划定的每户100平方米宅基地的红线，承认3个原村民内违法建筑的合法化，并根据违法程度在支付一定地价的前提下申请“转正”；第三，对生产经营和商业办公中的违章建筑的处理要比对住宅建筑的处理宽松。不管是原村民还是非原村民建造的，只要他们接受一定的罚款并支付土地价格，他们就可以发放非商业性的“绿色”房地产许可证。如果地价可以根据商品房的市场评估价格进行补充，就可以“转红”；最后，如果情况复杂，暂时无法确认权利，将暂时保留，以发挥其价值，用于未来结算。

值得注意的是，违法建筑已经解决了深圳近1000万农民工的住房问题。城中村小产权房的价格和租金仅为同一地区商品房价格的1/4至1/3，这极大地稳定了深圳外向型经济的就业规模，降低了劳动力成本，不仅塑造了“中国制造”的核心竞争力，而且发挥了经济适用房的作用，减轻了政府对住房保障的压力，降低了全市生活服务业的价格。与此同时，尽管存在着集约化和经济化的问题，但原村集体早期的“三比一补”外向型经济模式为深圳早期的工业化、城市化和开放体系奠定了基础。

因此，深圳处理违章建筑的办法是保护原村民和原农村集体经济组织的利益，客观认识原村民和村集体对深圳城市化、工业化和改革开放的贡献。突破政府最初划定的每户100平方米宅基地的红线，承认3个原村民内违法建筑的合法化，是对这一历史贡献综合评价后的认可。

由于早期城市化的不彻底性和缺陷，在后期城市化过程中，原村民和村集体的“违法性和贡献性”的界限，以及政府的“历史责任和价格上涨归于公众”的界限一直难以厘清。如果政府仅仅根据土地的国有性质和土地使用管制的规则继续实行单一征用，这不仅代价高昂，而且也难以用感情和理智来实施。可能的结果是，一方面，房价和地价高，而拥有住房和城市商业的成本高；另一方面，大量土地闲置且效率低下。整个城市也将陷入“所有者无法获得合法收入”、“资源无法有效利用”、“政府无法有效征税”的困境。

因此，在土地二次开发利用中，通过给予各方利益，特别是政府的主动性，可以获得原村民和村集体的合作和认可，并尽快充分利用闲置低效的土地和建筑物，满足市场各方的土地需求，从而实现原村民、市场和政府的双赢夙愿。此外，在政府获利的情况下，偿还土地价款，并根据违法程度将部分土地置换给政府，可以保护原村民和村集体的利益，同时为城市公共基础设施建设提供更多的建设资金和空间，从而高效有序地整合整个城市空间，并将其纳入统一的管理渠道。