根据现行法律、行政法规规定 ,开发建设和出售商品房 ,必须“五证”齐全 ,即土地使用证、规划许可证、开工证、预售许可证、销售许可证齐备。小产权房的开发建设单位未取得合法的土地使用证 ,开发建设单位未办理且事实上也无法办理规划许可证等相关手续 ,未按规定上缴给国家土地出让金和各项税费 ,其开发建设房屋的程序不符合法律、法规规定。

(三 )小产权房无合法产权证书

根据《物权法》第 9条规定 ,“不动产物权的设立、变更、转让和消灭 ,经依法登记 ,发生效力 ;未经登记 ,不发生效力”。房屋属于不动产 ,即购房者必须要经过国家规定的政府部门登记、颁发证书才依法对该房屋享有完整的所有权。另根据《城市房地产管理法》第 60条及《土地管理法实施条例》第 6条规定 ,房屋登记部门是县级以上人民政府房产管理部门。换句话说 ,只有县级以上人民政府房产管理部门颁发的房屋所有权证书才是合法有效的 ,其他任何单位或部门都不具有颁发房屋所有权证书的职权。因此 ,村集体或乡镇政府颁发的所谓的房屋“产权证”不具有房屋产权证的法律效力 ,小产权或乡产权实质上无产权证书 ,购房者对所购房屋的所有权存在较大的瑕疵。