事实上，“小产权房”并不是一个标准的法律称谓，而是一个民间和社会普遍认同的一个约定俗成的通俗的叫法，其着重强调是“小”的“产权”。

首先，我们应该明确“产权”的定义和内涵。从狭义上讲，从本文的相关性出发，产权是一套或一束权利，即占有、使用、收益和处分四项权利气从法律层面讲，“产权”是没有大小区分的，“大产权”房和“小产权”房是存在于我国的特殊产物。“大产权”房拥有真正的完整的产权，此种房屋拥有人对该房享有上述占有等四项所有权权利，该房屋占有的土地也一定是国有土地。相反，“小产权”房则是建设在非国有土地即集体土地上的房屋，只拥有有限的“产权”，不能入市交易或上市流转。

按照不同分类，“小产权房”多达四种，甚至更多，简单归结为：房改之前已有的单位福利房、住房保障体系中的经济适用房以及建造在集体土地上由本集体组织成员所有和违法出售给本集体以外人员的房屋。此处，由于篇幅有限，本文将重点讨论研究后一种“小产权房”，即具有代表性和争议性的在集体土地上建造和出售给集体经济以外的人的“小产权房”。

在民间，这种“小产权房”也叫“乡产权房”，或者“无产权房”，它是指：乡镇一级政府、村民委员会或村民小组以集体名义将集体土地出租或转让给房地产开发商面向市场销售给城镇居民，或者联合房地产开发商共同幵发面向城镇居民发售的房屋气此种房屋所占土地属集体土地，未办理集体土地转国有土地相关手续，更未交纳土地出让金和其他相关税费，在未获批《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》、《商品房预售许可证》的情况下，擅自建设而成，国家法律对其是明令禁止的，从而也就不可能取得国家认可的权属证书，最多也是乡镇或村集体制作的有权利“瑕破”的证书，甚至只是一纸无法律保障的合同。

（二）“小产权房”的基本特点

在此，我们以“大产权房”为参照，比较分析“小产权房”的如下特点：

1.从房屋所占土地来看，“小产权房”建设用土地是集体土地，非合法国有建设用地。这是其与“大产权房”的本质区别。这样就引出一个问题，即我国的土地二元制度问题。我国土地制度规定，依据土地性质，我国分为国有土地和集体土地，国有土地可以上市流转，所建房屋也可入市交易，反之，集体土地不可直接入市，当然所建房屋也无权交易。依照我国《宪法》第10条：我国的土地分为国家所有土地和集体所有土地。另有《土地管理法》规定“任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地”，“建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续。这种土地性质的区别也直接导致了两种房屋出路和地位的不同，其实，这也是“小产权房”问题的症结所在。

2.“小产权房”无须交纳土地出让金和相关税费，导致价格低廉，可以满足巨大市场需求。“大产权房”之所以价格高，其中很重要的原因就是高地价使然，而“小产权房”无此项费用，在低成本情况下，自然价格相对较低。我国很多中低收入者甘冒法律风险，转而将其买入名下，实乃无奈之举。这也是当今小产权房盛卖不衰的社会和经济原因。例如，在山西太原市，相距不远的商品房和小产权房，价格大相径庭，但从价格来看，小产权房的售价几乎只有商品房的半，对于普通收入的老百姓来讲，一套房子就是一个家庭毕生甚至几代人的积蓄，价格的悬殊让他们只能对商品房望房兴叹，转而求购小产权房了。

二、“小产权房”的成因和权利现状

（1）“小产权房”的成因

“小产权房”之所以发展至现在的规模，有其深层次的原因和背景，经过调查、分析和总结，主要有以下几种原因：

1.畸高的商品房价格是“小产权房”问题难解的直接原因

自从我国住房改革并推行市场化以來，商品住宅价格呈现爆发式增长，远远高于群众的收入增长水平，已经远远超出很多普通收入家庭的承受能力。下面通过一组数据可见一斑，衡量一个国家或地区的房价是否合理，世界上通常做法是计算房价和收入的比值，由于有所差异，标准也不一，世界银行的标准是5比1，联合国是3比1，美国是3比1，日本是4比1，另按照国际通行标准，房价和收入比在6至8倍之间则属于合理。以北京为例，2013年商品房均价为2.8万元每平方米，若按户均110平米来计，则需近308万元，那么比照一个三口之家年收入，若按全部有收入，一人年均4万余元，家庭年收入则为12万元，如此一算，北京的房价则是收入的接近25倍，显然这已远超出国际线。虽然这是我国超大城市和个别地区的写照，但也充分反映出我国房价与老百姓的购买力相比已严重失衡。与此同时，“小产权房”异军突起，凭其老百姓能承受的较低的价格与百姓“一拍即合”，百姓迫切渴望的住房需求由此获得了满足。

近年来，为了遏制持续攀升的房价，国家相继出台了多项政策，采取了众多有力措施，但事实表明，收效甚微，房价依然坚挺，商品房市场依然销售火旺。照此以往，做多普通收入的百姓想要实现“居者有其房”的梦想的确是很难。

2.我国土地二元制度是“小产权房”问题产生的根源

从根本上讲，要解决“房的问题，必然得涉及“地”的因素。追根溯源，“小产权房“作为一个我国房地产市场的“怪胎”之所以能产生并获得发展，是因为我国的土地制度出了问题，也就是我国国有土地和集体土地的不平等地位导致各方利益分配不均衡而出现今天这样一种局面。

（二）“小产权房”的权利现状

2013年下旬，我国相关部门出台多项关于“小产权房”现象的政策和决定，均一概确认“小产权房”的非法性，表示对小产权房将严厉打和；决取缔。随后，各级政府也闻风而动，采取相应措施展开了大范围的清理工作，力度可谓空前。那么这种清理或打击主要采用的是什么方式或形式呢？根据近期执法实践來看，基本上先是查封傳楼处，进而查封没有履行交房成者交檢了没存业主入住的楼盘，甚至直接将楼盘没收，更有甚者，直接将楼盘拆除。例如，2014年2月，太原市圣中，值得一提的是，该小区楼房均已售完，发商此时己难本收到全部房款，因此，在此事件中，承受损失最大的其实还是是购房者方。

众所周知，在我国，包括国家认可的“大产权房”在内的楼盘在卩工建设前或过程中，已经将房原预简并拿到了建房款或利润，此时，风险已经较嫁至购房者一方，至于能否交房、何时交房对〕发商而言已不再是最重要，而对此最关心的却是购房者。从直接损失上来看，政府这一取缔或没收、拆除彳为伤害到的仅仅是购买者这一弱势群体，对于部分投机幵发商來讲，也许中下怀，因为也许此时它们己将购房者房款挪用而出现资金危机，或者也许会给开发商节省下继续建设的资金而不用向购房者担责，此时，政府在正常的执法中很容易就成了购房者的讨伐对象。试想，全的小产权房规模宏大、数量惊人，如果都采取此种方式解决，我们国家和社会是难以承担这种风险的。

既然“小产权房”为国家所禁止，那么有关当事人的权益将如何保障？由此带來的巨额损失由谁埋单？通过国内的有关案例和实际情况来看，政府“迟到”的打击行为并未真正“碰”到幵发商身上，事实上却是伤害到了购房者这个弱势群体的利益，而不法开发商却基本能置身事外、无关痛痒，有的甚至恰巧为其找到了一个侵吞购房款的堂而之的理由。由此，负有监管责任的政府在此问题上不应仅以“一纸禁令”而简单执行之，更不能让违法成本转嫁至购房者一方，要将“板子”真正落到那些“小产权房”的发起者和开发商身上。

三、“小产权房”合法化的必要性和可能性........14

（一）“小产权房”合法化的必要性......14

1.对于实现物权平等原则有重大意义......14

2.有助于规范房地产市场，促其健康、良性发展........14

四、研究阻止“小产权房”合法化的政策法律、探寻合法化突破.......17

（一）从我国土地制度的历史沿革中探寻“小产权房”存在的合法缘由.......17

五、对“小产权房”合法化途径的探寻.........24

（一）改革我国土地地二元化制度，构建城土地一体化体系.......24

1.实行国有土地和集体土地一体化体制.....24

六、对现有“小产权房”的处理建议

现实中，小产权房大量普遍存在，具体包括已建、在建、已售和在售的小产权房，其数量和规模已不容小觑，加之不断扩大蔓延的趋势，其产生的影响力和冲击力已非常严重。多年來，国家三令五申，要求各地从严整治小产权房乱象，但始终走不出“一边禁止，一边大建”的怪圈，成为政府和社会各界普遍头疼的一个顽疾。笔者认为，对于如何处置现存“小产权房”是产生这一问题的主要缘由。此前，多地政府在充分调研的基础上，就如何解决现存“小产权房”问题做过众多努力和尝试，其中不乏改革创新之举，但基本半途而废，即便如此，它们的经验教训仍对此有积极的现实指导意义。

（一）要坚决拆除一些不符合合法化条件的“小产权房”

“小产权房”问题关系多方尤其是群众利益，事关重大，应当妥善慎重处理，采取拆除措施不仅会造成资源浪费，而且容易激化社会矛盾，破坏和谐社会的构建，因此要高度谨慎。但对于违法占用耕地、严重威胁我国耕地保有量红线和严重违反土地和建设总体规划以及严重损害社会公共利益的“小产权房”要坚决拆除取缔，以儆效尤。

小产权房的一大重要特征即是未缴纳土地出让金和各种相关税费，按此，我们不妨可以认为，如果足额补缴以上费用，小产权房是应该可以获得合法产权的。当然，前提是有关部门要严格审查其是否符合建设用地条件和土地建设总体规划等。经审查合格后，可通过补缴土地出让金和相关各种税费，由政府相关部门颁发相应合法产权证书，享有同商品房同样地位，可依法出租、出售、转让和抵押等。在这方面，深圳市政府曾经首开先河，尝试通过有差别地“转正”小产权房（其中符合规定的颁发绿皮证），虽然中途被叫停，但也是敢于直面现实的一种探索和举措，并具有极强的参考意义。

结语

“小产权房”是我国特定历史阶段和特殊土地制度下的产物，经历了不同的历史阶段和法律制度，它的存在和发展有着深层而又复杂的背景，一味地对其否认和确认为违法，有违历史唯物主义辩证观和社会主义公平正义的法制理念也有悖于改善民生的目标和构建和谐社会的价值追求。我们应当从实际出发，本着客观、科学、理性的态度和遵循公平、民主、法治的原则，以十八大三中全会精神为指引，以深化农村土地改革为契机，借助“两会”胜利召开的春风，抓住前所未有的历史机遇，坚持解放思想和实事求是，通过大力改革我国土地二元制度，建立健全我国住房保障体系，强化政府的土地监管力度等，循序渐进地最终解决我国的“小产权房”问题。

对于此问题的处理原则和方向，在本文中，笔者坚持了将“小产权房”有条件合法化的主张和观点。对此，笔者从产生“小产权房”问题的现实原因和历史背景着手，并着重研究了有关的国家政策和法律制度沿革，进而提出了将“小产权房”合法化的必要性和可能性，从此幵始从我国当前的土地制度和法律规制层面，寻找如何使“小产权房”合法化的突破口，以此找到法律和制度支持，最后，结合客观现实和当前政策，提出如何使其合法化的建议。

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