随着监管政策的不断出台，过热的一线城市开始降温。这波上涨行情是从深圳开始的，但遗憾的是，到目前为止，大多数人还不知道深圳楼市发生了什么，以及即将发生什么。

通过对关键数据的比较研究，我的结论是深圳房地产市场存在着令人震惊的特殊性。无论政府今后出台什么政策，深圳楼市都将发生重大事件。

让我们与北京和上海比较一下，看看深圳在过去的十年里发生了什么。

首先，深圳的实际人口与北京和上海相当

就人口规模而言，深圳在36年前几乎从零开始。但到2014年底，深圳的实际居住人口已经接近北京和上海。

由于深圳没有发布2015年统计公报，本文只能采用2014年及之前的数据。根据官方的常住人口数据，截至2014年底，上海有2426万人，北京有2152万人，深圳只有1078万人。

然而，三个城市接受义务教育的学生人数分别为上海123万人、北京112.8万人和深圳105.7万人。应该说，深圳的实际人口非常接近北京和上海。对此，深圳官员并不否认，主要领导人最近公开承认，深圳实际上管理着2000多万人。

2014年的数据还显示，当年上海的小学生注册人数为163，400人，北京为153，000人，深圳为162，500人。换句话说，深圳的小学生人数已经超过北京，接近上海，显示了深圳强大的人口增长潜力。

但是深圳的城市面积只有上海的三分之一，北京的八分之一。

第二，深圳的商品房供应少得可怜

熟悉深圳楼市的人都知道，由于土地面积小，深圳的商品房供应量长期以来一直很小，年建筑面积和竣工面积与三线城市中山差不多。

下面的一组数据非常令人震惊，它显示了2000年以来华北和深圳三大城市的商品房竣工量：

北京、上海、深圳已建成商品住宅区清单(单位：万平方米)

年

北京

上海

深圳

2000

887

1724

524

2001

1128

1744

573

2002

1926

1880

698

2003

2080

2881

816

2004

2285

3270

772

2005

3024

2819

704

2006

2193

2747

581

2007

1854

2844

437

2008

1400

1899

444

2009

1613

1522

270

2010

1499

1396

251

2011

1316

1549

233

2012

1523

1609

289

2013

1692

1417

196

2014

1804

1535

269

总数

26224

30836

7057

注：2000年、2001年、2004年北京市商品房竣工面积未查到，但计算了商品房销售面积(2004年)或“商品房竣工面积65% ”(2000年、2001年)。

也就是说，在中国城市化的高峰期，北京新建商品房2.6亿平方米，上海新建商品房3.08亿平方米，而人口增长较为显著的深圳仅新建商品房7000万平方米。深圳的合法住房供应仅相当于北京的27%和上海的23%！

深圳不同于北京和上海，因为它是一个崭新的城市。在2000年之前的20年里，商品房的供应量应该不到过去15年的一半。因此，深圳商品房的总竣工面积约为1亿平方米，加上近年来陆续上市的政策性住房，肯定很难超过1.5亿平方米。上海和北京的合法住房存量约为7亿平方米。